- •Глава 1. Особенности ценообразования на рынке недвижимости
- •Глава 2. Характеристика объекта оценки
- •Глава 3. Описание процесса оценки объекта
- •Глава 1. Особенности ценообразования на рынке недвижимости
- •1.1 Сущность рынка недвижимости
- •1.2 Ценообразующие факторы и методы ценообразования
- •1.3 Характеристика развития современного рынка жилой недвижимости России
- •Глава 2. Характеристика объекта оценки
- •2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга
- •2.3 Анализ местоположения и состояния оцениваемого объекта
- •Глава 3. Описание процесса оценки объекта
- •3.1 Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта
- •3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •3.3 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом
- •3.4 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом
- •3.5 Определение итоговой стоимости объекта оценки
3.3 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом
Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Основные этапы применения затратного подхода:
1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;
2) расчет выявленных видов износа;
3) корректировка на величину предпринимательской прибыли (прибыли инвестора) и НДС;
4) оценка рыночной стоимости земельного участка;
5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Расчеты:
Стоимость воспроизводства 1 м² жилой недвижимости по данным интернет-источника [32] составляет 39890 руб.
Далее рассчитываем стоимость воспроизводства квартиры по формуле:
Св= Sобщ × Св/м², (1)
где Св – стоимость воспроизводства общая;
Sобщ – площадь квартиры общая;
Св/м² - стоимость воспроизводства аналогичного объекта за 1м²
Св = 47,2 × 39890 =1882808 руб.
Рассчитываем износ оцениваемой квартиры по формуле:
Иф = (Тф/Тн) × 100%, (2)
где Иф – износ физический;
Тф – срок эксплуатации фактический
Тн – срок эксплуатации нормативный
Нормативные сроки эксплуатации зданий в целом и конструктивных элементов в отдельности установлены «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» и утверждены Госстроем. Для объекта оценки, являющегося крупнопанельным нормативный срок службы составляет 125 лет.[33]
Иф = (40/125) × 100% = 32%
Корректируем Св на прибыль инвестора, которая составляет около 20% и НДС – 18%:
Сн = 1882808 ×1,2 × 1,18 = 2666056 руб.
Стоимость земельного участка не рассчитываем, т.к. объект оценки – квартира в многоэтажном доме
Корректируем полученную Сн на рассчитанный ранее износ:
Сн = 2666056 - 2666056× 0,32 = 1812918 руб.
Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная при помощи затратного подхода, составляет 1812918 руб.
3.4 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом
Сущность подхода заключается в сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит за объект больше суммы, в которую обойдется приобретение другой недвижимости аналогичной полезности.
Этапы оценки:
- изучение рынка;
- сбор и проверка данных;
- анализ и сравнение данных;
- внесение поправок;
- согласование данных.
Изучение рынка проводится для выявления тех сопоставимых продаж и объектов, предполагаемых на продажу, которые сходны с оцениваемым объектом недвижимости.
На момент проведения оценки на рынке г. Екатеринбурга предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчетную таблицу 4.
Необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов отличаются. В данной работе будем оперировать ценой за единицу площади, то есть единицей сравнения будет цена 1 м2.
Далее проводится сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым и анализируются различия:
- дата продажи;
- физические характеристики;
- местоположение;
- условия продажи.
Следующим этапом оценки является внесение поправок. Сущность этого этапа - скорректировать цены продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями.
Стоимостные поправки изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.
Процентные поправки используются для корректировки различий, связанных со временем сделки, с местоположением и физическими характеристиками.
Последовательные поправки. Их особенность заключается в том, что в зависимости от последовательности внесения процентных поправок может получаться различный результат.
Таблица 4. Объекты аналоги
Характеристика |
Объект сравнения №1 |
Объект сравнения №2 |
Объект сравнения №3 |
Объект сравнения №4 |
Объект сравнения №5 |
Наименование |
2-комнатная квартира |
2-комнатная квартира |
2-комнатная квартира |
2-комнатная квартира |
2-комнатная квартира |
Местоположение |
ул. Тенистая, 29 |
ул. Народная, 6 |
ул. Нагорная, 2 |
Ул. Громова, 3 |
Пер. Связной, 3 |
Дата продажи |
Май 2019 |
Май 2019 |
Май 2019. |
Май 2019. |
Май 2019. |
Источник информации |
https://ekaterinburg.n1.ru/kupit/kvartiry/ |
https://ekaterinburg.n1.ru/kupit/kvartiry/ |
https://ekaterinburg.n1.ru/kupit/kvartiry/ |
http://www.rosrealt.ru |
http://realty.dmir.ru |
Стоимость объекта, руб. |
2100000 |
1950000 |
1600000 |
1800000 |
1850000 |
Стоимость 1 м2. |
48837,2 |
52139 |
35555,6 |
42553,2 |
44048 |
Общая площадь, м2. |
43 |
37,4 |
45 |
42,3 |
44 |
Жилая площадь, м2. |
28 |
24 |
30 |
29 |
17 |
Площадь кухни, м2. |
6 |
7,8 |
6 |
6 |
5 |
Тип дома |
Панельный |
Панельный |
кирпичный |
кирпичный |
кирпичный |
Этаж |
3/4 |
2/5 |
2/5 |
3/5 |
3/5 |
Техническое состояние квартиры |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Техническое состояние дома |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Санузел |
Раздельный |
Совмещенный |
Раздельный |
Совмещенный |
Совмещенный |
Качество отделки |
Простая |
Евроремонт |
Простая |
Простая |
Простая |
Наличие балкона |
Балкон |
нет |
Балкон |
Балкон |
Балкон |
Наличие горячего водоснабжения |
Центральное |
Центральное |
Центральное |
Центральное |
Центральное |
Кумулятивные поправки получаются путем перемножения всех индивидуальных поправок.
Расчет скорректированных цен объектов аналогов проведен в таблице 5.
Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен объектов-аналогов, определен по результатам исследования рынка.
Для вывода о квартиры необходимо провести согласование скорректированных цен. Согласование – процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:
1) среднего арифметического значения скорректированных цен.
(44428,18 + 50926,87 + 34401,50 + 43808,92 + 43470,59)/5 = 43916,48 руб./м2
2) модального значения.
Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие, часто встречающиеся вместе значения.
Мо = (43808,92 + 43470,59)/2 = 43639,76 руб./м2
3) медианного значения. Медиана – середина ранжированного ряда.
Ме = 43808,92 руб./м2
4) скорректированные цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.
Самыми похожими на оцениваемый объект аналогами являются Аналог 1 и Аналог 3, возьмем среднюю арифметическую от их стоимости = 39414,84 руб./м2
Стоимость 1 м2 квартиры в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:
(43916,48 + 43639,76 + 43808,92 + 39414,84) = 42695 руб./м2
Стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода будет равна 42695 * 47,2 = 2015204 рублей.