Оценка недвижимости - Долгова О.В

П ри нци пнаи лу чш егои наи более

э ф ф ект и вногои спользовани ясоб-

ст венност и

При нци пы,

При нци пы,

связанныесэксплуатаци ей собствен-

связанныесрыночной

ности :

средой :

♦ остаточная продукти вность

♦ зави си м ость

♦ вклад

♦ соответстви е

♦ возрастающ ая

и

ум еньш ающ аяся

♦ соотнош ени епредло-

отдача

жени я и спроса

♦ сбаланси рованность

♦ конкуренци я

♦ опти м альный разм ер

♦ и зм енени е

♦ разделени е (объеди нени е)

элем ен-

тов объекта и

прав собственности

нанег о

Ри с.7. В заи м освязьпри нци пов оценки и м ущ ества

П ри нци пы оценки

Т абли ца5

П ри нци п

Х аракт ери ст и ка

1. П олезност и

Полезность –

это способность объекта собственности удовле-

творятьпотребности пользователя в данном

м естеи в течени едан-

ног о пери ода. В сяки й объект собственности

обладает стои м остью,

если онполезендля реали заци и определенных ф ункци й и ли ли чных

потребностей .

2. Зам ещ ени я

Заключается в том , что м акси м альная цена оцени ваем ог о объ-

екта определяется м и ни м альной

сум м ой , за которую м ожет быть

при обретен друг ой

аналог и чный

объект с экви валентной полезно-

стью. И спользуется во всех трех подх одах :

-сравни тельном - ти пи чный

благоразум ный покупатель не за-

плати т за объект больш е, чем стои м остьаналог и чног о объекта оди -

наковой полезности нам естном

рынке.

-затратном

-

покупатель не будет плати ть за собственность

больш е,

чем стои м ость строи тельства новог о объекта оди наковой

полезности .

-дох одном – при прог нозебудущ и х дох одов собственни к будет

учи тыватьдох одностьаналоги чных объектов.

3. О ж и дани я

О жи дани е–

это установлени етекущ ей стои м ости дох одов и ли

други х выг од, которыем ог ут бытьполучены в будущ ем от владени я

собственностью.

О жи дани е будущ и х выг од

связано с вероятность

и зм енени я и х

вели чи ны и х арактера, а это, в свою очередь, м ожет

повли ятьна настоящ ую стои м остьсобственности . В

основепри нци -

палежи т теори я и зм енени я стои м ости во врем ени .

4.

Д обавочной(ост а-

Гласи т, что в основестои м ости зем ли лежи т ееостаточная (до-

т очной)

проду кт и в-

бавочная) продукти вность, которая определяется чи стым

дох одом ,

ност и зем ли

относящ и м ся к зем ле, послеком пенсаци и затрат на труд,

капи тали

управлени е. Д обавочная продукти вность м ожет и м еть м есто, по-

скольку зем ля позволяет

получатьдополни тельныедох оды за счет

м акси м и заци и

выручки

от продаж, м и ни м и заци и

и здержек и ли

удовлетворени я особых потребностей .

5. Вклада

Гласи т, что в результатеи нвести ци й должен бытьполучен до-

х од, остающ и й ся после покрыти я и здержек. В клад – это сум м а на

которую увели чи вается и ли ум еньш ается стои м ость объекта и ли

чи стый дох од от нег о вследстви е нали чи я и ли отсутстви я каког о-

ли бо ф акторапрои зводства.

6.

Возраст аю щ ей и

Состои т в том , что увели чени екапи таловложени й в основные

у м еньш аю щ ейсяот -

составляющ и епрои зводства обусловли вает увели чени етем пов рос-

дачи

тапри были ли ш ьдо определенног о предела, послекоторог о при рост

при были станови тся м еньш е, чем при рост капи таловложени й . Д ан-

ный пределсоответствует м акси м альной стоим ости объекта

7. С баланси рованно-

Гласи т,

что м акси м альная стои м ость объекта собственности

ст и (баланса)

дости г ается и ли сох раняется (поддержи вается) тогда, когдаф акторы

прои зводстваэконом и чески сбаланси рованы.

8.

О пт и м ального

Гласи т, что при сложивш и х ся на рынке тенденци ях

больш и м

разм ера (э коном и че-

спросом пользуется определенная (опти м альная) вели чи на объекта

скогоразм ера ресу р-

собственности данног о ти па.

са)

9.

Разделени я(объ е-

Гласи т, что и м ущ ественные права на собственность следует

ди нени я)

э лем ент ов

разделятьи объеди нятьтаки м образом , что стои м остьсобственности

объ ект а и

прав соб-

при этом увели чи валась. М

ожетбыть:

ст венност и на него

-ф и зи ческоеразделени е

-разделени епо врем ени владени я;

-разделени есовокупности и м ущ ественных прав собственности ;

-разделени еи м ущ ественных прав среди участни ков;

-разделени епо залог овым правам .

10.Зави си м ост и

Гласи т, что стои м ость оцени ваем ой собственности зави си т от

х арактераи стои м ости окружающ ей собственности .

11. С оот вет ст ви я

Гласи т,

что м акси м альная стои м ость возни кает тогда, когда

уровень арх и тектуры. У добств, х арактера и спользовани я собствен-

ности соответствует потребностям и ожи дани ям м естного рынка.

12.С оот нош ени я

Гласи т, что ценасобственности определяется взаи м одей стви ем

спроса и

предлож е-

спроса и предложени я на аналог и чную собственность на данном

ни я

рынке.

13. К онку ренци и

Гласи т, что когда при быльна рынкепревыш ает уровень, необ-

34

х оди м ый для оплаты ф акторов прои зводства, конкуренци я на дан-

ном рынкеувели чи вается, что при води т к сни жени ю среднег о уров-

ня дох одов.

14. И зм енени я

О тражает ф акт непостоянства стои м ости во врем ени . Гласи т,

что стои м ость постоянно и зм еняется как в результате и зм енени я

сам ой собственности , так и в результате и зм енени я внеш ни х усло-

ви й .

15. Наи лу чш его и

Н аи лучш ееи наи болееэф ф екти вноеи спользовани е– это веро-

наи более э ф ф ект и в-

ятноеи спользовани есвободной зем ли и ли собственности сулучш е-

ногои спользовани я

ни ям и , которое:

-юри ди чески допусти м о (т.е. рассм отрени езаконных способов

и спользовани я, которые не проти воречат дей ствующ и м

в данной

м естности законодательным , прави тельственным и м уни ци пальным

актам );

- ф и зи чески осущ ествим о (т.е. рассм отрени еф и зи чески реаль-

ных в данной м естности способов и спользовани я);

-ф и нансово целесообразно (т.е. рассм отрени е тех

ф и зи чески

осущ естви м ых и разреш енных законом вари антов и спользовани я,

которыебудут при носи тьпри ем лем ый дох одвладельцу объекта);

-наи болеерентабельно (т.е. дает опти м альныестои м остныере-

зультаты и обеспечи вает наи высш ую текущ ую стои м остьобъекта)

О сновны е подх оды к оценке недви ж и м ост и

Т абли ца6

Подх оды к оценкестои м ости недви жи м ости

Д ох одны й

С равни т ельны й

Зат рат ны й

Д ох одны йподх од–

это совокупность м етодов

С равни т ельны йподх од– это сово-

Зат рат ны йподх од– совокупность

оценки стои м ости

объекта оценки , основанных на

определени и ожи даем ых

дох одов от объекта оцен-

купностьм етодов оценки cтoи м ocти объекта

м етодов оценки cтoи м ocти объекта оценки ,

ки . При этом

учи тываются не только разм еры до-

оценки ,

основанных на сравнени и

объекта

основанных на определени и затрат, необх о-

х одов, но и врем я и х поступлени я, а такжеуровень

оценки

с аналог и чным и объектам и ,

в отно-

ди м ых для восстановлени я ли бо зам ещ ени я

ри ска, связанног о си х получени ем .

ш ени и которых и м еется и нф орм аци я о ценах

объектаоценки , сучетом ег о и зноса.

В рам ках подх одапри м еняются 2 м етода.

сделок сни м и .

Базоваям одельм ет ода прям ойкапи т али заци и :

Базоваям одельподх ода:

V

=

NOI

Базоваям одельподх ода:

R

=

c ± ADJc V

S

V = LV + (IV − D)

гдеV – стои м остьобъектанедви жи м ости ;

NOI – репрезентати вная вели чи наожи даем ог о

г деV – стои м остьобъектанедви жи м ости ;

чи стог о операци онног о дох ода;

гдеV – стои м остьобъектанедви жи м ости ;

LV – стои м остьзем ельног о участка;

R – ставкакапи тали заци и .

Sc – ценапродажи аналог а;

IV – стои м остьздани й и сооружени й ;

Базоваям одельм ет ода ди сконт и рованногоде-

ADJc –

вели чи на корректи ровки

к цене

D – и знос.

продажи аналог а.

неж ногопот ока:

V = å NOIl

+

FV

n

(1

l=1

+ )il

(1

+ )in

гдеi – ставкади сконти ровани я;

FV – ценаперепродажи объектанедви жи м ости

в концепери одавладени я (реверси я);

n – пери одвладени я;

l – ном ер платежног о пери ода.

недви жи м ости в ег о сущ ествующ ем состояни и и ли

воспрои зведени я ег о

потреби тельски х свой ств, соответствуют рыночной

стои м ости этог о объ-

стои м остью) – это денежное выражени е расх одов в текущ и х ценах

на

строи тельство точног о объекта-аналог а си спользовани ем точно таки х

же

ри алов и в соответстви и

ссоврем енным и рыночным и стандартам и , си с-

пользовани ем соврем енных м атери алов, ди зай наи плани ровкой .

С теорети ческой

точки зрени я в больш и нствеслучаев болееобос-

тельной стои м остью и стои м остью зам ещ ени я всегда условна,

и в каждом

конкретном

случае надо реш ать вопрос о выборе тог о и ли

и ног о ви да

стои м остной

оценки в зави си м ости

от услови й

при м енени я

затратног о

подх ода.

О сновные этапы затратног о подх ода при

оценке недви жи м ости и

соответствующ и еи м м етоды представлены нари с. 9.

К наи болеесложным и проблем ным вопросам м етодологи и затрат-

ног о подх одаотносятся:

-

оценка зем ельног о участка,

которая является не только частью

этог о подх ода, но и сам остоятельным

этапом оценки недви жи м ости ;

-

пои ск адекватных подх одов к оценке стои м ости новог о строи -

тельства;

-

соврем енныеподх оды к определени ю ф ункци ональног о и внеш -

С т ои м ост ьзем ельногоу част ка

М етод

М етод

М етод

М етод капи та-

М етодпред-

М етод

сравнени я

выделени я

распреде-

ли заци и зем ель-

полагаем ого

остатка

продаж

лени я

ной ренты

и спользовани я

Стои м остьвоспрои зводства

Стои м остьзам ещ ени я

М етодколи чест-

М етодстои м ости

М етодсравни тель-

М етодобъектов

венного анали за

укрупненных эле-

ной стои м ости еди -

- аналогов

м ентов

ни цы

Ф и зи чески й и з-

Ф ункци ональный

И зносвнеш нег о воздей стви я (внеш ни й и ли

нос

и знос

эконом и чески й и знос)

М етодразби ени я

М етодсрокажи зни (м етодэф -

М етодсравнени я про-

ф екти вног о возраста)

даж

- и нф орм аци онноеобеспечени ерасчетов (поскольку и нф орм аци я о

реально состоявш и х ся сделках ли бо недоступна,

ли бо недостоверна, то

предлаг ается и спользовать стати сти чески й анали з

предложени е– оф ерты

щ ени я наег о базедох одног о би знеса. Ч ем

выш едох одный потенци алоце-

ни ваем ог о объекта, тем выш естои м ость. В

соответстви и спри нци пом за-

наи м еньш ей цены, по которой м ожет бытьпри обретен друг ой

акти в сэк-

ви валентной дох одностью.

В рам ках дох одног о подх ода разли чают м етодпрям ой

капи тали за-