Оценка недвижимости - Долгова О.В

21

-для сельскох озяй ственног о прои зводства (паш ни , сенокосы, пастби щ а, залежи , м ноголетни енасаждени я, цели наи друг и еуг одья);

-для ли чног о подсобног о х озяй ства;

-для коллекти вног о садоводстваи огородни чества;

2. Зем ли городов и населенны х пу нкт ов зани м ают 4% терри то-

ри и страны. Н а эти х зем лях разм ещ аются жи лые дом а и соци альнокультурные учреждени я, а также ули цы, парки , площ ади , при родоох ранныесооружени я; м ог ут разм ещ аться пром ыш ленные, транспортные, энер- г ети чески е, оборонные объекты и сельскох озяй ственные прои зводства. Э та катег ори я зем ельобеспечи вает 86 % поступлени й в консоли ди рованный бюджет от всех платежей за зем лепользовани еи м ожет и спользоваться только в соответстви и сг енпланам и и проектам и .

3. Зем ли пром ы ш ленност и , транспорта, связи , телеви дени я, и н- ф орм ати ки и косм и ческог о обеспечени я, энерг ети ки , обороны и и ног о назначени я. И м еютособый режи м и спользовани я.

ды, и стори и и культуры; м и неральныеводы и лечебныегрязи , ботани чески есады и др. Д анная категори я зем ельпредназначена для оздоровлени я людей , м ассовог о отдых а и тури зм а, а также для и стори ко-культурног о воспи тани я и эстети ческог о наслаждени я. Т аки езем ли ох раняются особым законодательством , и вести х озяй ственную деятельностьна ни х запрещ а- ется.

5. Зем ли лесного ф онда полност ью определяю т сяправовы м реж и м ом лесов, прои зраст аю щ и х на ни х . К этой катег ори и зем ельотно-

сятся зем ли , покрытыелесам и и предоставленныедля нуждлесног о х озяй - стваи м естной пром ыш ленности .

6. Зем ли водногоф онда. Э то зем ли , занятыеводоем ам и , ледни ка- м и , болотам и (кром етундры и лесотундры), ги дротех ни чески м и сооружени ям и и полосам и отводапри ни х .

7. Зем ли запаса служат резервом и выделяются для разли чных це-

лей .

Продажа зем ельных участков, а такжевыделени еи х для предпри - ни м ательской деятельности и перевода и з одной катег ори и в друг ую осу- щ ествляется в соответстви и сзаконам и РФ и субъектов Ф едераци и .

Д ля оценки и учета зем ельных участков м ожно такжевыдели тьдва основных класси ф и каци онных при знака:

1.Т еку щ ее и спользовани язем ельногоу част ка - зем ельный уча-

сток непредназначен для передачи друг ом у ли цу сцелью получени я дополни тельног о дох ода(т.е. недля продажи );

2. Зем ельны йу част ок в оборот е и спользуется для получени я до- х ода, в том чи слеи путем передачи в аренду, внесени я в складочный капи - тал, в обеспечени езалог аи пр.

22

К ласси ф и каци яж и лойнедви ж и м ост и

При веденныевыш еси стем ы класси ф и каци и рассм атри вают объекты недви жи м ости некак еди ноецелое, акак основныеф онды и зем ельный участок. В м естестем , если проводи тьанали з и м енно рыночной стои м ости недви жи м ости , возни кает необх оди м остьв разработкесобственной си сте- м ы класси ф и каци и , которая позволялабы учи тыватьосновные«товарные» свой ства целостног о объекта оценки и была бы увязана сужесущ ествую- щ и м и си стем ам и класси ф и каци и и опи сани я объектов.

При м ени тельно к объектам жи лой недви жи м ости возм ожно несколько ти пологи чески х построени й . Н апри м ер, в зави си м ости от продолжи тельности и х арактераи спользовани я жи лья:

-перви чноежи лье— м есто постоянног о прожи вани я;

-втори чное жи лье — заг ородное жи лье, и спользуем ое в течени е ог рани ченног о пери одаврем ени ;

-трети чноежи лье— предназначено для кратковрем енног о прожи - вани я (г ости ни цы, м отели и т.д.).

При м ени тельно к услови ям крупных г ородов при нято выделять следующ и ети полог и чески ех арактери сти ки :

1. Эли т ное ж и лье.

К нем у предъявляются следующ и еосновныетребовани я: - разм ещ ени ев наи болеепрести жных рай онах г орода;

- при надлежность к «старом у»ф онду (при нали чи и проведенног о капи тальног о рем онтаи реконструкци и ) и ли к «стали нском у»ф онду;

-ки рпи чныестены;

-общ ая площ адькварти р нем енее70 кв. м .;

-нали чи еи золи рованных ком нат по конф и г ураци и , при бли женных

кквадрату, и больш ой кух ни (площ адью нем енее15 кв.м .);

-нали чи еох раняем ог о подъезда, подзем ног о и ли бли зко расположенног о г аражаи др.

Д ля м алоэтажных дом ов коттеджног о ти па, вх одящ и х в состав

пи чныестены; застрой ка в двух и болееуровнях ; нали чи еобъектов бытовог о и и нженерног о обслужи вани я.

2. Ж и лье повы ш еннойком ф орт ност и . Потреби тельски й спросна жи льеэтог о ти па предполаг ает нали чи еследующ и х основных х арактери - сти к:

- возм ожность разм ещ ени я в разли чных (нетолько наи болеепрести жных ) рай онах города;

- некотороесни жени етребовани й к площ ади ком нати кух оньдо 12 и 8 кв. м (соответственно);

- нали чи егости ной площ адью нем енее17 кв. м .; - больш ее разнообрази е конструкти вно-тех нолог и чески х парам ет-

ров.

23

При м ени тельно к м алоэтажным дом ам , расположенным в при г о- родной зоне, основным и х арактери сти кам и является высокая прочность, долговечность и ни зкая теплопроводность стен, а также обеспеченность

инженерным и сетям и .

3.Т и повое ж и лье. Д ля нег о х арактерно:

- разм ещ ени ев любом рай онег орода;

Д ля м алоэтажной при городной застрой ки наи более сущ ественны не только тех ни чески е х арактери сти ки , но и обеспеченность основным и объектам и соци ально-бытовог о назначени я.

4. Ж и лье ни зки х пот реби т ельски х качест в

И сх одя и з услови й потреби тельског о спроса, ф орм и рующ ег ося под воздей стви ем ф актора платежеспособности , требовани я, предъявляем ыек этом у ти пу жи лья, весьм аневели ки :

- разм ещ ени ев непрести жных рай онах ; - удаленностьот основных транспортных ком м уни каци й ;

- при надлежностьк таки м конструкти вно-тех нологи чески м ти пам , как здани я «старог о»ф онда, неподверг авш и еся капи тальным и рем онтнострои тельным работам , и дом а первог о поколени я и ндустри альног о дом о- строени я;

- разм ещ ени ев первых этажах дом ов друг и х ти пов; - зани женныеарх и тектурно-плани ровочныех арактери сти ки и т.д.

Рассм отренная класси ф и каци я учи тывает предпочтени я целевых г рупппотреби телей жи лья и уровеньи х платежеспособности (м аркети нг о- вый подх од). О днако жи лую недви жи м остьм ожно распредели тьи на ос-

новани и градост рои т ельны х ори ент и ров.

Т ак, при при няти и эконом и чески х реш ени й на рынке жи лой недви жи м ости при м еняется ти пологи я, включающ ая:

женные в непосредственной бли зости к м естам при ложени я труда (тог о пери ода), м ало прести жныев настоящ ееврем я, но обладающ и евысоки м и конструкти вно-тех нологи чески м и х арактери сти кам и ;

- «стали нски е»дом а, срок возведени я которых при ш елся напери од сконца 30-х до конца 50-х г г ., знам енующ и есобой возрождени екласси чески х арх и тектурно-г радострои тельных пози ци й и расположенные пре- и м ущ ественно в прести жных , удаленных от пром ыш ленных зонрай онах ;

- дом а первог о поколени я и ндустри альног о дом остроени я (60-ег г .)

25

м ог ут бытьм естоположени е, качество здани я (уровеньотделки , состояни е

жи м ость. Строи тельство новых и ли реконструкци я старых г ости ни ц сам о- г о высоког о класса, и х оборудовани еи эксплуатаци онныерасх оды счи таются достаточно ри скованным вложени ем денег , т.к. затраты натаки епроекты в несколько раз выш езатрат настрои тельство м одных торговых ком - плексов и ли оф и сных центров. К ром етог о, пяти звездныег ости ни цы и м е- ют оченьдли тельныесроки окупаем ости , поэтом у росси й ски й рынок до- х одной недви жи м ости тяг отеет к г ости ни цам ни зког о тари ф а и болеени з- ки х капи тальных вложени й .

3. Г араж и -ст оянки (авт опарки нги ).

4. М агази ны и т орговы е ком плексы . К ак показалопыт крупных

ных автотранспортных м аги стралей , непосредственная бли зостьостановок общ ественног о транспорта. Ч ащ е всег о подобные центры оказываются расположенным и в «спальных »рай онах , ли бо за г ородом , ф акти чески на

-прави льно выбранноерасположени е;

-составлени еф ункци онального реш ени я и накоплени я — потреб-

ности потенци альных посети телей ; - прави льно составленный прог ноз разви ти я терри тори и , при ле-

г ающ ей к участку застрой ки (на5— 10 лет); - общ ая атм осф ера М Т Ц , что дости гается в процессепроекти рова-

ни я и ди зай нерски х разработок;

-четко проработанный подбор арендаторов;

-верно выбранная управляющ ая ком пани я.

Д ля торг овых ком плексов особенно требуется, кром еперечи сленных ф акторов, такжепредоставлени есерви сных услуг свои м арендаторам

разви ти ем ног оф ункци ональных торг овых центров — это и зобретени еЗа-

26

пада. О бщ еи звестно, что рассм отренная тради ци я разви ти я крупных тор- г овых пом ещ ени й , пассажей , дворов, г де«всяки й »посети тельм ог бы при - обрести все, что душ еуг одно, в соответстви и снуждам и и дох одом , куда

разви ваются по свои м сложным законам , поэтом у в соврем енной Росси и

вли яни ю нег ати вных эконом и чески х и поли ти чески х и зм енени й и быстро оправляется от кри зи са и депресси й , и г лавным показателем разви ти я тор- г овог о сектора м ожно счи татьрастущ и й спросна ф ункци ональные, безопасныеторг овыеплощ ади .

Н а выбор м еста для аренды под м аг ази н вли яет при легающ ая и н- ф раструктура. К при м еру, расположенныев сам ом центрег орода на «тупи ковых »улочках и ли в переулках объекты остаются внеполя зрени я за-

интересованных арендаторов.

5.П ром ы ш ленная(и нду ст ри альная) недви ж и м ост ь в Росси и нах оди т сяв начальнойст ади и разви т и я, х отя в последнееврем я по ос-

анали з правоустанавли вающ и х докум ентов, чтобы убеди ться в бесспорности прав продавца на предлаг аем ый объект, возм ожности ег о законного отчуждени я и прав нового собственни ка на и спользовани е этого объекта по предполагаем ом у назначени ю. По м ереразви ти я процесса ф орм и ровани я реального собственни каобъем сделок в этой сф еребудет увели чи ваться. Н о это одна сторона вопроса. С друг ой стороны чутьли нев каждом г ородестраны м ожно наблюдатьпустыекорпуса заводов и ф абри к собветш алым и и (и ли ) при ш едш и м и в негодностьи нженерным и сетям и и выби тым и стеклам и окон. О ни стоят и ненах одят эф ф екти вног о собственни - ка. Почем у? При чи ннесколько:

1. Пром ыш ленная застрой ка 60 — 80 гг . неотвечает требовани ям

дви жи м ости — м алыепредпри яти я, требующ и едля своего разви ти я объ-

27

4. Собственни ки пром ыш ленной недви жи м ости предлаг ают на рынок объекты, нах одящ и еся в плачевном состояни и , и при этом устанавли - вают завыш енныецены.

5. Более-м енееполная и точная и нф орм аци я о пром ыш ленной недви жи м ости , ееправовом статусе, разм ерах , состояни и и т.д. отсутствует.

Н а сф орм и ровавш ем ся западном рынке при нята друг ая, отли чаю- щ аяся от предложенной выш екласси ф и каци и объектов недви жи м ости по катег ори ям :

К ат егори яА . О бъекты недви жи м ости , и спользуем ые владельцем для ведени я би знеса:

- объекты недви жи м ости , и спользуем ыедля ведени я определенно- г о би знеса. О бычно продаются вм есте с би знесом (специ али зи рованная недви жи м ость);

- неспеци али зи рованная недви жи м ость - обыкновенные здани я - м аг ази ны, оф и сы, ф абри ки , склады, которыеобычно продаются и ли сдаются в аренду.

К ат егори яВ. О бъекты недви жи м ости для и нвести ци й . Д анным и ви дам и недви жи м ой собственности владеют сцелью получени я дох ода от аренды и (и ли ) и звлечени я при были навложенный капи тал.

К ат егори яС . И збыточная недви жи м остьзем ля со здани ям и и ли свободныеучастки , которыебольш ененужны для ведени я би знеса сег о- дня и ли в будущ ем и поэтом у объявляются и збыточной недви жи м остью.

ВИ Д Ы С Т О И М О С Т И

К лючевым в оценкеявляется поняти естои м ости . Стои м остьнеявляется х арактери сти кой , которая сам а по себепри сущ а недви жи м ости : нали чи естои м ости зави си т от желани я людей , необх оди м о нали чи епокупательной способности , полезности и относи тельная деф и ци тность. О сновныеком поненты стои м ости представлены нари с. 4.

К О М П О НЕ НТ Ы С Т О И М О С Т И

Ри с. 4. К ом понент ы ст ои м ост и

29

Ри с. 5 О т ли чи е ст ои м ост и от зат рат и цены

ности в Росси й ской Ф едераци и »(статья 3) р ыночная с т ои м ос т ь– наи болеевероятная цена, по которой данный объект оценки м ожет бытьотчуж-

ли чи нецены сделки неотражаются каки е-ли бо чрезвычай ныеобстоятельства, т.е. ког да:

- одна и з сторон сделки необязана отчуждатьобъект оценки , а дру-

гая сторонанеобязанапри ни м атьи сполнени е;

-стороны сделки х орош о осведом лены о предм етесделки и дей ствуют в свои х и нтересах ;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публи чной оф ерты, ти пи чной для аналог и чных объектов оценки ;

- цена сделки представляет собой разум ноевознаг раждени еза объект оценки и при нуждени я к соверш ени ю сделки в отнош ени и сторон сделки счьей -ли бо стороны небыло;

- платеж заобъект оценки выраженв денежной ф орм е.

В определени и данног о терм и нанеподразум еваются какой бы то ни был конкретный продавец и ли конкретный покупатель оцени ваем ог о и м ущ ества. Речьи дет о г и потети ческой сделкем ежду ти пи чным продавцом и ти пи чным покупателем – репрезентати вным и г и потети чески м и участни кам и рынка, чьи взг ляды и суждени я х арактерны для больш и нстваре-

ни еобязательног о проведени я оценки каког о-ли бо объекта оценки , ли бо в дог овореоб оценкеобъекта оценки неопределенконкретный ви дстои м о- сти объекта, установлени ю подлежи т рыночная стои м остьданног о объекта.

О пределени е ви дов стои м ости , отли чных от рыночной стои м ости , заф и кси рованных в росси й ски х стандартах оценки (утверждены Постановлени ем Прави тельства РФ от 6 и юля 2001 г ода № 519), представлены в табл. 4., класси ф и каци я ви дов нари с. 6.

30