Добавил:

Teana Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Таврический Национальный Университет им. В.И. Вернадского

Предмет:

Экономика

Файл:

Оценка недвижимости - Долгова О.В

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

24.05.2014

Размер:

429.31 Кб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 12 / 52 3 4 5 > Следующая >>>

В больш и нствестрансразви той рыночной эконом и кой и стори чески сложи лось так, что деятельность оценщ и ков не реглам енти руется непосредственно г осударством . В ысоки й проф есси ональный уровень поддержи вается проф есси ональным и орг ани заци ям и путем при няти я и соблюдени я стандартов. И сключени е составляют И спани я, И тали я, Я пони я и СШ А , гдесущ ествует определенноегосударственноереглам енти ровани ев ф орм ели цензи ровани я.

В Росси и с учетом м еждународног о опыта осущ ествляется поэтапный перех од от ли цензи ровани я оценочной деятельности к нег осударственной си стем еперсональной ответственности за качество оценки . С 2006 г . плани руется отм енапроцедуры ли цензи ровани я.

С т андарт и заци яоценочнойдеят ельност и

О дной и з ф орм г осударственног о контроля оценочной деятельности является разработка стандартов оценки , которыеустанавли вают определе-

ни я ф ундам ентальных поняти й , относящ и х ся к оценкеи м ущ ества,				и пред-
лаг ают основныепри нци пы осущ ествлени я оценочной деятельности .
Си стем а стандартов оценки , являясь неотъем лем ой			частью норм а-
ти вно-правовог о рег ули ровани я оценочной деятельности ,			должна обеспе-
чи вать:
- норм ати вное закреплени е еди нства м етоди чески х			подх одов при
выполнени и работ по оценкестои м ости ;
- четки етребовани я к важней ш и м составляющ и м процессаоценки , а
такжееерезультатам ;
- уни ф и каци ю требовани й к составу и ф орм ам представлени я доку-
м ентов, отражающ и х результаты оценки ;
- воспрои зводи м ость результатов оценки , стаби льность качествен-
ных показателей оказываем ых оценочных услуг ;
- определени еобъем а тех ни ко-эконом и ческой и нф орм аци и ,				и споль-
зуем ой при оценке;
- создани еуслови й для дей ственног о контроля за качеством				оценоч-
ных услуг .
При м енени ю натерри тори и Росси й ской Ф едераци и подлежат:
1. М	еждународныестандарты оценки , и здаваем ыеМ		еждународным
ком и тетом	по стандартам оценки и м ущ ества (International Valuation Stan-
darts Committee - IVSC), объеди няющ и м		проф есси ональные орг ани заци и
оценщ и ков болеечем 50 стран м и ра (РФ		в данной орг ани заци и представ-
ляетРосси й скоеобщ ество оценщ и ков).
2. Е вропей ски е стандарты оценки ,		разрабатываем ые Е вропей ской

Группой А ссоци аци й оценщ и ков (The European Group of Valuuers Associations - TEGOVA). Ч ленам и TEGOVA являются проф есси ональныеоценочныеорг ани заци и Е вропей ског о союзасакти вным и возрастающ и м участи - ем партнеров и з странЦ ентральной и В осточной Е вропы, включая Росси ю (Росси й скоеобщ ество оценщ и ков).

3. Н аци ональныестандарты оценки , в частности Стандарты оценки ,

обязательные к при м енени ю субъектам и оценочной	деятельности (утвер-
ждены Постановлени ем Прави тельства Росси й ской	Ф едераци и от 6 и юля
2001 года № 519). Т ребовани я стандартов являются обязательным и при

определени и ви дастои м ости объектаоценки , подх одов к оценкеи м етодов оценки , атакжепри проведени и оценки .

4. В нутренни естандарты (прави ла) оценочной деятельности , утверждаем ые сам орег ули руем ым и орг ани заци ям и оценщ и ков в соответстви и с Н аци ональным и стандартам и оценки , обязательныек и сполнени ю членам и сам орег ули руем ой орг ани заци и .

С ам орегу ли ровани е оценочнойдеят ельност и

Сам орег ули ровани е – оди н и з при знаков ци ви ли зованных отнош е-

ни й	м ежду г осударством и би знесом . Си стем а сам орег ули ровани я в разви -
тых	странах сложи ласьдавно и при сутствует практи чески во всех областях
общ ественной жи зни .

Под сам орег ули ровани ем пони м ается создани еорг ани заци й для за-
щ и ты прав неограни ченног о круг а ли ц,	то есть публи чно-правовых орг а-
ни заци й с ф ункци ям и , свой ственным и	орг анам государственной власти .
Сам орег ули руем ыеоргани заци и при званы занятьм есто посредни ка м ежду
органам и государственной власти , проф есси ональным и участни кам и рын-

каи и х кли ентам и .

Си стем а проф есси ональног о сам орег ули ровани я оценочной деятельности впервыевозни клав В ели кобри тани и в 1861 г оду, ког дакоролем В е- ли кобри тани и быладарованах арти я проф есси ональным сюрвей ерам (анг л. surveyor – зем лем ер) на право сам орег ули ровани я проф есси и и соответственно был создан К оролевски й и нсти тут чартерных сюрвей еров. В на-

стоящ ееврем я данная орг	ани заци я является крупней ш ей	в м и ре проф ес-
си ональной орг ани заци ей ,	объеди няющ ей специ али стов.	Связанных сне-

дви жи м остью	(арх и текторов, аг ентов по операци ям с недви жи м остью,
оценщ и ков и	т.д.). Разви тая си стем а проф есси ональног о сам орег ули рова-

ни я оценочной деятельности сущ ествует такжеи в СШ А ссереди ны 30-х

годов.

ВРосси и тради ци и сам орег ули ровани я в сф ереби знеса были почти утрачены. О днако в настоящ ееврем я эти тради ци и довольно успеш но воз-

рождаются, во всяком случаев таки х сф ерах , как операци и на рынкеценных бум аг , ауди т, оценка, арби тражноеуправлени е.

Сам орег ули руем ыеоргани заци и – это нег осударственныеком м ерчески е органи заци и , объеди няющ ее субъектов предпри ни м ательской деятельности по при знаку еди нстваотрасли и ли рынкапрои зводи м ых товаров (работ, услуг ) и ли объеди няющ и есубъектов одног о ви да проф есси ональной деятельности . О ни и м еют три основных при знака:

- достаточноепредстави тельство (нем енее10 субъектов предпри ни - м ательской деятельности и ли не м енее 100 субъектов проф есси ональной деятельности );

13
- нали чи е опубли кованных прави л и	стандартов предпри ни м атель-
ской и ли проф есси ональной деятельности ,	обязательных для выполнени я

всем и участни кам и сам орег ули руем ых органи заци й ; - определени ем ех ани зм ов обеспечени я ответственности участни ков

органи заци и передпотреби телям и .

В ажней ш и м и направлени ям и деятельности сам орег ули руем ых орг а- ни заци й оценщ и ков являются:

- соверш енствовани еси стем ы контроля качества работы членов са- м орег ули руем ых орг ани заци й и проведени еэксперти зы оценочных работ;


	- анти дем пи нг овыем еропри яти я;
	- ф орм и ровани е си стем ы		и нф орм и ровани я заказчи ков оценочных
услуг о состояни и рынкаоценки ;
	- участи е в разработке и		соверш енствовани и		м етоди к проведени я
рей ти нг ов оценщ и ков;
	- разработка си стем ы справочной и нф орм аци и				по разли чным пара-
м етрам , при м еняем ым при оценкестои м ости (отраслевым						коэф ф и ци ентам
си стем ати ческог о ри ска, коэф ф и ци ентам капи тали заци и ,						м ульти пли като-
рам , ставкам роялти );
	- осущ ествлени еанали з новых			м етоди чески х реш ени й в оценочной
деятельности и ф орм и ровани ереком ендаци й по и х при м енени ю;
	- создани еэф ф екти вног о м ех ани зм а взаи м одей стви я сам орег ули руе-
м ых	органи заци й оценщ и ков и потреби телей оценочных услуг по си стем -
ным	вопросам соверш енствовани я оценочной деятельности ;
	- орг ани заци я работы по постоянном у м они тори нг у судебной прак-
ти ки по вопросам оценочной деятельности .
	В настоящ ееврем я в Росси и дей ствуют разли чныеорг ани заци и про-
ф есси ональных оценщ и ков. В		1993 г оду было создано Росси й скоеобщ ест-
во оценщ и ков (РО О ), в 1996		г оду		- Н аци ональна коллег и я оценщ и ков
(Н К О ), в 2002 году – А ссоци аци я росси й ски х м аги стров оценки (А РМ							О ) и
Росси й ское общ ество проф есси ональных оценщ и ков и управляющ и х							не-

дви жи м остью – сюрвей еров, 16 апреля 2004 года создан Н аци ональный Совет по оценочной деятельности в Росси й ской Ф едераци и .

П О НЯТ И Е НЕ Д ВИ Ж И М О	С Т И
В сложи вш ей ся практи ке к недви жи м ости	тради ци онно относят

зем лю и всеулучш ени я, постоянно закрепленныенаней (здани я, сооружени я, объекты незаверш енног о строи тельства).

Поняти е«недви жи м оеи м ущ ество»впервыебыло сф орм и ровано в ри м ском правев связи свведени ем в г раждански й оборот зем ельных участков и друг и х при родных объектов, и в настоящ ееврем я оно стало общ е- при нятым во всех странах м и ра. В Росси и это поняти ебыло при м енено в указеПетраI от 23 м арта1714 г . для ограни чени я оборотанедви жи м ости и еенаследовани я. Петр I свои м законом объеди ни л пом естья и вотчи ны в

одну катег ори ю – недви жи м ое и м ущ ество. Х отя в 1731 г оду этот закон былотм енен, терм и н«недви жи м ость»сох рани лся.

В	советском г ражданском правенебыли и спользованы м ног и ена-
работки	дореволюци онног о г ражданског о права, рег ули рующ и е вопросы

собственности , в том чи слебыла отм енена частная собственностьна зем - лю и при м енено неучи тывающ еезем лю поняти е«основныеф онды». Послеотм ены частной собственности на зем лю делени евещ ей на дви жи м ые

и недви жи м ые трансф орм и ровали сь в катег ори и основных и		оборотных
ф ондов, а зем ельныеучастки учи тывали сьотдельно по ви дам		и только в
натуральных еди ни цах и зм ерени я (по площ ади ).
В соврем енной Росси и поняти е «недви жи м ость»вновь введено в
эконом и чески й и правовой оборот Законом РСФ СР «О	собственности в
РСФ СР»от 24 декабря 1990 г . в связи с установлени ем	статуса частной

собственности на зем лю и О сновам и г ражданског о законодательства Союза ССР и республи к от 31 м ая 1991 г . (ст.4). Затем этот терм и н подтвержденв У казеПрези дента РФ от 27 октября 1993 г . № 1767 «О рег ули ровани и зем ельных отнош ени й и разви ти и аг рарной реф орм ы в Росси и »(ст. 1)

и окончательно законодательно закреплен Граждански м кодексом Росси й -
ской Ф	едераци и 30 ноября 1994 г . (ст. 130).
	В соответстви и сГраждански м кодексом РФ (ст. 130, 132) к недви -
жи м ым	вещ ам относятся следующ и ем атери альныеи нем атери альныеобъ-
екты (табл. 2).
	Т абли ца2

О бъ ект ы , от несенны е к недви ж и м ост и поГ раж данском у кодексу РФ

О тдельныеобъекты (ст.130 ГК РФ )			Сложныеобъекты (ст. 132 ГК РФ )
1. Зем ельныеучастки			Предпри яти е в целом как и м ущ ест-
2. У частки недр			венный ком плекс, включая:
3. О бособленныеводныеобъекты			∙	зем ельныеучастки ;
4. В се, что прочно связано сзем лей , в том		чи с-	∙	здани я и сооружени я;
ле:			∙	и нвентарьи оборудовани е;
∙	леса;		∙	сырьеи продукци я;
∙	м ноголетни енасаждени я;		∙	права требовани я, обязанности
∙	здани я;			(долг и );
∙	сооружени я.		∙	права на обозначени я, и нди -
5.При равненныек недви жи м ости , подлежащ и е				ви дуали зи рующ и е	предпри -
государственной рег и страци и :				яти е, ег о продукци ю,	работы и
∙	воздуш ныеи м орски есуда;			услуг и ;
∙ судавнутреннег о плавани я;			∙ други еи сключи тельныеправа.
∙	косм и чески еобъекты.
И ные предм еты, наделенные статусом		не-
дви жи м ости по закону.
В	теори и и практи керазли чают поняти енедви жи м ог о и м ущ ества
как м атери альног о (ф и зи ческог о) объекта и				как ком плекса эконом и ко-
правовых и соци альных отнош ени й ,		обеспечи вающ и х специ альный поря-
док распоряжени я и м и особую устой чи востьправ (ри с. 2).

НЕ Д ВИ Ж И М О Е И М У Щ Е С Т ВО

Ф и зи чески йобъ ект

∙	м естоположени е	∙	ландш аф т
∙	площ адьи грани цы	∙	залежи и скопаем ых
∙	объем	∙	ти ппочвы
∙	разм ер (высота, дли на, ш и ри на)	∙	ф и зи чески ех арактери сти ки
∙	ф орм а	∙	внеш няя среда

О бъ ект э коном и чески х от нош ени й

∙ товар			∙ полезность		∙	цена
∙ капи талв вещ ной ф орм е			∙ дох одность		∙	налог ообложени е
∙ и здержки содержани я			∙ ли кви дность		∙	и нвести ровани е
∙ ф и нансовый акти в			∙ стои м ость		∙ спроси предложени е


	О бъект правовы х от нош ени й

∙ право	∙ вещ ные права (право пожи зненног о наследуем ог о
собственности	владени я, право постоянног о пользовани я, право х озяй -
(владеть,	ственног о	ведени я, право		операти вног о управлени я,
пользоваться,	право залог а, аренды, застрой ки ,					серви туты, право на
распоря-	зем ельный	участок собственни ка здани я, расположен-
жаться)	ног о нанем , траст, и ныеправа)

О бъ ект общ и х соци альны х от нош ени й(зем ля)

∙ м есто оби тани я людей всех поколени й	∙ услови ежи зни людей
∙ невосполни м ый при родный ресурс	∙ и сточни к благ
∙ пространственный бази сразм ещ ени я дру-	∙ прести жностьвладени я
ги х объектов	∙ основаг ордости и славы
∙ защ и щ ается наблаг о всех людей	∙ м ног оф ункци ональное
∙ основасвободы и незави си м ости	назначени е

Ри с.2 Недви ж и м ост ькак ф и зи чески й, э коном и ко-правовойи


соци альны йком плекс от нош ени й
С П Е Ц И Ф И Ч Е С К И Е П РИ ЗНА К И НЕ Д ВИ Ж		И М О С Т И
Н едви жи м остьм ожно рассм атри ватькак:
- потреби тельскую стои м ость,	удовлетворяющ ую ли чные потреб-
ности в жи ли щ е, отдых е, развлечени ях	(дом , кварти ра, дача и т.д.); к ней
предъявляются требовани я, определяем ые естественным и		свой ствам и и

инди ви дуальным и предпочтени ям и ;

-ф актор прои зводства, выступающ и й в ф орм еосновных прои зводственных ф ондов (здани я, сооружени я);

- и сточни к дох ода, предназначенный для ведени я би знеса. Д анны- м и ви дам и недви жи м ости владеют сцелью получени я устой чи вог о потока дох одов навложенный капи тал.

Н едви жи м остьи м еет потенци альную способностьпри носи тьдох од

и является довольно при влекательным направлени ем	для и нвести ровани я.
Ф орм ы дох одаот недви жи м ости :
- будущ и е пери оди чески е потоки денежных	средств от сдачи в
аренду;

-увели чени е стои м ости недви жи м ости за счет и зм енени я рыноч-

ных цен;

-дох одот перепродажи объектав концепери одавладени я.

В ли тературе, посвящ енной эконом и кенедви жи м ости , встречаются разли чныепри знаки и опи сани я недви жи м ости как акти ва для и нвести ровани я.

О ди н и з вари антов х арактери сти ки недви жи м ости как объекта и н- вести ци й представленв табл. 3.

При влекательность и нвести ровани я в недви жи м ость объясняется следующ и м и ф акторам и :

-в м ом ент при обретени я недви жи м ости и нвестор получает пакет прав, в то врем я как м ног и еобъекты и нвести ровани я невлекут за собой правасобственности ;

-сох ранностьвложенных средств вообщ е(в обычных услови ях не-

дви жи м ость нельзя потерять и ли пох и ти ть) и от и нф ляци и в частности (и нф ляци онныепроцессы сопровождаются ростом ценна недви жи м остьи дох одов от нее);

- возм ожностьполучатьот недви жи м ости дох одв денежном выражени и и и ной полезный эф ф ект, который м ожет выражаться в ком ф ортно-

сти прожи вани я, прести жности владени я определенным объектом	и т.п.
О днако ли кви дностьнедви жи м ости (особенно нежи лой )	достаточ-

но ни зкая, и нтересующ и й потенци альног о и нвестора долг осрочный про- г ноз соотнош ени я м ежду ожи даем ой выг одой и затратам и напри обретени е объекта недви жи м ости в услови ях нестаби льной эконом и ческой си туаци и

можетбытьнеточен, что сти м ули рует к вложени ю средств в друг и есф еры.

Табли ца3

От ли чи т ельны е при знаки недви ж и м ост и как объ ект а и нвест и ци й

Ф орм ули ровка		О пи сани е
при знака
Н етради ци онные		Н етради ци онныеденежныепотоки от и нвести ци й в недви жи м ость
денежныепотоки		отли чаются тем , что в пери оды разработки и сооружени я объекта
		денежныепотоки отри цательны, затем в пери одпостепенной сдачи
		объекта в аренду денежныепотоки преобразуются и з отри цатель-
		ных в положи тельные. В о врем я эксплуатаци и объекта м ог ут быть
		прои зведены сущ ественныезатраты наег о обновлени еи ли при рост
		капи тала. В отдельныег оды деньг и м огут и зым аться посредством
		реф и нанси ровани я. Н аконец, получени е крупной сум м ы денег
		ожи дается при продажесобственности . Потом у для и нвести ци й в
		недви жи м остьнетеди ной внутренней норм ы окупаем ости .
Разная	направ-	Зем ля и м еет потенци альную возм ожностьповыш ени я еестои м ости
ленность	дви же-	по при чи неи зм енени й в си стем езем лепользовани я, относи тельно-

						17

ни я	стои м ости			г о деф и ци та участков со сх одным м естоположени ем , и нф ляци и и
составных			частей	др. В то жеврем я относи тельная стои м остьздани й и сооружени й с
недви жи м ости				течени ем	врем ени	сни жается. Э то сни жени е прои сх оди т и з-за и з-
				наш и вани я здани й		и	сооружени й в процессе и х и спользовани я,
				воздей стви я окружающ ей среды, и зм енени й в тех нолог и и и др.
Пауш альность				О на определяет невозм ожность для и нвесторов при обрести , на-
недви жи м ости				при м ер, 7/100 оф и сног о здани я. Пауш альностьнедви жи м ости сни -
				жает ее ли кви дность,			поскольку и сключает м ног и х м елки х и нве-
				сторов. К ром е тог о, пауш альность увели чи вает сроки реали заци и
				акти ваи затраты насоверш ени есделок.
Н еоднородность				Практи чески невозм ожно най ти два оди наковых объекта, что ос-
недви жи м ости				ложняет процессоценки недви жи м ости .
Ги бки е		услови я		У при носящ ей дох однедви жи м ости м ожет бытьнесколько «слоев»
ф и нанси ровани я				ф и нанси ровани я за счет собственных и заем ных средств. Ф и нанси -
недви жи м ости				ровани ем ожет бытьдостаточно сложным по врем ени осущ ествле-
				ни я, м етодам расчета процентов, долевом у участи ю и разли чным
				части чным и нтересам .
Разли чное			соче-	О ди н объект, являющ и й ся собственностью, м ожет быть сдан в
тани е юри ди че-				аренду с разделени ем			прав на поверх ность зем ли и недра и при
ски х прав и и нте-				этом отяг ощ ензалог овым и обязательствам и , в то врем я как друг ой
ресов	при		опера-	объект м ожет нах оди ться в полной и неограни ченной собственно-
ци ях с собствен-				сти и бытьсвободенот каки х -ли бо требовани й .
ностью
О собые		налог о-		Ф едеральныеи м уни ци пальныеорг аны власти разви тых странсоз-
выесоображени я				дали сложную си стем у налог овых законов и рег ули рующ и х норм ,
				которыевли яют на и нвести ци и в недви жи м ость. О собенности на-
				лог ообложени я недви жи м ости как открывают новыевозм ожности ,
				так и накладывают определенныеог рани чени я.
Ри ск и	неопреде-			И нвести ци и в недви жи м ость в больш ей степени , по сравнени ю с
ленность			и нве-	и нвести ци ям и в тради ци онныеакти вы, подвержены ри ску и неоп-
сти ци й	в		недви -	ределенности , поскольку являются м алоли кви дным и , так как это
жи м ость				«запертый »капи тал, и осущ ествляются капи таловложени я наболее
				дли тельныесроки .
	К		специ ф и чески м		при знакам		недви жи м ости м ожно отнести сле-
дующ и е:
	1.		стаци онарность(недви жи м остьсвязанасучастком зем ли );
	2.		уни кальность и неповтори м ость – каждая конкретная недви -

жи м ость(особенно нежи лая) уни кальнапо ф и зи чески м х арактери сти кам и сточки зрени я и нвести ци онной при влекательности ;

3. недви жи м ость ф ундам ентальна – ее невозм ожно пох и ти ть, слом атьи ли потерятьпри обычных услови ях ;

4.специ ф и чески й х арактер оборотачерез оборот прав нанее;

5. к заключени ю всех сделок на рынке недви жи м ости предъявляются особыеюри ди чески етребовани я – сделки должны прой ти государственную рег и страци ю (Ф З № 122 – Ф З от 21 и юля 1997 г . «О г осударственной реги страци и прав нанедви жи м оеи м ущ ество и сделок сни м »);

6. высоки й уровень и здержек на проведени е сделок (трансакци - онных и здержек) и дли тельный срок экспози ци и ;

7.стои м остьнедви жи м ости высока, а еедроблени ена и м ущ ест-

венныедоли – сложный и ли невозм ожный процесс, так как без при влечени я заем ног о капталаи нвести ци и в неезатруднены;

8.ни зкая доступностьполной и достоверной и нф орм аци и о сделках , уровнедох одности и нвести ци й в недви жи м ость;

9.возм ожностьположи тельног о и ли отри цательног о вли яни я новог о строи тельстванастои м остьпри лег ающ и х зем ель, здани й ;

10.	необх оди м ость постоянног о управлени я	недви жи м остью,
портф елем	и нвести ци й в недви жи м остьна достаточном	уровнедля полу-
чени я при ем лем ог о дох ода.
	К ЛА С С И Ф И К А Ц И Я НЕ Д ВИ Ж И М О С Т И
В процессекласси ф и каци и выделяют отдельныегруппы недви жи -
м ости , и м еющ и есх одныех арактери сти ки ф ункци они ровани я,			что опреде-
ляетвозм ожностьеди нообразных подх одов к и х оценке.
К ласси ф и каци я объектов недви жи м ости по разли чным			при знакам

(кри тери ям ) способствует болееуспеш ном у и зучени ю объектов и обследовани ю рынка недви жи м ости , облегчает разработку и при м енени ем етодов оценки разли чных ви дов недви жи м ости .

Д ля эти х целей м ожно при м енятьразныепри нци пы класси ф и каци и в зави си м ости от и х прои сх ождени я и назначени я.

Д ля оценки стои м ости зем ля, здани я и сооружени я делятся на два

класса:

1. С пеци али зи рованнаянедви ж и м ост ь - это недви жи м ость, ко-

торая в си лу своег о специ альног о х арактера редко, если вообщ е ког дали бо, продается на открытом рынкедля продолжени я сущ ествующ ег о и с- пользовани я одни м владельцем , кром еслучаев, ког да она реали зуется как часть и спользующ ег о ее би знеса. Специ альный х арактер недви жи м ости м ожет бытьобусловлен ееконструкти вным и особенностям и , специ али заци ей , разм ером и ли м естом положени я и ли сочетани ем эти х ф акторов.

2. Неспеци али зи рованнаянедви ж и м ост ь - это недви жи м ость, на которую сущ ествует всеобщ и й спроси которая обычно покупается, продается и ли арендуется на открытом рынкедля тог о, чтобы и спользоватьее

для сущ ествующ и х и ли аналоги чных целей , и ли			в качестве и нвести ци и ,
и ли для разви ти я и освоени я.
О пределени е недви жи м ости предполагает выделени е в ег о струк-
туредвух составляющ и х (ри с. 3):
1.	Ес т ес т венные (пр и р одные) объект ы —		зем ельный участок, лес
и м ноголетни енасаждени я,		обособленныеводныеобъекты и участки недр.
Э ти объекты недви жи м ости		называют ещ е и «недви жи м остью по при ро-
де».
2.	Ис ку с с т венные объект ы (пос т р ойки ). И скусственныеобъекты
получи ли	названи е — «недви жи м ость по закону», однако эта катег ори я

недви жи м ости опи рается на«недви жи м остьпо при роде».

	19
а) ж и л ая недви ж	и м ос т ь— м алоэтажный дом	(до трех этажей ),
м ног оэтажный дом (от 4	до 9 этажей ), дом повыш енной	этажности (от 10

до 20 этажей ), высотный дом (свыш е20 этажей ). О бъектом жи лой недви - жи м ости м ожет такжебытькондом и ни ум , секци я (подъезд), этаж в подъезде, кварти ра, ком ната, дачный дом ;

б) ком м ер чес кая недви ж и м ос т ь— оф и сы, рестораны, м аг ази ны,

г ости ни цы, г аражи для аренды, склады, здани я и сооружени я, предпри яти я как и м ущ ественный ком плекс;

в) общ ес т венные (с пеци ал ьные) здани я и с оор у ж ени я :.

- лечебно-оздорови тельные(больни цы, поли кли ни ки , дом а престарелых и дом аребенка, санатори и , спорти вныеком плексы и т.д.);

- учебно-воспи тательные (детски е сады и ясли , ш колы, учи ли щ а, тех ни кум ы, и нсти туты, дом адетског о творчестваи т.д.);

- культурно-просвети тельски е (м узеи , выставочные ком плексы, парки культуры и отдых а, дом а культуры и театры, ци рки , планетари и , зоопарки , ботани чески есады и т.д.);

- специ альныездани я и сооружени я - адм и ни страти вные(м и ли ци я, суд, прокуратура, орг аны власти ), пам ятни ки , м ем ори альныесооружени я, вокзалы, порты и т.д.;

г) и нж енер ные с оор у ж ени я — м ели орати вныесооружени я и дренаж, ком плексная и нженерная подг отовка зем ельног о участка под застрой ку и т.д.

К аждую и з эти х г рупп м ожно подвергнутьдальней ш ей класси ф и - каци и набазеразли чных ти пологи чески х кри тери ев.

И скусственныеобъекты м ог ут бытьполностью построены и г отовы к эксплуатаци и , м ог ут требоватьреконструкци и и ли капи тальног о ре- м онта, а такжеотноси тся к незаконченным объектам строи тельства (незаверш енка).

К «незаверш енке»относятся объекты, по которым в установленном порядке не оф орм лены докум енты о при ем ке объекта в эксплуатаци ю. О бъекты незаверш енног о строи тельства м ожно раздели тьна двегруппы:

объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем	и ли
и ным при чи нам работы прекращ ены. В соответстви и сдей ствующ и м	по-

рядком разли чают два ви да прекращ ени я работ наобъекте: консерваци ю и полное прекращ ени е строи тельства. Реш ени е вопросов о прекращ ени и строи тельства при ни м ает застрой щ и к. В реш ени и должны быть указаны при чи ны консерваци и и ли полног о прекращ ени я строи тельства.

		20

	дом и ни -	О БЪ Е К Т Ы НЕ Д ВИ Ж И М О С Т И
м	ум
м	ум

П рои сх ож дени е

Е стественные(при -

родные) объекты

Назначени е

Зем ельныеучастки

Л есаи м ноголетни е насаждени я

У частки недр и водныеобъекты

М асш т аб

земеель-

обороте

∙ Д ом ,

∙ К варти ра,

∙ К ом ната,

спользованииееекущ участкаоног

участокельныйЗемв

∙ К ондом и -

ни м ум

∙ Д ачный

дом

И скусственныеобъекты (построй - ки )

Ж и лая недви жи м ость		К ом м ерческая недви - жи м ость		О бщ ественные(специ альные) здани я и сооружени я		И нженерныесооружени я

∙О ф и сы,

∙Рестораны,

∙М агази ны,

∙Гости ни цы,

∙Гаражи ,

∙Склады,

∙Здани я,

∙Сооружени я

∙Предпри яти я

как и м ущ ественные ком - плексы

∙Больни цы,

∙Поли кли - ни ки ,

∙Т еатры,

∙Ш колы,

∙В окзалы,

∙Д руг ое

Г от овност ьк
и спользовани ю	Готовые	Т ребующ и ереконструк-	Т ребующ и езаверш е-
		ци и и ли капи тальног о	ни я строи тель-ства
		рем онта	(незаверш енка)
		рем онта	(незаверш енка)

Ри с. 3 У кру пненнаякласси ф и каци яобъ ект ов недви ж и м ост и К ласси ф и каци язем ельны х у част ков

Зем ельныеучастки м ог ут бытьдели м ым и и недели м ым и . У часток называется дели м ым , ког даег о м ожно раздели тьначасти и образоватьса- м остоятельныезем ельныеучастки сразреш ени ем целевог о и спользовани я. В соответстви и сзаконодательством недопускается раздел г ородски х зе- м ель, зем ельф ерм ерски х х озяй ств и пр.

Зем ельный ф ондв РФ по эконом и ческом у назначени ю разделенна сем ькатегори й зем ель:

1. Зем ли сельскох озяйст венного назначени яи м еют особый пра-

вовой статуснарынкенедви жи м ости и и спользуются:

<<< < Предыдущая 12 / 52 3 4 5 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете Экономика