Использование математического моделирования в проблеме формирования рациональной структуры городского землепользования
В условиях рыночной экономики основная роль системы градорегулирования сводится к тому, чтобы сохранить устойчивый и приемлемый баланс между частными интересами отдельных субъектов (землепользователей, застройщиков, инвесторов и т.п.) и интересами местного (или регионального) сообщества.
Планирование территориального развития города, создание градостроительных регламентов использования земель должно опираться на тщательное изучение рынка недвижимости города, тех закономерностей, которые обеспечивают экономическую выгодность использования территорий для различных категорий землепользователей.
Одним из средств формирования рациональной структуры городского землепользования является использование при разработке стратегии развития города и планов функционального зонирования территории расчетных моделей, учитывающих не только основные свойства различных ее участков, но и основные закономерности развития видов городского землепользования, их отношение к свойствам территории. Интерес к использованию математического моделирования в сфере градостроительства связан в значительной степени с тем, что крупные градостроительные мероприятия, как правило, являются уникальными и имеют зачастую практически необратимые последствия. Невозможность осуществления предварительных натурных экспериментов требует проведения на подготовительных этапах проектирования таких мероприятий максимально глубокой и всеобъемлющей проработки, затрагивающей не только технические, но также экономические, социальные и прочие аспекты.
Основная цель разработок - создание расчетных моделей, используемых при проведении сравнительного анализа вариантов крупных градостроительных проектов, создании методик массовой оценки элементов городской среды, решении задач рационального размещения на территории города объектов различного функционального назначения, вычислении характеристик функционирования различных городских систем и формировании стратегических направлений их развития.
К настоящему времени сформирован информационный и модельный комплекс, который может использоваться для планирования как экономического, так и градостроительного развития города. При создании комплекса определен перечень основных свойств городской недвижимости, влияющих на ее цену на рынке, сформированы количественные характеристики этих свойств, разработана типология видов городского землепользования и объектов недвижимости.
Комплекс ориентирован на решение некоторого круга задач, каждая из которых может представлять самостоятельный интерес. Например:
Построение относительной оценки выгодности местоположения различных участков при осуществлении на их территории различных видов деятельности.
Формирование оценки потенциального рентного дохода (“рельефов потенциальной полезности в деньгах”) для различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от свойств этих участков и реально существующего на рынке недвижимости уровня цен;
Построение размещения различных видов деятельности по территории города, основанного на принципе "наилучшего использования". Суть этого принципа состоит в том, что ценность территории определяется экономической эффективностью такого вида деятельности, который наилучшим образом может использовать ее свойства и возможности и получит при ее использовании наибольший доход.
Моделирование оценки рыночной стоимости участков территории или недвижимости в целом (территории с "улучшениями") по результатам размещения.
Остановимся подробнее на модели распределения территории города между различными видами землепользования. Данный расчетный комплекс назван авторами моделью "дележа" городских территорий или моделью “формирования экономически рациональной структуры городского землепользования”. В рамках модели решаются две задачи:
Определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от ее свойств и ситуации на рынке недвижимости.
Распределение территории между видами деятельности на городской территории.
Городская территория в этих задачах может быть представлена системой районов, системой кварталов базисного плана (рис. 1), фрагментами внутриквартальных территорий (рис. 2) или участками под отдельными объектами. Описание территории содержит набор замкнутых контуров территориальных единиц и их идентификаторов.
Рис.1 Система кварталов (фрагмент)
Условные обозначения:
границы
базисных
кварталов (и их коды)
границы
социально-
экономических
районов (и их коды)
Рис.2 Система ячеек геометрической сетки.
Примечание:
Территория квартала покрывается регулярной, достаточно мелкой сеткой.
Определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от ее свойств
Система факторов, описывающих выгодность местоположения участков территории в городе
Ценность участка городской территории в значительной степени определяется его местоположением. В отличие от зданий и сооружений, ценность которых практически определяется их собственными свойствами (качеством и состоянием фундаментов, стен, перекрытий и т.д.), многие из свойств местоположения участка являются “системными”, т.е. они формируются всей городской средой, их содержательный смысл и величина для каждого отдельного участка могут быть определены только при рассмотрении его положения в составе всей городской среды.
В совокупности рентные факторы (факторы, характеризующие местоположение, или, так называемые, ценообразующие факторы) определяют ценность участков городской территории, рыночная стоимость которых, как правило, связана с возможностью различных видов землепользования успешно использовать ее свойства при осуществлении экономической и хозяйственной деятельности. Перечень рентных факторов формируется на основе:
анализа рынка недвижимости города (всех его секторов) и тех предпочтений, которые на нем существуют,
статуса (достоверности и официальности) данных, используемых в расчетах,
учета необходимости оснащения всей территории города значениями данного фактора, причем, желательно, чтобы это делалось с помощью автоматизированных средств (для создания надежной системы актуализации характеристик),
существующих в городе информационных баз, позволяющих актуализировать данную информацию с определенной периодичностью,
учета степени территориальной дифференциации результата (оценки): чем меньше территория, для которой формируется оценка, тем больше факторов необходимо учитывать.
В результате анализа отечественной и зарубежной градостроительной теории и оценочной практики в качестве факторов, определяющих ценность территории, были выбраны:
показатели, характеризующие положение участка в транспортной системе города (доступность центра города, системы мест приложения труда, мест проживания, мест рекреации, станций метрополитена и т.п.);
средовые и экологические характеристики (загрязнение атмосферы, почвенных вод, земли, шумовое загрязнение, наличие санитарно-защитных зон промпредприятий и т.п.);
“потребительский потенциал” города (суточное население, пассажирооборот остановок общественного транспорта, “людность” или плотность “дневного населения”);
факторы особой привлекательности (наличие объектов исторической, архитектурно-художественной или природной ценности),
ограничения и условия организации деятельности (инфраструктурная оснащенность, градостроительно-планировочные ограничения на организацию деятельности и т.д.)