Доходный подход к оценке недвижимости

Этот подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (прямая капитализация) и дисконтированного денежного потока. В данной расчетно-графической работе рассмотрим метод дисконтированного денежного потока, который используется для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера ЧОД ( чистого операционного дохода) на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости. Формула сложного процента:

П = I₀ х ( 1+Е)^t , где П – предполагаемая величина прибыли от реализации проекта; I₀ – величина исходного капитала; t – продолжительность жизненного цикла проекта, характеризующая время, необходимое для его реализации; Е – предполагаемая норма доходности проекта в реальных пределах, устраивающих инициаторов.

Технологию применения метода рассмотрим при решении задачи.

Задача 5: Определить текущую стоимость объекта недвижимости. Исходные данные см. в табл.4

табл. 4

ЧОД ОК за 1 год, тыс. долл.	160
Увеличение ЧОД, % в год	4
Период владения ОК, годы	6
Размер реверсии, тыс. долл.	2050
Ставка дисконтирования, %	22

1) Определим текущий доход от ОК с учетом того, что период владения комплексом составляет 6 лет, а увеличение ЧОД - 4% в год по формуле: (необходимо учесть, что доход поступает в конце года)

П_i / ( 1+Е)^t = 160 х [ (1/1,22) + (1,04/1,22²) + (1,04²/ 1,22³) + (1,04³/1,22⁴) + (1,04⁴/1,22⁵) + (1,04⁵/1,22⁶) ] = 547,783 тыс.долл.

2) Определим текущую стоимость реверсии, т.е. выручки от продажи объекта недвижимости в конце периода владения.

2050 х (1/ 1,22⁶) = 621,720 тыс. долл.

3) Суммируем полученные текущие стоимости:

621,720 + 547,783 = 1169,503 тыс. долл.

Сводная таблица, полученных разными методами стоимостей ок

Методы определения стоимости	Полученная стоимость
Рыночный подход к оценке недвижимости
метод прямого сравнительного анализа продаж	1218,87 тыс. долл.
метод валового рентного мультипликатора	1126 тыс.долл.
метод общего коэффициента капитализации.	1124 тыс.долл.
затратный подход к оценке недвижимости	1057,171 тыс. долл.
метод дисконтирования будущих доходов	1169,503 тыс. долл.
Среднее арифметическое:	1139,11 тыс. долл.

Вывод: Существует множество методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов. Выбор того или иного метода оценки, а следовательно и результата, зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении информации.

Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный процесс, поэтому необходимо определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значения стоимости объекта.

Список литературы:

1. Методические указания «Методы оценки объектов недвижимости»/Аленичева Е.В. Тамбов: издательство ТГТУ, 2005. 32 с.

2. Введение в управление недвижимостью/Гровер Р., Соловьев М. М.:Перитет, 1997.

Содержание:

1. Исходные данные……………………………………………………………………….1

2. Рыночный подход к оценке недвижимости…………………………………………. .2

3. Метод анализа продаж………………………………………………………………….3

4. Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью валового рентного мультипликатора………………………………………………………………………...4

5. Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью общего коэффициента капитализации…………………………………………………………… …………… 5

6. Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью затратного подхода…… .…6

7. Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью доходного подхода…………7

8. Сводная таблица результатов расчета…………………………………………… ……8

9. Список литературы………………………………………………………………… …..8