2) Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью валового рентного мультипликатора.

Данный метод удобен в применении, т.к. в нем не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Подразумевается, что если между сопоставимыми объектами и оцениваемыми объектом имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере годовой арендной ставки.

Расчет стоимости объекта с помощью GRM ( валового рентного мультипликатора) осуществляется так:

-определяется годовая арендная ставка для данного объекта;

- расчитивается оптимальный GRM, исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов;

- умножается годовая арендная ставка для оцениваемого объекта на оптимальный GRM, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Задача 2 : Определить стоимость объекта оценки, зная, что прибыль от его продажи составляет 200 тыс.долл. ( табл. 3).

Определим GRM для каждого объекта- аналога. Среднее значение GRM_ср ищем как среднее арифметическое трех значений GRM.

Тогда стоимость объекта оценки находим по формуле:

С = GRM_ср х П = 5,63 х 200 = 1126 тыс.долл.

3) Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью общего коэффициента капитализации.

Этот способ основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется приведением ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления её на общий коэффициент капитализации.

Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, т.к. здесь отбирают сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.

Задача 3: Определить стоимость объекта оценки, прибыль от которого составляет 200 тыс. долл. (табл.3)

Определим К (общий коэффициент капитализации) для каждого объекта- аналога по формуле К = П / С. Среднее значение К_ср ищем как среднее арифметическое трех значений К.

Тогда стоимость объекта оценки находим по формуле:

С = П / К_ср = 200 / 0,178 = 1124 тыс.долл.

Табл.3

Характеристики вариантов	А1	А2	А3	ОК
Цена продажи, тыс. долл.	1300	1300	1200	?(1126) (1124)
Прибыль, тыс.долл.	250	220	208	200
GRM = 1/ К = С / П	5,2	5,91	5,77	GRMср =5,63
К= П / С	0,192	0,169	0,173	Кср = 0,178

Затратный подход к оценке недвижимости

Этот метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости.

В этом методе необходимо различать стоимость замещения и стоимость восстановления.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

Технологию применения затратного подхода рассмотрим при решении задачи.

Задача 4: Необходимо определить стоимость оценочного комплекса.

Стоимость СЗУ : 410 тыс.долл.

Время продажи СЗУ: 3 месяца назад

Местоположение СЗУ: на 7% хуже

Физические характеристики СЗУ: на 5% лучше

Рост цен в мес.: 1%

Общая площадь ОК: 4100 м²

Отношение площадей М:П:С = 1:4:4

Базовая стоимость 1м²: магазин( М ) – 300

Павильон (П) – 240

Склад (С) – 150

ЭВ ОК, год: 15

ТС_эж ОК, год: 70

Неустранимое функциональное устаревание: 4000 долл.

Внешний износ: 4%

1) Определим стоимость земельного участка методом сопоставимых продаж, который заключается в сравнении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. Внесем поправку на время продажи, учитывая, что СЗУ был продан 3 мес. назад , а рост цен в мес. составил 1%. Величина поправки равна +3 %. Поправка на местоположение СЗУ составляет +7%, поскольку его местоположение на 7% хуже, чем у объекта оценки. Так как физические характеристики СЗУ на 5% лучше, поправка на стоимость составит -5%. Стоимость земельного участка с учетом внесенных поправок составит:

410000х1,03х1,07х0,95 = 429267,95 долл.

2) Рассчитаем восстановительную стоимость объекта недвижимости, включающего в себя магазин, павильон и склад.

Зная отношение площадей зданий и общую площадь ОК, определим площадь каждого здания в отдельности. Получим:

площадь магазина – 456 м²,

площадь павильона – 1822 м²

площадь склада – 1822 м²

Восстановительная стоимость:

магазина : С_м = 456 х 300 = 136800 долл.

павильона: С_п = 1822 х 240 = 437280 долл.

склада: С_с = 1822 х 150 = 273300 долл.

Общая восстановительная стоимость ОК: ВС_ОК = 136800+437280+273300= 847380 долл.

3) Рассчитаем общий износ объекта недвижимости, включающий в себя внешний, функциональный и физический износ.

а) Так как внешний износ составляет 4% от восстановительной стоимости ОК, его величина равна:

847380 х 0,04 = 33895,2 долл.

б) функциональный износ составляет 4000 долл.

в) величину физического износа определим, зная эффективный возраст ОК (ЭВ) и типичный срок экономической жизни (ТС_эж) по формуле:

И = (ВС_ОК х ЭВ) / ТС_эж = 847380 х 15 / 70 = 181581,43 долл.

Общий накопленный износ ОК равен: 33895,2+4000+181581,43 = 219476,63 долл.

4) Стоимость объекта недвижимости с учетом износа составляет:

847380 – 219476,63 = 627903,4 долл.

5) Общая стоимость объекта недвижимости с учетом земельного участка равна:

627903,4+429267,95 = 1057171,35 долл. = 1057,171 тыс. долл.