- •Описание земельного участка
- •Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства
- •Размещение объектов вспомогательных видов разрешенного использования:
- •Минимальная доля озелененных территорий земельных участков, предназначенных для рекреационных целей
- •Концепция проекта и маркетинговый план
- •Финансовый план проекта
- •Риски и гарантии
- •Основная функция
- •Дополнительные функции
- •Ценовая политика
- •Экономические характеристики объекта
- •Социально-экономические эффекты
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Заключение
Концепция проекта и маркетинговый план
Общая площадь первого этажа составит 6500,0 кв. м. ТРК «Остров» будет построен с учетом самых модных и современных требований, то есть с максимально комфортными условиями для посетителей. Имеются панорамные лифты, 3-этажный просторный атриум. На всех этажах данного комплекса будут располагаться многочисленные кафе и рестораны.
Так же на 1-ом этаже комплекса будут расположены все крупнейшие бутики и салоны. Основную площадь займут гипермаркет продуктов, бутики одежды и парфюмерии. Кроме этого, на данном этаже расположатся все услуги, которыми можно воспользоваться в различных салонах, такие как авиакассы, терминалы.
На втором этаже будет располагаться будет располагаться огромный мебельный салон, IKEA. Он занимает огромную площадь более 60 % от общей площади 2-го этажа, посетителям необходимо будет отдыхать. Таким отдыхом будут кафе и мини-рестораны.
На третьем этаже будут располагаться детские комнаты, игровые аппараты, бильярд, боулинг, кинотеатр 5D, кафе.
Финансовый план проекта
Расчет стоимости инвестиционных затрат на строительство ТРК «Остров», руб.
№ п/п |
Наименование показателя |
Сумма, руб. |
1 |
Итого затраты на строительство ТРК «Остров» |
144 756 925 |
2 |
Стоимость строительства подъездных путей |
1 034 771 |
3 |
Расходы на рекламную компанию |
101 952 |
4 |
Расходы на получение разрешительной документации |
120 000 |
5 |
Оплата комиссионного вознаграждения за услуги по продаже участка под застройку комплекса |
160 000 |
6 |
Итого сумма инвестиционных затрат: |
146 173 648 |
Строительство данного комплекса займет в среднем 5 месяцев.
К дис-я = % по валют. вкладам + Уровень риска + Инфляция на валют. рынке.
К дисконтирования = 7,5 + 2,5 + 3 = 13 %
После того, как строительство ТРК «Остров» завершиться, компания займется арендой и открытием данного комплекса. Будем подразумевать, что в течение 5 лет все затраты окупятся.
Доход, получаемый компанией в течение 4 лет (с 2013 по 2017 гг.) составит 400 000 000 рублей без учета дисконтирования.
Капитальные вложения будут осуществляться только в первые 2 года реализации проекта. Соответственно, дисконтированного денежного дохода в 2012 и 2013 году не предусматривается. Чистый дисконтированный доход в 2012 году -73 086 824 рублей, в 2017 году - 100 725 793.
Риски и гарантии
Риск состоит в возникновении опасности не реализовать полностью товар, и соответственно не получить намеченную сумму прибыли.
Средний уровень риска выражен коэффициентом 5. Это означает, что предприятие застройщика находится в зоне повышенного риска.
Заключение
Данный проект соответствует всем регламентам, нормам, также сумме инвестиций и уровню доходности.
Сумма инвестиционных затрат: 146 173 648 руб.
Срок окупаемости 5 года.
Уровень доходности 20%.
ПРОЕКТ № 5: Бизнес-центр «Петербург»
В качестве освоения предложенного земельного участка был выбран бизнес-центр класса «В» с фитнес-центром, рестораном, кафе и подземным паркингом. На территории данного ЗУ предусмотрена открытая парковка. Данный тип использования является разрешенным в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга.
Общая характеристика объекта
Адрес: Санкт-Петербург, Большой проспект, 98
Площадь земельного участка 6 601 кв. м.
Высотный регламент 40 м
Территориальная зона ТД1-1-1 Общественно-деловая подзона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенной на территории исторически сложившихся районов города с включением объектов инженерной инфраструктуры
Предполагаемый вариант использования
Бизнес-центр класса «В»
5 этажей + подземная парковка. Общая площадь здания 21 000 кв. м.
Арендопригодная площадь 18 000 кв. м.
Площадь этажа: 3500 кв. м
Подземная парковка на 100 м/мест
Открытая парковка на 40 м/мест
Распределение площадей
Офисные помещения 10 750 кв. м.
Фитнес-центр 1850 кв. м.
Ресторан, кафе 1000 кв. м.
Торгово-сервисные помещения 900 кв. м.
Подземная парковка 3500 кв. м.
Открытая стоянка: 1500 кв. м.
Зона озеленения, проезды, проходы 1600 кв. м.
Арендные ставки (за кв. м./в месяц)
Офисные помещения 40 $
Фитнес-центр 25 $
Ресторан 50 $
Кафе 50 $
Торгово-сервисные помещения 66 $
Подземный паркинг 300 $ м/место
Наземный паркинг 200 $ м/место
Издержки на строительство
Стоимость строительства 1 кв. м.:
Здание 1150 $
Открытая парковка 40 $
Размер инвестиций
Общий объем инвестиций 24 210 000 $
Здание 24 150 000 $.
Открытая парковка 60 000 $.
Экономические показатели
Чистая приведённая стоимость (NPV) при i = 20% составляет 6 236 500 $.
Срок окупаемости инвестиций ≈ 3,2 г.
Рентабельность инвестиций 31 %.
Внутренняя норма доходности 25 %
Размер инвестиций
Общий объем инвестиций 24,2 млн $
Чистый операционный доход в год от объекта в целом составит 5 483 800
Затраты на строительство составят 24 210 000 $
ПРОЕКТ № 6. Гостиница «Vasilivski Hotel»
Основные характеристики объекта
Характеристика |
Описание |
Местоположение |
Василеостровский р-н, В.О., Большой проспект, 98. |
Правовой статус объекта |
Земельный участок и здания в частной собственности |
Территориальная подзона в соответствии с ПЗЗ |
ТД 1-1-1 |
Этажность, высотность |
20 м, 5 этажей + подземный паркинг |
Вариант использования |
Гостиница (класс 4*) |
Общая площадь ЗУ |
6 601 кв.м |
Общая площадь объекта |
18 000 кв.м. |
Полезная площадь объекта |
15 000 кв.м |
Паркинг |
1 000 кв. м. – 100 маш./мест. |