21. Залог недвижимого имущества (ипотека).

Ипотека (залог недвижимости) регулируется Законами РФ от 29.05.92 № 2872-1 "О залоге" и от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке"1 (залоге недвижимости). Залог жилого помещения и иного недвижимого имущества; далее - ипотека) могут обеспечить обязательства по кредитному договору или иные обязательства, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды, подряда, другом договоре. При этом заложено может быть недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре ипотеки можно предусмотреть обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю. Здания, в том числе жилые дома, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание (жилой дом). При обращении взыскания на такое здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения е назначения. Исключения составляют квартиры в многоквартирных жилых домах. Не допускается ипотека многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого (общие помещения дома, несущие конструкции, механическое электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры) находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Когда предметом ипотеки является жилое помещение, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо и для ипотеки этого имущества.  На недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности (т. е. без определения доли каждого из собственников в праве собственности), в том числе квартиры, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и обращении взыскания на долю в общем имуществе. Исключения составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.  Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.