Глава 1. Понятие и содержание оценки земель

Рассматриваются понятия, история развития и содержание оценки земель, использование различных методик оценки качества земель в России.

Использование земли в Российской Федерации является платным (ст. 1,65 и 66 Земельного кодекса РФ), за исключением случаев, установленных законода­тельством РФ и субъектов РФ. Для реализации этого принципа необходимо оп­ределить кадастровую стоимость земельных участков для целей налогообложе­ния и иных случаев, установленных законодательством. Порядок проведения ГКОЗ устанавливается Правительством Российской Федерации [5]. ГКО в соот­ветствии с постановлением Правительства РФ [6] проводится не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет. Приоритетной целью кадастровой

4

5

оценки земель является нормативно-информационное обеспечение государст­венного регулирования земельных отношений, поэтому оценка земель проводит­ся как государственное административно-техническое мероприятие. Государст­венной кадастровой оценке земель предшествовали различные способы оценки

качмтм миль

ЭМЮТМО-оценочные работы до 1°98 года не отличались многообразием. Можно нипп. шпорить о риШПИНЯ этапах их развития в научных исследованиях и практике. Местные условия учитывались и фиксировались в бонитетах плодо­родии ночи и экономических нормативах по субъектам РФ.

Под оценкой земель следует понимать определение их сравнительной, производительной ценности в сельском хозяйстве или, другими словами, отно­сительной доходности, получаемой от земли различного качества. В результате оценки земель, в соответствии с ее назначением, определяются форма и величи­на стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте (оценочная стоимость) на определенную дату оценки, т.к. постоянно происходят существенные изменения в экономике, изменяется качество земель, стоимость продукции, техники и т.д.

Земля как средство производства в сельском хозяйстве обладает рядом особых качеств. Качество земель определяют плодородие, местоположение и технологические условия.

Плодородие - способность почвы удовлетворять потребность растений в питательных веществах и влаге (в растениеводстве, лесоводстве, садоводстве, декоративном и парковом хозяйстве и др.). Различают естественное и искусст­венное (вновь созданное) плодородие, которые в совокупности составляют эко­номическое плодородие.

Естественное плодородие образуется в результате длительного процесса, протекающего в определенных.природно-климатических условиях. Происходит накопление питательных веществ, причем их количество различно и зависит от природно-климатических условий. Например, при отсутствии влаги не могут быть использованы запасы питательных веществ в почве. Такое плодородие на­зывается потенциальным.

Искусственное плодородие формируется в результате воздействия чело­века на землю: мелиорации, обработки почвы, удобрения и др.

Экономическое (эффективное) плодородие создается только путем вло­жения в землю затрат живого и овеществленного труда. Расчленить естественное и искусственное плодородие в современных условиях невозможно. Экономиче­ское плодородие зависит от культуры земледелия, от количества затрат живого и овеществленного труда.

Плодородие является динамичным показателем почвы. Оно или увеличи­вается, или уменьшается под влиянием всевозможных факторов. Например, за­грязнение земель выбросами и сбросами промышленных, транспортных и дру­гих объектов могут вывести из сельскохозяйственного использования часть тер­ритории, так как получаемая с нее продукция может быть не пригодной. В таком случае можно говорить о том, что потенциальное плодородие высокое, а эконо­мическое - отсутствует.

Плодородие почвы может быть определено через урожайность сельскохо­зяйственных культур с единицы площади (абсолютные показатели) и через от­ношение произведенной продукции на единицу площади к затратам живого или овеществленного труда (относительные показатели).

Качество земельных участков, кроме плодородия, зависит и от местопо­ложения.

Местоположение земельных участков характеризуется такими показате­лями, как:

• удаленность от города, сельских населенных пунктов;

• наличие транспортных и инженерных коммуникаций;

• наличие пунктов переработки и реализации продукции;

• наличие баз снабжения предприятий удобрениями и сельскохозяйствен­ной техникой и т.д.

На качество земельных участков влияют также пространственно-технологические условия. К таким условиям относят:

• удобство подъезда к полям и другим используемым участкам;

• размер земельного участка;

• конфигурацию земельного участка;

• раздробленность, чересполосицу;

• рельеф местности;

• дальноземелье;

- наличие закамененности, кустарников, заболоченных участков и др. Для комплексного определения роли этих показателей производится

оценка земель, определение их плодородия и местоположения по показателям, которые характеризуют качество земельных участков. Оценка земель по плодо­родию складывается из бонитировки почв и экономической оценки.