9. Арендная политика и политика занятости.

Арендная политика

Основная задача УК в сфере управления деньгами — грамотное претворение в жизнь арендной политики, декларируемой концепцией предприятия, в частности своевременное повышение (снижение) арендной платы. Однако, действовать тут нужно очень тонко и осторожно: ротация, вызванная неправильными действиями УК, может принести убытки, которые будут значительно весомее, чем выгода от повышения ставок. Поэтому менеджеры должны правильно соотносить время окончания действия договоров с арендаторами (учитывая, что часто они заключаются на небольшие сроки — год-два), держать в уме наличие новых претендентов на места в ТЦ. Нужно реально оценивать финансовое состояние торговых операторов, работающих в ТЦ: кто и насколько крепко стоит на ногах, кто способен осилить рост арендной платы, а для кого это станет сокрушительным ударом по бизнесу. А также УК необходимо уметь адекватно реагировать на постоянные просьбы о скидках, особенно на те, что зачастую больше похожи на ультиматум, следить за пунктуальностью арендаторов по части платежей. Именно тогда менеджеры смогут вразумительно отчитаться перед владельцем по итогам года, когда с них будут спрашивать не то, какова была средняя арендная ставка за 1 кв.м, а сколько получено доходов за год с учетом всех простоев. Но к сожалению, одним из симптомов болезни роста рынка ТЦ в нашей стране является отсутствие прозрачности во взаимоотношениях УК и арендаторов. Сегодня на Западе менеджеры ТЦ регулярно получают от торговых операторов достоверные данные об их объемах продаж, посещаемости и финансовом благополучии. Такая информация особенно важна, если арендные платежи собираются в зависимости от оборота. Эта схема, кстати сказать, наверняка внедрялась бы в отечественных ТЦ гораздо интенсивней. Только тогда по итогам года она позволяет получить большую прибыль и, что очень важно, снизить риски для арендаторов (правда, из-за сезонных колебаний она подходит не всем предприятиям, особенно с ограниченным количеством оперативных средств). Реально этого не происходит как раз из-за того, что отчетность арендаторов перед УК или владельцем крайне редко соответствует реальному положению дел. В сложившейся ситуации менеджерам ТЦ зачастую приходится окольными путями узнавать, как идет бизнес у магазинов, разместившихся на его территории, кто из них действительно нуждается в скидках, кто способен выдержать повышение ставок, а кто, может быть, помышляет «съехать».Как это не смешно, но дело приходится доводить чуть ли не до настоящей развед-работы: считать, сколько людей входит в торговое помещение, задавать «наводящие» вопросы продавцам, беседовать с покупателями, определять, какая часть из них делает приобретения. Но когда УК способна наладить «прозрачность», то это свидетельство ее высокого профессионализма.

УК – управляющая компания.

10. Факторы, влияющие на уровень арендной платы.

1. Качество права аренды.

   1. Права сторон по досрочному расторжению договора.

   2. Легитимность прав аренды.

   3. Наличие или возможность гос регистрации договора.

   4. Объем передаваемых прав

   5. Наличие обременений

      1. Ресурсные - ограничение электрической мощности, объема потребления воды.

      2. Временные – запрет на использование помещений в ночное время суток, выходные дни либо использование по специальному согласию с управляющим.

      3. Функциональные – ограничения в использовании помещений (например только под офисную функцию)

2. Условия и формы расчетов.

   1. Полнота включения операционных расходов в арендную ставку

   2. Компенсацию затрат арендатора на улучшения.

   3. Применение в расчетах суррогатных форм вместо денег (имущество, зачеты и пр.)

   4. Сроки внесения арендной платы.

3. Особые условия договора.

   1. Договоренность о выкупе объекта арендатором по окончании срока арендного соглашения

   2. Договоренность о снижении ставки арендной платы для арендатора - бывшего собственника арендуемого объекта.

   3. Разрешение арендатору на сдачу помещений в субаренду.

   4. Дополнительные условия стимулирования арендаторов при вялом спросе на рынке (доп. Услуги, льготы и рассрочки по платежам).

   5. Разрешение использование помещения под функцию, не соответствующую принципу ННЭИ, без корректировки арендной ставки.

4. Время (условия рынка).

Речь идет об учете изменений, происходящих на рынке, если есть существующая разница во времени между датой подписания договора аренды и датой проведения анализа. Подразумевается, что 1) ценовая ситуация на рынке недвижимости с течением времени изменяется, 2) происходит инфляционный рост цен, в связи с чем требуется проводить соответствующие корректировки арендной ставки.

5. Местоположение объекта.

   1. Престижность

   2. Транспортная доступность и потоки

   3. Соседство

   4. Инфраструктура окружения

   5. Профили организаций и людей

6. Физические характеристики объекта.

   1. Расположение в здании

   2. Качество отделки и состояние эксплуатационных помещений

   3. Площадь

   4. Подъездные пути

   5. Внешний вид

   6. Строительные характеристики

   7. Техническое состояние конструктивных элементов объекта

   8. Состояние инженерных сетей и оборудования

   9. Наличие элементов благоустройства, качество обустройства территории

   10. Качество эксплуатации здания

   11. Форма и размеры помещений, удобство планировки, высота потолка

   12. другие

7. Экономические характеристики объекта.

   1. Коэффициент заполняемости объекта

   2. Новизна объекта на рынке

   3. Удельные характеристики потребления и контроль расходования ресурсов пользователями при поддержании эксплуатационных качеств на уровне требований стандартов

   4. Соотношение площадей основных, вспомогательных и технических помещений

8. Сервисное обеспечение объекта.

   1. Предоставляемая арендодателем парковка: наличие, тип, охрана, стоимость, парковочный коэффициент, наличие и число парковочных мест для клиентов

   2. Наличие погрузочно-разгрузочной площадки, ж/д ветки, подъемника и т.п.

   3. Наличие, качество и стоимость использования дополнительного оборудования и компонентов, не относящихся к недвижимости

   4. Наличие, качество и стоимость услуг по уборке, техническому обслуживанию арендуемых помещений, охраны, офисных услуг и т.п.

   5. Наличие и эффективность технических систем обеспечения безопасности

   6. Другие услуги и дополнительные преимущества объекта