2) Виникнення права власності в процесі приватизації.

На забезпечення житлових прав громадян спрямована дія ст. 47 Конституції України, де зазначено, що держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придба­ти його у власність або взяти в оренду. На жаль, виходячи з реалій сьогодення далеко не кожен громадянин має змогу побудувати собі житло. А придбати існуюче державне житло у власність мають змо­гу всі бажаючі, які мешкають у квартирах державного житлового фонду, окрім випадків, коли останній не підлягає приватизації. Тому приватизація розглядається як спосіб забезпечення житлових прав

громадян.

Слід зазначити, що, згідно зі ст. 4 Житлового кодексу, до дер­жавного житлового фонду належать жилі будинки й жилі приміщен­ня в інших будівлях, що є державними, тобто які перебувають у повному господарському віданні чи оперативному управлінні дер­жавних підприємств, установ, організацій і власності місцевих рад. Понад половину населення вже використали цю можливість і мають квартири у своїй власності.

Слід зазначити, що приватизація державного житлового фонду — це відчуження квартир (будинків) та належних до них господар­ських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житло­вого фонду на користь громадян України. Право на приватизацію житла мають усі члени сім'ї наймача, які постійно проживають у квартирі разом з наймачем або за якими зберігається право на жит­ло на момент введення в дію Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду". Відповідно до п. З ст. 8 зазначеного закону, передача зайнятих квартир (будинків) здійснюється у спіль­ну сумісну чи спільну часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають у даній квартирі, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на жит­ло, з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квартири.

Рішення про передачу квартири у власність громадян прийма­ється відповідним органом приватизації протягом місяця з дня одер­жання заяви на приватизацію.

У п. 31 Положення "Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян", затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. за № 56, зазначено, що строк оформлення документів від да­ти реєстрації заяви громадянина до видачі йому зареєстрованого сві­доцтва про право власності на квартиру (будинок) не повинен пере­вищувати одного місяця. Залежно від розміру житла можлива тіль­ки безоплатна передача або частково безоплатна та частково оплат-на передача житла у власність громадян. В обох випадках за законом не вимагається оформлення приватизації відповідним до­говором.

Передача житла у власність оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру, яке реєструється в органах приватизації. Та­ка передача житла не потребує нотаріального посвідчення (ст. 8 За­кону України "Про приватизацію державного житлового фонду"). У даному разі відчуження квартири (жилого будинку) від одного влас­ника до іншого (від держави до громадянина) здійснюється без укладення договору про відчуження у вигляді, оформленому єдиним договірним документом. Тому постають питання визначення момен­ту виникнення права власності. Можна припустити, що момент ви­никнення права власності на житло, що приватизується, може ви­значатися трьома такими чинниками:

поданням заяви та всіх необхідних документів до органів прива­тизації на приватизацію державного житлового фонду;

прийняттям рішення органом приватизації протягом одного міся­ця з дня подачі документів шляхом його реєстрації;

видачею свідоцтва про право власності.

Правильне визначення конкретного моменту виникнення у гро­мадян права приватної власності на квартиру, особливо відчужену в держави на користь квартиронаймачів та їхніх спадкоємців, має важливе теоретичне і практичне значення.

З роз'яснень Державного комітету по житлово-комунальному господарству України від 28 грудня 1994 р. випливає, що право класності виникає з моменту підписання розпорядження про переда­чу житла у власність. Тобто, якщо одинокий наймач подав заяву і, не одержавши свідоцтво про право власності, помер, то у разі підпи­сання розпорядження про передачу житла у власність після його і мерті квартира переходить у власність держави, якщо термін оформлення не було порушено й розпорядження підписано до його смерті, — до спадкоємців, за нормами інституту спадкового права, : зосередженими у статтях 524—564 Цивільного кодексу України та ; деяких інших законодавчих актах.

Якщо термін оформлення розпорядження було порушено і гро­мадянин помер після закінчення місячного терміну, необхідного для оформлення документів, то спадкоємці можуть звернутися з позо­вом до суду про визнання своїх прав на спадщину.

Проте, якщо до органу приватизації надійшла велика кількість заяв на приватизацію квартир державного житлового фонду і він не встигає оформити всі заяви протягом одного місяця (цим самим по­рушуючи закон) або виникають якісь інші суб'єктивні чи об'єктивні обставини, які призводять до неможливості оформлення свідоцтв про право власності за один місяць, то у цьому випадку роз'яснення Держжитлокомунгоспу діють на користь спадкоємців, в противному разі — на користь держави.

Абзац 5 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику у справах за позовами про захист права при­ватної власності" від 22 грудня 1995 р. за № 20 наголошує: якщо квартира (будинок) не була передана у власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за ними права власності на неї тільки тоді, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про це до відповідного органу приватизації або власника державного чи громадського (щодо громадян, які постраждали внаслідок Чорно­бильської катастрофи) житлового фонду, однак вона не була розгля­нута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно від­мовлено при наявності підстав і відсутності заборон для передачі квартири у власність наймачеві.

Так само розвивається практика розгляду житлових спорів у Ро­сійській Федерації: Пленум Верховного суду Російської Федерації у роз'ясненнях від 24 серпня 1993 р. за № 8 повідомляє, що смерть громадянина, який звернувся із заявою про приватизацію з усіма не­обхідними для цього документами до оформлення договору про пе­редачу жилого приміщення у власність, не є підставою для відмов­лення у задоволенні вимог спадкоємця про передачу квартири у йо­го власність. Виявивши при житті волю на приватизацію жилого приміщення, де він мешкав, і не відкликавши свою заяву, спадкода­вець з незалежних від нього причин був позбавлений можливості виконати всі правила оформлення документів на приватизацію. І то­му спадкоємці, за якими судом визнано право на отримання жилого приміщення у порядку спадкування, мають право як власники ко- ристуватися, володіти й розпоряджатися таким приміщенням за сво­їми потребами.

Слід зазначити, що у випадку, якщо заява і документи на прива­тизацію надаються при житті спадкодавця самим спадкоємцем, що діє згідно з нотаріально завіреною довіреністю, то це має силу дока­зу на цей випадок. Тобто є внутрішня воля, волевиявлення спадко­давця — і цього досить, щоб спадкоємці отримали квартиру у влас­ність. Ці правові позиції слід було б врахувати у судовій практиці України при розгляді житлових спорів.

У разі неоформлення документів у встановлений законом місяч­ний термін з дня подачі всіх необхідних документів, з вини власника чи органу приватизації, якщо громадянин не відкликав заяву і мав право на безоплатну передачу квартири, незалежно від її розміру, а в приватизації йому не могло бути відмовлено, то на спірну кварти­ру чи її частину відкривається спадщина, оскільки спадкодавець висловив свою волю на здійснення приватизації займаного примі­щення і з незалежних від нього причин не зміг оформити до кінця приватизацію.

Останнім часом все частіше виникають питання, пов'язані з реа­лізацією прав у приватному чи державному житловому фонді, який в силу життєвих обставин (у зв'язку з відсутністю спадкоємців у власників чи наймачів квартир) переходить у власність держави за правом спадкування. Вони складні, неоднозначні і, на жаль, не завжди вирішуються належним чином, відповідно до норм чинного законодавства.

Оскільки норми Конституції України, Житлового кодексу Украї­ни, Закону України "Про приватизацію державного житлового фон­ду" спрямовані на забезпечення прав громадян на житло, належне використання, зміцнення законності у житлових правовідносинах, норми інших підзаконних нормативних правових актів повинні не суперечити, а закріплювати зазначене.