2.2.Огляд ринку нерухомості в україні

Останні кілька місяців через певне зростання добробуту населення, нерухомість, зокрема київська, плавно дорожчала. Скидання ж доларів після 11 вересня призвело до раптового стрибка цін. За даними Асоціації спеціалістів з нерухомості та ріелторів України (АСНРУ), річний оборот вітчизняного вторинного ринку становить приблизно $3 млрд, 60–65% яких — операції із житлом. 14–17% цього обсягу припадає на Київ. За деякими даними, у столиці щороку відбувається 20–25 тис. угод з купівлі-продажу житла, тобто змінюють власника 1–1,3 млн кв. м, або в грошовому еквіваленті $300–350 млн.

Значно простіше оцінити обсяг первинного ринку житла, тому що Держкомстат регулярно подає кількість уведених в експлуатацію квадратних метрів. (Утім, чимало фахівців, добре знайомих з методиками підрахунку цього відомства, його дані також беруть під сумнів.) Отже, за даними Держкомстату, найвідчутніше зменшення обсягів будівництва нового житла відбувалося в 1993–1996 роках, що пов’язується з інфляцією та бурхливою активністю вторинного ринку нерухомості. З 1996 року падіння обсягів житлового будівництва зменшувалося, але до показників радянської доби ще далеко. Вочевидь не виправдаються прогнози і цього року. За даними Держбуду України, за перше півріччя було введено 2030,2 тис. кв. м, що становить понад 26% запланованого на цей рік. У перерахунку на рік і за середньої ціни у $220–250 за кв. м обсяг всеукраїнського первинного ринку нерухомості можная оцінити у $850 млн — $1 млрд.

Вторинний ринок практично повністю контролюють агентства нерухомості та їхні конкуренти — маклери-одинаки, що їх «організовані» ріелтори називають «чорними». За даними, Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України, агентств нерухомості налічується 3–4 тисячі, обрахувати «чорних» маклерів із зрозумілих причин не береться ніхто.

Таблиця 2.3.

Вартість і фізичний знос об’єктів-аналогів

№ п/п	Назва об’єкта-аналога	Джерело інформації	Загальна вартіс ть об’єкта, грн.		Загальна площа, м2		Вартість 1 м2 загальної площі без ПДВ, грн.		Знос, %
			Пропозиція	Продаж
1	2	3	4	5		6		7		8
1	Торговый объект в Юго-Западном районе	Корпорація «Біржа нерухомості» 21.11.2011	763420	-		154		3966		25
2	Кафе, м. Черкаси, вул. Хоменка	От і До 15.01.2012	425908	-		155		2198,23		33
3	Магазин, м. Черкаси, Вул. Гагаріна, 17	От і До 28.01.2012	1084860	-		170		5105,22		28
4	Магазин, м. Черкаси, р-н залізн. вокзалу	От і До 15.11.11	5625200	-		212		21227,16		15

Скоригована вартість 1 м² об’єкта-аналога визначається шляхом множення вартість 1 м² об’єкта-аналога на коефіцієнт поправки. Коефіцієнт корегування прийнято рівним корегуванню на знос, який визначається за формулою:

де: – корегування на знос;

– рівень фізичного зносу об’єкта, що оцінюється;

– рівень фізичного зносу об’єкта-аналогу.

Результати розрахунків занесено у таблиці 3.

№ п/п		Назва об’єкта-аналога	Вартість 1 м2 загальної площі без ПДВ, грн.		Знос, %		Корегування на знос,		Вартість 1 м2 скоригована без ПДВ, грн.
1		2	3		4		5		6
1	Торговый объект в Юго-Западном районе			3966		25		0,88		3490
2	Кафе, м. Черкаси, вул. Хоменка			2198,23		33		0,98		2154,30
3	Магазин, м. Черкаси, Вул. Гагаріна, 17			5105,22		28		0,91		4645,75
4	Магазин, м. Черкаси, р-н залізн. вокзалу			21227,16		15		0,77		16345

Опосередкована вартість 1,0 м² дорівнює 6658,76(грн) без ПДВ (розраховано як середнє арифметичне скорегованих вартостей 1,0 м² об’єктів-аналогів).

Визначення ринкової вартості об’єкта дослідження:

Ринкова вартість частини приміщень адмінбудівлі площею 17,64 м² за порівняльним підходом дорівнює:

6658,76 х 17,64 =117460,52 (грн.), або в середньому117460,00 грн.