Оценка эффективности использования объектов недвижимости .

На практике выделяют три аспекта, с позиций которых руководство корпорации может оценивать эффективность использования недвижимого имущества:

1. Земельный.

2. Градостроительный.

3. Природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого производственного комплекса корпорации; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на экологии и эффективности деятельности корпорации.

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

,

где

• k s  – коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное использование объекта недвижимости;

• B i  – весовой коэффициент дефицитности i-того вида ресурсов;

• D i  – показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.

Чем меньше безразмерный комплексный показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Планирование вариантов использования недвижимости

Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:

• отчуждение (продажа, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого дочернего предприятия и др.);

• сдача в аренду;

• передача в управление;

• передача в залог.

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный дисконтированный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.

Однако после выбора варианта дальнейшие мероприятия должны быть направлены на повышение эффективности использования объекта с учетом выбора. Для этого проводится комплекс действий по реализации запланированного варианта.

Реализация запланированных мероприятий Алгоритм реализации мероприятий

Повышение эффективности использования объекта недвижимости, на наш взгляд, целесообразно осуществлять в виде следующего алгоритма:

• предпродажная подготовка;

• проведение открытого конкурса по приобретению запланированных прав;

• заключение договора на реализацию прав с победителем конкурса;

• передача прав на объект победителю конкурса.

Проведение открытого конкурса

Решение о проведении конкурса принимается по тем объектам, по которым Совет Директоров принимает соответствующее решение. Для организации и проведения конкурса в рамках корпорации может быть сформирована комиссия, наделенная специальными функциями (рис. 29), в состав которой включаются представители корпоративных подразделений, ведающих вопросами эксплуатации соответствующего имущества, управления корпоративным фондом недвижимого имущества, корпоративным имуществом, финансами.

 

Рис. 29. Функции Комиссии по проведению конкурса

Для экспертизы и оценки инвестиционных проектов комиссия может привлекать на возмездной и безвозмездной основе экспертные, консультативные, проектные группы, сторонних специалистов и специализированные организации.

Проект использования имущества, представляемый на конкурс, должен содержать:

• титульный перечень работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта, необходимых для поддержания его в пригодном для эксплуатации состоянии;

• объем планируемых инвестиций, необходимых для выполнения указанных работ;

• сроки выполнения проекта;

• планируемый объем площадей, предоставляемых инвестору в собственность при выполнении инвестиционного проекта.

Комиссия организует конкурс в следующем порядке:

• определяет условия конкурса;

• организует публикацию информации о проведении конкурса;

• принимает заявки на участие в конкурсе;

• организует ознакомление участников с объектом;

• осуществляет процедуру конкурса;

• обеспечивает проведение экспертизы и оценки инвестиционных проектов;

• определяет победителя;

• организует публикацию информационного сообщения об итогах конкурса.