Задача 6

Земляникин являлся арендатором части земельного участка. Договор аренды заключен на срок 49 лет. Через год после заключения договора арендодатель разделил земельный участок, часть которого арендовал Земляникин, на два самостоятельных участка и продал их. Арендованная Земляникиным часть оказалась на одном из новых участков. Собственник этого участка потребовал от Земляникина освободить земельный участок. Земляникин отказался, ссылаясь на то, что при заключении договора аренды арендуемая часть земельного участка была поставлена на кадастровый учет, и по смыслу действующего законодательства стала самостоятельным земельным участком, а значит, раздел участка не может сказаться на правах Петрова. Собственник участка обратился в суд с требованием об освобождении участка.

Какое решение должен вынести суд?

Земельный участок является классическим примером недвижимого имущества; более того, вся другая недвижимость по природе определяется по ее отношению к земельному участку. С 1 марта 2015 г. действует новая редакция Земельного кодекса, в которой статья 6 дополняется пунктом 3 следующего содержания:

"Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи".

Определенность границ земельного участка является одним из его признаков как объекта права. Фиксация уникальных характеристик земельного участка, позволяющих определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, производится в ходе государственного кадастрового учета.

 

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков 2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Ст.22 ЗК РФ 2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

ЗК РФ Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

1. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Статья 608. Арендодатель. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду

Стоит учитывать, что собственник при этом не ограничивается в правах на свое имущество. Он вправе им распоряжаться по собственному усмотрению и совершать все те действия, которые допускаются законом и не могут нарушать интересы других лиц. А также В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Арендодатель может продать свое имущество.Когда происходит смена собственника арендованного имущества, то в качестве арендодателя выступает иное лицо, а именно новый его владелец. Это так называемая перемена лиц в обязательстве.Речь шла о том, чтобы в части договора изменить наименование арендодателя и установить иной срок аренды. 

Новый собственник имущества может требовать какте-либо права тогда, когда завершится процесс государственной регистрации перехода имущественных прав на недвижимость. Именно такой позиции чаще придерживаются судебные органы России. Как пример можно взять постановления ФАС ПО № А65-16052/2008 от 15 июня 2009 года, ФАС СЗО № А21-2692/2005-С2 от 24 марта 2006 года, ФАС ВВО № А 82-5285/2009 от 10 февраля 2010 года и др.

В них указано, что за основу берется ст. 551 ГК РФ, в которой говорится о том, что право собственности возникает после купли-продажи у лица только после государственной регистрации этого права. До того, пока все действия, определяемые законом, не осуществлены, собственником имущества остается продавец. Покупатель не имеет права распоряжаться недвижимостью и заключать те же договора аренды.

Ст. 20 ФЗ О кадастре недвижимости 3. С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. Также нужен межевой план в связи с изменением границ земельного участка согласно ст.22 ч.1 п.2 фз о кадастре 3. С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.

Ст.25 ч 3 ФЗ О кадастре Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее - уточнение границ земельного участка). П.4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Т

Согласно Письму Госкомзема РФ от 22.11.1996 N 5-14/2191 <О Методическом пособии к организации и функционированию автоматизированной системы регистрации прав на земельные участки, недвижимое имущество и сделок с ними (общие Положения, принципы, порядок, классификаторы, процедуры)> 20.1. Отчуждение собственником своего земельного участка, части земельного участка или земельной доли другим лицам

П.3 ст.11.2 2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Статья 11.4. Раздел земельного участка

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.