- •4. Социально – экономический анализ вариантов участка застройки
- •4.1 Выбор наиболее эффективного района (ов) города для застройки
- •4.2 Определение перечня требований к земельному участку
- •4.3 Сбор информации о существующем предложении земельных участков по обозначенному перечню требований
- •4.4 Оценка выбранных земельных участков квалиметрическим подходом
- •4.5 Оценка экологической составляющей земельных участков
- •4.6 Выбор наилучшего земельного участка по совокупности критериев: экология, цена, качество местоположения
4.2 Определение перечня требований к земельному участку
К выбираемому земельному участку предъявляются следующие требования:
расположение земельного участка в ЦМР либо с выходом на транспортные магистрали: ул. Красная, ул. Северная, ул. Ставропольская, ул. Селезнева, ул. Мира.
площадь земельного участка не менее 25 сот (для строительства офисного центра требуется 12 сот при коэффициенте застройки 0,6 и площади застройки 720 кв. м., остальная часть земельного участка под вторую очередь застройки гостиничным комплексом с торгово-развлекательной составляющей);
примерные требуемые размеры и форма земельного участка приведены на рисунке 4.2. назначение земельного участка – под коммерческую застройку;
наличие инженерных коммуникаций на земельном участке (канализация, водопровод, электросеть);
близость к объектам деловой инфраструктуры: городской и краевой администрации, банков, офисов малых, средних и крупных фирм для использования эффекта концентрации.
Рисунок 4.2. Примерные требуемые размеры и форма земельного участка
4.3 Сбор информации о существующем предложении земельных участков по обозначенному перечню требований
В данном разделе нами исследовано существующее предложение о продаже земельных участков в г.Краснодара. Из общего объема предложения подобрано пять земельных участков, наиболее удовлетворяющих заявленным требованиям:
первый участок площадью 24 сот в ЦМР по ул. Фрунзе, д.25, кв 1;
второй участок площадью 49 сот в ЮМР по ул. им. 70-летия Октября, 28;
третий участок площадью 60 сот по ул.Ставропольская, 14, 60 сот
четвертый участок, площадью 23 сот по ул.Ялтинская, 1/28;
пятый участок, площадью 45,2 сот по ул. Северная.
Описание выбранных для сравнения земельных участков представлено в таблице 4.2. На рисунке 4.3 приведено расположение данных земельных участков на карте г. Краснодара.
Наиболее дорогой из представленных земельных участков по ул. Ставропольской, в расчете на 1 сотку – по ул. Ялтинской. Наиболее дешевый в целом и в пересчете на 1 сотку – участок по ул. Северной.
№4
№5
№3
№2
№1
Рисунок 4.3 – Расположение выбранных для сравнения земельных участков на карте г.Краснодара
Показатели |
Земельные участки | ||||
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
№ 5 | |
Адрес |
ЦМР, ул. Фрунзе, д.25, к 1 |
ЮМР, ул. им. 70-летия Октября, 28 |
ул.Ставропольская, 16 |
ул.Ялтинская, 1/28 |
ул. Северная (начало ул.Филатова) |
Площадь, сот |
24 |
49 |
60 |
23 |
45,2 |
Цена за сот, т. руб |
1 827 |
918 |
1 500 |
2 609 |
863 |
Цена за земельный участок, т. руб |
43 848 |
45 000 |
90 000 |
60 000 |
36 000 |
Ситуационный план (http://maps.yandex.ru) |
|
|
|
| |
Снимок со спутника (http://maps.yandex.ru) |
|
|
|
|
|
Кадастровый план (по данным сайта http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) |
| ||||
План кадастрового квартала (по данным сайта http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) | |||||
Размеры земельного участка (по данным сайта http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) |
| ||||
Фотографии места (http://maps.yandex.ru, режим панорамной съемки) | |||||
Категория земель |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
Разрешенное использование / назначение: |
для строительства многоэтажного жилого дома, в т.ч. со встроено-пристроенными на первом этаже помещениями |
для строительства административного здания |
общественно-деловая застройка |
строительство бизнес-центра, торгово-офисного здания, ресторана, гостиницы, автомойки и т.д. |
Коммерческое строительство |
Кадастровый номер: |
23:43:0208007:7 |
23:43:0206002:5 |
23:43:0306043:218 |
23:43:0401050:11 |
23:43:0306023:16 (17, 22, 28, 29, 34) |
Кадастровая стоимость, руб. |
74 260 749.36 |
56 643 755.00 |
71 100 372.00 |
84 415 711.20 |
8 912 325.24, 9 278 869.63, 7 238 982.67 |
Наличие месторождений: |
отсутствуют
|
отсутствуют
|
отсутствуют
|
отсутствуют
|
отсутствуют
|
Установленные сервитуты и обременения: |
отсутствуют
|
отсутствуют
|
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
Инженерные коммуникации |
коммуникации от городских сетей |
все коммуникации |
все коммун. центральные, подстанция на 600 Квт,своя котельная, фасад 50м |
все коммуникации |
все коммуникации |
Строения на земельном участке |
ветхие строения, коэффициент застройки – 0,95 |
нет |
ветхие жилые и нежилые строения, коэффициент застройки – 0,7 |
ветхие жилые и нежилые строения коэфф. застройки - 0,1 |
ветхие жилые и нежилые строения, коэфф. застройки - 0,8 |
Форма |
сложная |
форма – прямоугольник |
близкая к прямоугольнику |
сложная, близкая к квадрату |
сложная, близкая к квадрату |
Описание окружения, дополнительная информация |
Ветхая жилая застройка, отдельный подъезд на территорию участка не предусмотрен |
Многоэтажная жилая застройка, школа, парк, река Кубань |
Фасад выходит на ул. Ставропольскую. В южно направлении: ветхие малоэтажные жилые дома, 1-2 этажные офисные и торговые помещения класса С. В северном направлении: промышленная застройка. |
Фасад на Ялтинскую 60 метров. Глубина 40 метров. Участок расположен в отрезке с активным автомобильным и пешеходным трафиком. Малоэтажная жилая застройка, 1-2 этажные офисные и торговые помещения класса С, здание налоговой № 5. На участке расположена парковка, огороженная кирпичным забором с металлическими кованными вставками |
Участок получается в результате объединения нескольких небольших земельных участков (9,54+9,97+7,73+5,89+5,92+5,32+0,83=45,2сот) принадлежащих одному собственнику. Большая часть |
Источник информации |
www.cian.ru |
krasnodar.life-realty.ru |
www.kubandom.ru |
krasnodar.life-realty.ru |
realty.dmir.ru |