13. Стандартизация оценочной деятельности.

Одной из форм гос регулирования од является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности. Система стандартов оценки является неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования од должна обеспечить: - нормативное закрепление единства методических подходов при выполнении работ по оценке; - четкие требования к важнейшим составляющим процесса оценки а также к ее результатам; - унификация требований к составу формам представления документов, отражающих результаты оценки, то есть отчет об оценке; - определение объема технико-экономической информации используемой при оценке; - создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг. Уровни стандартов. 1) международные стандарты оценки, разрабатываемые международным комитетом по стандартам оценки имущества (IVSC) (создан в 1981 году; нынешнее название имеет с 1994 года; штаб-квартира в Лондоне). 2) европейские стандарты оценки, разрабатываемые европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGOVA) (Штаб-квартира в Брюсселе). Фонд оценки, созданный под патронажем конгресса США имеет единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP), которые применяются не только в границах юрисдикции США, но и поддерживаются отдельными европейскими ассоциациями оценщиков. 3) федеральные стандарты оценки, разрабатываемые национальным советом по оценочной деятельности с учетом МСО. В настоящее время действуют следующие федеральные стандарты: ФСО 1, 2, 3, 4, 5, 6. 4) стандарты и правила ОД, разрабатываемые и утверждаемые СРО. У каждой СРО свои стандарты. Не могут противоречит. Международным и федеральным стандартам.

14. Экономические принципы оценки недвижимости.

Принципы объединены в четыре группы: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя: а) полезность - это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени;

б) принцип замещения - заключается в том, что максимальная цена оцениваемого объекта определяется минимальной суммой за которую может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Используется во всех трех подходах

в) принцип ожидания - является базовым для доходного подхода; это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени. 2) принципы, связанные с эксплуатацией компонентов собственности (то есть внутренние принципы): г) принцип добавочной (остаточной) продуктивности земель - гласит, в основе стоимости земли лежит ее остаточная (добавочная) продуктивность, которая определяется чистым доходом, относящимся к земле после компенсации затрат на труд капитал и управление.

д) принцип вклада - гласит, в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия затрат. Вклад это сумма на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта или чистый доход о него в следствие наличия или отсутствия какого либо фактора. е) принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи - состоит в том, что увеличение кап вложений в основные составляющие обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше чем прирост кап вложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта; ж) принцип сбалансированности - максимальная стоимость объекта собственности достигается сохраняется когда все факторы экономически сбалансированны. Если этот принцип нарушается то возникает переулучшенная или недоулучшенная собственность. з) принцип оптимального размера (экономического размера ресурсов) - гласит, при сложившихся на рынке тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная величина) объекта собственности данного типа. и) принцип разделения (объединения) элементов объекта и прав собственности на него - гласит, сам объект и имущественные права на него следует разделять и объединять таким образом, чтобы стоимость при этом увеличивалась. Может быть физическое разделение, разделение по времени владения, по имущественным правам, по залоговым правам и другое.

3) принципы, связанные с рыночной средой (то есть внешние принципы): к) принцип спроса и предложения; л) принцип конкуренции; м) принцип зависимости - гласит, стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности; н) принцип соответствия - гласит, максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера мспользования собственности средой (то есть внешние принципы): к) принцип спроса и предложения; л) принцип конкуренции; м) принцип зависимости - гласит, стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности; н) принцип соответствия - гласит, максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера мспользования собственности.

- изменения Отражает факт непостоянства стоимости во времени. Гласит: стоимость постоянно изменяется как в результате изменения самой собственности, так и в результате изменения внешних условий. Отсюда, стоимость всегда определяется на конкретную дату. Может произойти экономическое старение населения.

4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Гласит: наилучшее и наиболее эффективное использование земли или собственности с улучшениями (зданиями, сооружениями) это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое (перечисляются критерии принципа):

-юридически допустимо

-физически осуществимо

-финансово целесообразно

-наиболее рентабельно, т.е. стоимость была бы максимальная