2.2 Предложения к региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

В соответствии с программой Фонда содействия реформированию ЖКХ на 2011 год по переселению из аварийного и ветхого жилья по региону было выделено около 320 млн. рублей, что в пересчете на стоимость среднестатистической квартиры в 54 кв. метра в размере 2619000 руб. составляет не более 122 квартир на область.

Согласно Постановлению Правительства Тверской области от 24.12.2013 № 690-пп (ред. от 18.11.2014 №582-пп) "Об утверждении региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области на 2014-2043 годы" (вместе с "Перечнем многоквартирных домов, в отношении которых планируется проведение капитального ремонта общего имущества") не весь перечень работ, относящихся к капитальному ремонту будет произведен на всем жилищном фонде г.Твери. Многие дома, которые уже сегодня требуют капитального ремонта, запланированы только на 30-е годы. Фонд содействия и реформирования ЖКХ, муниципалитет не смогут провести капитальный ремонт всех нуждающихся домов сегодня, из-за недостаточного финансирования. Поскольку капитальный ремонт в нашем городе проводился не на надлежащем уровне , объем нуждающихся в нем домов постоянно накапливался, именно поэтому сегодня отремонтировать все за счет этих средств не представляется возможным. В связи с этим, программа реновации с методом мансардного строительства позволит привлечь инвесторов, которые профинансируют капитальный ремонт и надстройку мансарды отдельно взятого дома, с передачей в собственность новых жилых площадей в мансарде, которые впоследствии будут выставлены на продажу (табл.5,6 в данных на 2004 г.).

Таблица 5 - Экономические показатели проекта

№ п/п	Наименование исходных данных	Ед.измерения	Численный показатель
1	Исходные данные здания
1.1	Общая площадь квартир в существующем доме	м2	3550,0
1.2	Площадь застройки	м2	950,0
1.3	Общая площадь здания	м2	4170,0
2	Исходные данные проекта надстройки мансарды и реконструкции
2.1	Общая площадь квартир в мансарде	м2	710
2.2	Себестоимость устройства мансардного этажа	Руб.	21129600
2.3	Утепление наружных стен	Руб.	4429131
2.4	Замена окон на металлопластиковые	Руб.	2495645
2.5	Замена инженерных сетей в подвале	Руб.	2350846
2.6	Замена стояков канализации, электро- и водоснабжения. Установка счетчиков расхода воды в квартирах	Руб.	1567231
2.7	Монтаж нового теплоцентра	Руб.	146502
2.8	Монтаж нового водомерного узла	Руб.	579194
2.9	Ремонт отделки лестничных клеток	Руб.	408842,8
2.10	Остекление балконов	Руб.	1068954
2.11	Проектно-изыскательные работы	Руб.	843480 1405397
	надстройка	Руб.	21973080
	капитальный ремонт и санация дома	Руб.	15770260
	на 1 дом	Руб.	37743340
	С учетом рентабельности 10%	Руб.
	надстройка	Руб.	24170388
	капитальный ремонт и санация дома	Руб.	17347286
	на 1 дом	Руб.	41517674
3	Учитываемые показатели
3.1	Рыночная стоимость жилья в Твери	Руб./ м2	55000
3.2	Экономия тепла	Гкал/год м2	0,37
3.3	Стоимость тепла	1 Гкал/Руб.	845,73
4	Стоимость м2 общей площади квартир в мансардном этаже
4.1	СМР и материалов устройства мансардного этажа	Руб./ м2	34043
4.2	Стоимость с учетом всех СМР предусмотренных проектом	Руб./ м2	58476

ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ для проекта-аналога.

Таблица 6 - Расчет стоимости возведения мансардного этажа

№ п/п	Название	Ед.Изм.	Численный показатель
1	Общий объем инвестиций	Руб.	24170530,0
2	Объем возврата инвестиций	Руб.	37630000,00
3	Внутренняя норма доходности	%	56

Выводы:

1. Проект требует сравнительно небольшого для отрасли капитального строительства объём инвестиций.

2. Внутренняя норма доходности инвестиций указывает на высокую рентабельность проекта.

Анализ полученных показателей показывает рентабельность проекта при коротком сроке оборота средств (табл.7).

Таблица 7 - Расчет стоимости капитального ремонта и санации

№ п/п	Название	Ед.Изм.	Численный показатель
1	Общая стоимость проекта	Руб.	17347286,0
2	Объем возврата инвестиций ежегодный	Руб.	1110866,4
3	Срок окупаемости за счет снижения коммунальных платежей	года	15,6

Фактический возврат средств будет в большем объеме. Так как в этом расчёте рассматривался возврат средств только за счет снижения на отопление. Однако затраты на отопление здания составляют около 50% процентов общих эксплуатационных затрат на содержание здания.

Из расчета видно, что продажа площадей мансардного этажа почти полностью окупает затраты на полную реконструкцию здания. В итоге жители получают комфортное жилье, снижается стоимость коммунальных услуг. Предлагаемый метод в условиях кризиса может стать эффективным инструментом в улучшении жилищных условий тверичан, а также станет толчком к комплексному развитию города на основе устойчивого долгосрочного развития жилищно-коммунального хозяйства.

Социальный эффект:

• обеспечение населения комфортным жильем;

• уплотнение существующей застройки города

• обеспечение жильем очередников по различным социальным программам;

• формирование единой архитектурной концепции;

• развитие ответственности ТСЖ;

Экономический эффект:

• сокращение затрат на энергоресурсы;

• оптимизация процессов планирования капитального ремонта;

• сокращения сроков проведения капитального ремонта за счет использования индустриальных методов, механизации, эффективных материалов, передовой организации работ (использование поточного метода);

• повышение эффективности управления наиболее важными городскими проектами;

• привлечение в отрасль инвесторов;

• увеличение налоговых поступлений;

• развитие строительной промышленности;