7241

81

течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета. Передача таких домов для завершения их строительства и продажи осуществляется первоначальным заказчиком объекта исключительно на инвестиционных и коммерческих конкурсах.

Решение о передаче принимают Росимушество и Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Для завершения строительства и продажи передаются отдельные жилые здания, части зданий, жилые комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметная документация на них.

В инвестиционных коммерческих конкурсах могут принимать участие строительные предприятия всех форм собственности, а также иные юридические и физические лица.

Если при достройке объектов планируется сохранить часть имущественных прав первоначального заказчика, то передача таких объектов осуществляется на инвестиционном конкурсе.

Перед началом конкурса определяются доли первоначального заказчика объекта и победителя (победителей) конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом. Неоплаченные заказчиком собственные или заёмные средства подрядных организаций, затраченные при строительстве объекта, учитываются при определении их доли в праве общей долевой собственности на готовый жилой дом.

Устанавливаются указанные доли в квадратных метрах общей площади -на жилые (кратно числу квартир) и нежилые помещения, в квадратных метрах - на места общего пользования. А определяются доли пропорционально стоимости фактически произведённых затрат на строительство (стоимости фактически выполненных и оплаченных работ, услуг) и стоимости предстоящих затрат для завершения строительства объекта на дату проведения оценки в сопоставимых ценах. При определении долей может учитываться стоимость благоустроенного земельного участка и внутриквартальной (внутриплощадочной) инженерной инфраструктуры. Указанные доли оговариваются в условиях конкурса.

Инвестиционный конкурс может быть открытым, когда его участниками выступают любые заинтересованные юридические или физические лица, либо закрытым, круг участников которого, то есть юридических и физических лиц, получивших приглашение участвовать в конкурсе, определён организаторами конкурса.

После подписания протокола о результатах инвестиционного конкурса первоначальный заказчик объекта либо уполномоченный орган и победитель (победители) конкурса заключают договор на достройку объекта. По завершении строительства объект недвижимости регистрируется.

Вдоговоре на достройку объекта оговариваются:

-доли первоначального заказчика объекта и победителя (победителей) конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации

82

жилой дом; - порядок приобретения победителем (победителями) конкурса

имущественных прав на достраиваемую долю жилого дома в результате инвестирования строительства объекта.

Первоначальный заказчик объекта может использовать свою долю в готовом жилом доме в виде безвозмездной субсидии для предоставления её определённым категориям победителей закрытого инвестиционного конкурса (очередникам на улучшение жилищных условий, увольняемым в запас военнослужащим и вынужденным переселенцам).

Коммерческий конкурс, обязательное условие которого - завершение строительства жилых домов с правом их последующей продажи, проводится после того, как будет принято решение о продаже объектов. По окончании конкурсного соревнования первоначальный заказчик объекта и победитель (победители) коммерческого конкурса подписывают договор купли-продажи.

Начальную цену объекта для коммерческого конкурса определяют на основании акта оценки его стоимости в размере фактических затрат на строительство (стоимость фактически выполненных и оплаченных работ, услуг по объекту) на дату проведения оценки в сопоставимых ценах.

Как только будет опубликовано информационное сообщение о проведении конкурса, все желающие могут предварительно ознакомиться с объектом.

Обязательными условиями инвестиционного конкурса являются:

1)завершение строительства объекта в установленный срок;

2)использование объекта, его отдельных частей и помещений в соответствии с назначением, определенным проектной документацией;

3)вложение инвестиций в объёме, необходимом для завершения строительства объекта;

4)оплата затрат на организацию конкурса и комиссионных сборов.

9. ИПОТЕКА (ЗАЛОГ) ЖИЛЬЯ

Ипотека (залог недвижимости) регулируется Законом РФ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости). Залог жилого помещения и иного недвижимого имущества (далее - ипотека) могут обеспечить обязательства по кредитному договору или иные обязательства, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды, подряда, другом договоре. При этом заложено может быть недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре ипотеки можно предусмотреть обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.

Здания, в том числе жилые дома, непосредственно связанные с землей,

83

могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание (жилой дом). При обращении взыскания на такое здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения. Исключения составляют квартиры в многоквартирных жилых домах. Не допускается ипотека многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого (общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры) находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Когда предметом ипотеки является жилое помещение, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо и для ипотеки этого имущества.

На недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности (т. е. без определения доли каждого из собственников в праве собственности), в том числе квартиры, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в общем имуществе. Исключения при этом составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Что касается договора ипотеки, то в его тексте следует определить

84

предмет ипотеки, оценочную стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При характеристике предмета ипотеки в тексте договора необходимо не только указать его наименование, место нахождения, но и изложить его описание, достаточное для идентификации этого предмета. Отдельно следует сказать о праве, в силу которого жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и назвать орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочную стоимость жилого помещения согласуют между собой залогодатель и залогодержатель, в договоре она указывается в денежном выражении. При желании стороны могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков.

При определении обязательства, которое обеспечивается ипотекой жилого помещения, необходимо установить в договоре его величину в денежном выражении, основания возникновения и срок исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства может быть установлена лишь в будущем, следует оговорить порядок и другие необходимые условия её определения.

Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство предстоит исполнять по частям, в договоре важно указать сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека, кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1)в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

2)в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;

3)в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное жилое помещение;

4)в возмещение расходов по реализации заложенного жилого помещения. Договором ипотеки может быть установлено, что ипотека обеспечивает

требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то обязательства должника перед залогодержателем в объёме, который превышает эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

При заключении договора ипотеки залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки - жилое помещение (правах залога, пользования, аренды и других

85

правах). В противном случае кредитор по основному обязательству будет вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора ипотеки.

Залогодатель вправе не только использовать жилое помещение, ставшее предметом договора ипотеки в соответствии с его назначением, но и извлекать из этого имущества доходы. Кроме того, он может завещать заложенное жилое помещение. Любые ограничения указанных прав залогодателя, установленные условиями договора ипотеки, ничтожны.

Важно учитывать, что при пользовании заложенным жилым помещением залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Если договором не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

1)поддерживать жилое помещение, заложенное по договору ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию до момента прекращения ипотеки;

2)производить текущий и капитальный ремонт заложенного жилого помещения в сроки, установленные федеральным законом или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Для отчуждения жилого помещения, заложенного по договору ипотеки, другому лицу путём продажи, дарения, обмена или иными способом залогодателю следует получить согласие кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору ипотеки жилое помещение в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и несёт все обязанности последнего по договору ипотеки, включая

ите, которые не были как следует выполнены первоначальным залогодателем. Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству имеет право

участвовать в деле при предъявлении третьими лицами к залогодателю иска в суде, арбитражном суде или третейском суде о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное жилое помещение, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества. Даже если залогодатель откажется от защиты своих прав на заложенное имущество или не станет осуществлять её, кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству может использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов.

Когда заложенное жилое помещение окажется в незаконном владении других лиц, кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству будет прав, если, действуя от своего имени, истребует это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

Кредитору по обеспеченному ипотекой обязательству разрешается проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного жилого помещения. Это право сохраняется за

86

кредитором и в том случае, если заложенное имущество залогодатель передаст во владение третьих лиц.

Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города). Отказ в государственной регистрации договора ипотеки либо уклонение соответствующего факта от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не выселяются. Собственники и члены их семей могут быть выселены лишь при обращении взыскания на жилое помещение в судебном порядке, если договор ипотеки был заключён в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на предмет ипотеки производится путем продажи заложенного имущества с публичных торгов. Срок проведения торгов и начальная продажная цена предмета ипотеки определяются решением суда. В органах печати публикуется информация о предстоящих публичных торгах, в которой сообщается дата, время и место их проведения, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Лица, пожелавшие принять участие в публичных торгах, должны внести задаток в размере 10 процентов начальной продажной цены предмета ипотеки (заложенного жилого помещения).

В публичных торгах не могут участвовать в качестве покупателей, в том числе через представителей, должностные лица органов местного самоуправления, суда, арбитражного суда и прокуратуры, залогодатель и залогодержатель.

Предмет ипотеки продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену. Всем другим участникам торгов возвращается внесённый ими задаток немедленно после окончания торгов.

Следует иметь в виду, что публичные торги могут быть объявлены несостоявшимися, когда:

-на торги явилось менее двух покупателей;

-на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены предмета ипотеки;

-покупатель заложенного жилого помещения не внёс покупную цену в установленный срок.

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья на условии залога недвижимого имущества банк может предоставить несколько видов жилищных кредитов, а именно:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит на приобретение и обуст-

87

ройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) для финансирования строительных работ (строительный кредит);

в) долгосрочный кредит для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Любой из этих кредитов может быть предоставлен как физическим, так и юридическим лицам. Претендовать на получение кредита может застройщик, которому отведён земельный участок и у которого имеется разрешение соответствующих органов на строительство жилья.

Необходимо учитывать, что жилищное кредитование возможно при соблюдении основных его принципов: целевого использования средств, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

О том, как распорядился заёмщик предоставленным кредитом, можно судить на основании документов об использовании полученной ссуды.

Обеспечением кредита служит залог недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые могут использоваться в качестве залога.

Документы о платежеспособности заёмщика позволяют определить, сможет ли заёмщик вернуть предоставленный кредит.

Для выдачи строительного кредита открывается кредитная линия, при этом ссуда выдается заёмщику по частям, которые соответствуют стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. Банк вправе финансировать работы путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства. В процессе финансирования строительства банк инспектирует этапы работ, контролирует целевое расходование денежных средств, соблюдение стоимости и графика строительства.

Что касается суммы выдаваемого банком кредита, то она, как правило, не превышает 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной. Договор ипотеки заключается в виде закладной. Недостающие средства (это могут быть собственные или полученные в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта заемщик вкладывает сам.

Основными документами, регламентирующими взаимоотношения банка и заёмщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (ипотека).

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность её изменения), обеспечение кредитного обязательства заёмщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды,

88

размеры и порядок выплаты штрафов, порядок расторжения договора. Кредитор и заёмщик могут согласовать в договоре и другие условия.

Важно, чтобы условия жилищного кредитования были сформулированы как можно конкретнее. Скажем, в качестве инструмента кредитования стороны могут воспользоваться переменной процентной ставкой, договориться об индексировании суммы основного долга, отсрочке платежей заёмщика.

Взависимости от вида кредита в договоре о залоге определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

а) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заёмщика, или другие имущественные права на этот участок;

б) готовое жильё или незавершенное строительство; в) другие виды имущества и имущественных прав.

Вкачестве гарантии погашения предоставляемых банками жилищных кредитов юридические лица могут использовать гарантии банка, в котором открыт расчётный счет заёмщика, а также иного банка, страховой компании и других юридический лиц; для физических лиц такой гарантией может служить поручительство одного или более граждан, страховой компании и иных юридических лиц.

Залогодатель обязан позаботиться о сохранности заложенного имущества; оно подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения.

Решение о предоставлении строительного кредита принимает банккредитор на основе кредитной заявки заёмщика. Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, форма его обеспечения, в заявку входят:

- для юридических лиц-заёмщиков - учредительные и регистрационные документы; бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов

иобязательных платежей; документы, подтверждающие обеспечение ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчёт предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы, свидетельствующие о праве на участок застройки, и раз-решение на строительство; проектно-сметная документация, утверждённая в установленном порядке; копии договоров на выполнение подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;

- для физических лиц - документы, подтверждающие права на участок застройки; разрешение на строительство; согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация; документы, свидетельствующие о платежеспособности заёмщика; другие документы по требованию банка.

После получения заявки кредитор анализирует кредитоспособность заёмщика, его финансовую устойчивость, оценивает бюджет строительства (источники финансирования и намерения по использованию построенного жилья: продажа, сдача в аренду), потребности рынка жилья в месторасположении застройки.

89

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заёмщик не имеет право без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.

Когда возврат кредита невозможен, заёмщик, чтобы покрыть убытки, обращает взыскание и реализует заложенное имущество в установленном законодательством порядке. Если обнаружится, что ссуды, полученные на строительство или приобретение жилья, использованы на другие цели, то учреждения банков вправе взыскать выданные ссуды досрочно.

10. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Гражданин Российской Федерации, получивший земельный участок в собственность для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, вправе продать его другому гражданину России. Причем независимо от того, когда продаваемый земельный участок был приобретён в собственность. Купляпродажа земельных участков регулируется статьями 450-490 Гражданского Кодекса, статьей 37 Земельного кодекса.

Чтобы совершить сделку купли-продажи земельного участка собственник, выступающий в роли продавца, и покупатель или уполномоченное им лицо оформляют договор купли-продажи (купчую). Договариваясь о сделке, продавец и покупатель не могут изменить целевое назначение участка и режим использования земель. Как известно, участки могут иметь природоохранное, рекреационное, историко-культурное значение, относиться к санитарно-защитной зоне. При заключении договора следует также учитывать порядок технического обслуживания и ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и т. д.

Собственник земельного участка вправе продать его самостоятельно, но при желании может обратиться за помощью в областное Министерство имущественных и земельных отношений. Тогда участок будет предложен к продаже на конкурсе или аукционе, причём объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. От имени продавца может выступать уполномоченное им лицо, имеющее доверенность на продажу земельного участка.

Покупатель имеет право требовать от продавца предоставления всех сведений:

-о разрешении на застройку – в охраняемых зонах она может быть запрещена;

-о соседних участках, если это влияет на возможность использования покупаемой земли или её стоимость – например, рядом планируют строить промышленное предприятие;

-об ограничениях в соответствии с регламентом использования;

-о качественных характеристиках земли, которые не позволят покупателю использовать ее по назначению – подземные коммуникации, выработки.

Если продавец предоставит заведомо ложные сведения, покупатель может

90

требовать снижения цены или расторжения договора с возмещением убытков. Поэтому всю информацию нужно отразить в письменном соглашении, нотариальное удостоверение не требуется.

Договор признается недействительным, если он содержит следующие условия со стороны продавца:

-он имеет право выкупить землю обратно по собственному желанию;

-не несёт ответственности за претензии на землю со стороны третьих лиц;

-права покупателя ограничиваются каким-либо условием.

Для купли-продажи земельного участка необходимо представить в органы Россреестра следующие документы:

1.Подписанный договор купли-продажи в трёх экземплярах. Два из них будут заверены штампом, подписью регистратора и возвращены заявителям;

2.Личные документы участников сделки – паспорта, удостоверение личности, при необходимости – доверенность представителя;

3.Свидетельство продавца о праве собственности на землю – если он владеет только долей в праве, то нотариальное согласие других владельцев, супруга продавца;

4.Кадастровый паспорт на земельный объект;

5.Акт передачи объекта покупателю (не обязателен, если он прилагается к договору купли-продажи);

6.Правоустанавливающие документы продавца – основание приобретения надела: старый договор купли, дарения, мены, нотариальное свидетельство о наследстве.

Купля-продажа земельного участка или его части возможна лишь при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки.

Нередко причиной споров являются границы земельного участка. Важно помнить, что бесспорными границами земельных участков признаются границы, установленные:

1)решением суда или арбитражного суда;

2)ранее выданным государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опознаваемым в натуре межевым знакам;

3)решением местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров (если это решение не обжаловано одной из сторон);

4)мировым соглашением сторон (если на планах земельных участков, ранее составленных бюро технической инвентаризации, стороны поставили свои подписи и дату);

5)по фактическому пользованию, то есть когда собственники (пользователи) смежных земельных участков согласовали их границы, что подтверждено печатью и подписью уполномоченного должностного лица