7241

21

имуществом только после его государственной регистрации, при этом объект недвижимости должен быть учтён в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и описание объекта должно соответствовать его описанию в правоустанавливающем документе. Государственная регистрация в отношении объекта недвижимости считается проведённой с момента внесения сведений о таком объекте в ЕГРН.

ЕГРН состоит из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестра прав, их ограничений и обременений на недвижимое имущество (реестр прав на недвижимость), реестра границ, реестровых дел, кадастровых карт, книг учёта документов. ЕГРН (за исключением реестровых дел) ведётся в электронном виде. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе. Зарегистрировать права на объекты недвижимости невозможно, если они не учтены в кадастре недвижимости.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

Согласно действующему законодательству учёт объектов недвижимости в кадастре и государственная регистрация прав на них будут проводиться одновременно в случаях:

-создания объекта недвижимости (за исключением ситуаций, когда кадастровый учёт можно осуществить без одновременной государственной регистрации прав);

-образования объекта недвижимости (кроме случая изъятия земельного участка или расположенной на нём недвижимости для государственных и муниципальных нужд);

-прекращения существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН;

-образования или прекращение существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие государственной регистрации.

Законом установлены случаи, когда права на объекты недвижимости, сведения о которых имеются в ЕГРН, будут регистрироваться без проведения одновременного кадастрового учёта. К их числу, например, относятся государственная регистрация перехода права собственности, подтверждение ранее возникших прав.

Также в законе определены исключительные ситуации, при которых кадастровый учёт осуществляется без одновременного проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Это возможно в случаях:

-создания объекта недвижимости на основании разрешения на ввод в

эксплуатацию объекта капитального строительства, которое

22

предоставлено органом государственной власти, местного самоуправления или корпорацией «Росатом» в порядке межведомственного взаимодействия;

-прекращения существования объекта, права на который не зарегистрированы в ЕГРН;

-изменения основных характеристик объекта, а также в иных случаях, оговорённых в 218-ФЗ.

Федеральным законодательством установлен перечень лиц, по заявлениям которых может осуществляться учёт объектов недвижимости и регистрация прав на них. Этот перечень зависит от того, каким образом проводятся учёт и государственная регистрация – одновременно или раздельно. Например, заявление в отношении созданного (т.е. построенного) объекта недвижимости может представить:

-собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, - при одновременном осуществлении кадастрового учёта и государственной регистрации;

-орган государственной власти, местного самоуправления или корпорация «Росатом», выдавшие разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, - при учёте в кадастре без

одновременной государственной регистрации.

Для кадастрового учёта и регистрации прав (обременении прав, сделок) заявителем предоставляются следующие документы:

-заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав;

-документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

-документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав:

а) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

б) договоры и другие сделки в отношении объектов недвижимости, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки;

в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент её совершения;

г) свидетельства о праве на наследство; д) вступившие в законную силу судебные акты;

е) акты (свидетельства) о правах на объекты недвижимости, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном

23

законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

ж) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ, утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

з) иные документы, предусмотренные действующим законодательством, а также документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения прав и обременений объектов недвижимости;

-документ, удостоверяющий личность заявителя (представителем физического лица - также нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия), нотариально удостоверенный перевод документов, удостоверяющих личность, изложенных на иностранном языке.

Всоответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина. Согласно 218-ФЗ представление документа, подтверждающего внесение государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, вместе с заявлением о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав не требуется; заявитель вправе представить такой документ по собственной инициативе.

Заявление о кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав и необходимые документы можно представить:

- в бумажном виде – лично (в Росреестр, через МФЦ, при выездном приёме) или по почте (в Росреестр);

- в форме электронных документов – через единый портал государственных услуг или официальный сайт Росреестра.

При личном обращении (кроме случаев выездного приёма) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости. Можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра или подать документы лично через любой МФЦ. Перечень указанных подразделений и МФЦ приведён на сайте Росреестра.

Вприёме документов будет отказано, если не установлена личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт).

Заявление о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые документы могут быть возвращены без рассмотрения в случаях:

-несоответствия формата заявления и документов, представленных в электронном виде, установленному формату;

-наличия в заявлении и других документах, представленных в бумажном виде, подчисток, приписок, зачёркиваний и других неоговорённых исправлений, в том числе выполненных карандашом, а

24

также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание;

-отсутствия в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах информации об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления и непредоставления заявителем документа, подтверждающего её уплату;

-в ЕГРН имеется запись о невозможности регистрации перехода, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом;

-отсутствия подписи заявителя в заявлении о кадастровом учёте

объекта или государственной регистрации прав.

Общий срок осуществления учёта объекта недвижимости в кадастре и государственной регистрации прав при подаче документов в Росреестр составляет:

-5 рабочих дней – для кадастрового учёта;

-10 рабочих дней – в случае одновременного проведения учёта и государственной регистрации;

-7 рабочих дней – для государственной регистрации прав;

-5 рабочих дней – с даты поступления в Росреестр вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;

-3 рабочих дня – с даты поступления в Росреестр судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определённые действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;

-3 рабочих дня – для государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких документов в электронной форме - в течение 1 рабочего дня, следующего за днём поступления соответствующих документов;

-5 рабочих дней – для регистрации ипотеки жилого помещения.

Если документы будут предоставляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учёта и государственной регистрации прав увеличиваются на 2 рабочих дня.

В 218-ФЗ содержится подробный перечень оснований (55 пунктов), по которым кадастровый учёт и государственная регистрация могут быть приостановлены. В частности, причинами приостановления являются отсутствие у лица, указанного в заявлении в качестве правообладателя, права на такой объект недвижимости, предоставление заявителем неполного комплекта необходимых документов, несоответствие их формы или

25

содержания требованиям действующего законодательства, сомнения государственного регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации прав, личности заявителя, подлинности документов или достоверности приведённых в них сведений и др.

Осуществление кадастрового учёта и государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия такого решения, но не более чем на 3 месяца (за исключением отдельных оснований, для которых установлены иные сроки приостановления).

В осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, послужившие основанием для такого приостановления.

По инициативе заявителя кадастровый учёт и государственная регистрация прав могут быть приостановлены однократно не более чем на 6 месяцев.

Кадастровый учёт, государственная регистрация возникновения и перехода права удостоверяются выпиской из ЕГРН, а государственная регистрация договора или иной сделки – специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав.

Федеральным законодательством предусмотрено, что сведения в ЕГРН будут вноситься в том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Обязанность направлять таким путём необходимые для учёта и государственной регистрации документы установлена для органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов и нотариусов при принятии ими решений (актов). Например:

-органы государственной власти и органы местного самоуправления должны направить документы, если ими принято решение об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, установлении или изменении разрешённого использования земельного участка, утверждении правил землепользования и застройки, отнесении к определённой категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель

вдругую, о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приёмочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке), об утверждении проекта межевания территории и др.;

-Федеральная миграционная служба РФ – информацию об изменении сведений о физическом лице (гражданине);

-орган опеки и попечительства – сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних

26

членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без попечения родителей;

-суды - копию вступившего в законную силу судебного акта о признании гражданина ограниченным в дееспособности или признанным недееспособным;

-суды или уполномоченные органы, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определённых действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения, – заверенную копию такого акта, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;

-нотариусы – сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство.

При поступлении документов (содержащихся в них сведений) в порядке межведомственного взаимодействия Росреестр в срок не позднее 15 рабочих дней с даты поступления вносит на их основании сведения в ЕГРН (за исключением случаев, когда их внести невозможно) и уведомляет правообладателя о внесении.

Согласно действующему законодательству ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учёта и государственной регистрации распределена между Росреестром, государственным регистратором и другими лицами. Так, государственный регистратор несёт ответственность за несоответствие внесённых им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в представленных заявителем документах (за исключением данных, внесённых из других информационных ресурсов), за необоснованное приостановление и отказ в кадастровом учёте или государственной регистрации прав или уклонение от их проведения.

Росреестр несёт ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за утрату и искажение сведений, которые содержатся в ЕГРН, полноту и достоверность предоставляемых сведений, незаконный отказ в кадастровом учёте или государственной регистрации прав, установленный вступившим в законную силу решением суда, за уклонение от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации прав, в том числе необоснованный возврат заявителю представленных документов без рассмотрения, за невнесение или несвоевременное внесение в ЕГРН сведений о правах на объекты недвижимости, правообладателях и об объектах недвижимости, поступивших в Росреестр в порядке межведомственного информационного взаимодействия и др. При этом законодательством предусмотрены случаи, когда Росреестр имеет право регрессного требования к органам и лицам, по вине которых допущены нарушения.

5. ДОГОВОР КАК ПРАВОВАЯ ФОРМА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Договор имеет два значения:

-юридический факт, порождающий права и обязанности;

-само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности.

27

Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

- простых – когда заключается один договор между двумя сторонами;

-сложных – если заключаются несколько договоров с участием трёх и более сторон.

Воснове договора лежит свободно выраженная воля сторон, которые могут заключать или не заключать договор. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством. Так, оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий должно осуществляться путём заключения договора купли – продажи между покупателем и продавцом, который обязан заключить договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

Взависимости от условий структурное построение договоров может быть различным. Однако практически любой договор имущественного оборота включает в себя:

- реквизиты договора; - преамбулу (вводную часть); - предмет договора;

- срок и условие передачи объекта; - стоимость и порядок расчета; - права и обязанности сторон; - ответственность сторон;

- форс-мажорные обстоятельства; - заключительные положения.

Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учётом соответствия их императивным – абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя (ст. 422 ГК). Например, в отношении недвижимости законом установлен ряд императивных норм:

- целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продуктов растениеводства и животноводства. Другими словами, купленный земельный участок сельскохозяйственного назначения категорически нельзя использовать под другие цели, например, под строительство какого-либо объекта;

- сохранение профиля (специализации) приватизируемых предприятий в течение определённого времени;

- использования квартир только для проживания граждан; - учёт интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми

помещениями; - обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта,

обременённого рентой, и другие (ст. 586 ГК); - письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом

требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность

28

продавца и покупателя по долгам предприятия.

Большинство же статей параграфа 7 главы 30 и других глав Гражданского кодекса РФ, регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной нормы, диспозитивная (восполнительная) норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:

-включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него;

-оплату расходов по оформлению договора одной из сторон;

-способ владения и пользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.

Любой договор должен содержать существенные условия. Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны

для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признаётся заключенным. А если имеются все существенные условия, договор вступает в силу, даже если не содержит никаких других условий (ст. 432 ГК).

Существенным условием любой сделки с недвижимостью является предмет договора. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нём имеются данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Вторым существенным условием договора являются условия о цене недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника и имеющиеся у них права (ст. 558 ГК). В списки лиц, вещные права которых не прекращаются автоматически со сменой собственника, по закону входят:

-члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Состав их определяется по правилам ст. 53 Жилищного кодекса РФ, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

-наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК);

-гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов. Прочие

29

условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор. Большое юридическое значение имеет место подписания договора, по

которому определяются существенные стороны сделки:

-правоспособность и дееспособность участников сделки (ст. 17, 21, 49 ГК

РФ);

-форма сделки (ст. 8, 153, 158 ГК РФ);

-применение законов и норм других государств – именно по месту подписания устанавливается применяемое в сделке право, если в тексте договора нет ссылки на законодательство конкретной страны.

Права и обязанности сторон в сделках с недвижимостью в основном определяются видом договора и особенностями объекта недвижимости.

Основные принципы договорных отношений на рынке недвижимости следующие.

1.Свобода (добровольность) договора. Стороны самостоятельно определяют:

-заключать договор или не вступать в отношения;

-содержание договора;

-вид договора (предусмотренный или не предусмотренный нормативными актами, в том числе смешанный договор).

2. Равноправие сторон:

-равенство прав в любых договорах, кроме договора присоединения (ст. 428 ГК РФ).

3. Автономия воли:

-воля и волеизъявление одной стороны не зависят от воли и волеизъявления другой.

4.Заинтересованность: каждая сторона сделки преследует свои собственные интересы.

5.Соответствие законам:

-большая часть норм – диспозитивные;

-договор должен соответствовать императивным нормам (ст. 422 ГК РФ);

-главенство закона, а не подзаконных актов;

-приоритет поздних нормативных актов перед ранее изданными;

-договор, противоречащий закону, - недействителен.

6. Обязательность исполнения:

-договор имеет силу закона для его сторон;

-все условия договора должны исполняться в срок.

7.Ответственность: при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора виновная сторона должна возместить другой стороне причинённые убытки или передать объект собственнику. Соглашение об устранении ограничения ответственности за умышленное нарушение договора ничтожно.

8.Презумпция вины должника. При нарушении договора должник считается виновным. Свою невиновность он имеет право доказывать.

9.Соответствие сущности договора. Условия договора, его предмет должны соответствовать виду сделки (мена, купля – продажа и т.д.).

10.Защита слабой стороны. Защита осуществляется с помощью

30

антимонопольного законодательства.

Важнейшим условием успешной деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных соглашением. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда это оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

6. ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ. 6.1. ИСХОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ПОНЯТИЯ.

Жилищная сфера - это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зелёные насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (рис. 9-10).

Жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение в них промышленного производства не разрешается. Пользоваться жилыми помещениями имеют право:

−наниматель и члены его семьи по договору социального найма;

−наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, – по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

−наниматель и члены его семьи – по договору найма специализированного жилого помещения;

−собственник жилого помещения и члены его семьи;

−член ЖК или ЖСК и члены его семьи.

Взависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется

на: