7241
.pdf31
−частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
−государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
−муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Взависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется
на:
−жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан;
−индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
−жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставленных гражданам по иным договорам, а также собственникам таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Конституционное право граждан на жилище в России реализуется в 6 основных формах, которые обеспечивают постоянное проживание или длительное пользование им:
1.Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фондов по договорам социального найма (ст. 672 ГК РФ) или коммерческого найма (на 5 лет) с соблюдением установленных правил и очередности.
2.Вступление в жилищно-строительные и жилищные кооперативы.
3.Приобретение жилья в частную собственность различными способами.
4.Предоставление служебной жилой площади.
5.Предоставление жилых помещений маневренного фонда.
6.Предоставление общежитий.
Специализированные жилые помещения
-общежития -служебные
-гостиницы
-приюты
-интернаты для инвалидов, престарелых
-фонд жилья для временного поселения:
∙вынужденных переселенцев;
∙беженцев;
∙граждан, утративших заложенное жилье, приобретенное за счет целевого кредита, в результате обращения взыскания на него;
∙граждан в связи с капремонтом или реконструкцией дома;
∙граждан при непригодности их жилья в результате чрезвычайных обстоятельств;
∙граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг;
∙граждан в связи с избранием или назначением их на государственную должность;
∙граждан на время их работы, службы, обучения
-иные в других строениях, пригодных для
проживания
−
32
Жилые помещения
Квартиры, комнаты, часть квартиры:
-1-, 2-, 3-х и многокомнатные;
-массовые;
-элитные
-индивидуальные с приусадебными участками;
-многоэтажные различных серий;
-коттеджи
загородные
Не включаются:
- дачи, летние садовые домики и другие строения и помещения для сезонного или временного проживания; - нежилые помещения в жилых домах,
предназначенные для торговых, бытовых и иных непромышленных нужд
Рис. 9. Состав жилищного фонда по типу и функциональному назначению
1.Государственный
∙Ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении госучреждений РФ;
∙В собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд в хозяйственном ведении госпредприятий или оператив-
ном управлении госучреждений
3.Муниципальный
-в собственности района, города и других территорииальных образований;
-в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении
муниципальных учреждений
5. Коллективный
различных субъектов (частных, государственных и других):
-в общей совместной собственности;
-в общей долевой собственности
33
Виды
жилого
фонда
Социального 
использования
Коммерческого
использования
Для временного поселения беженцев и других граждан
Маневренного
назначения
Служебные
2.Частный
Всобственности граждан:
-индивидуальные жилые дома;
-приватизированные построенные и приобретенные квартиры и дома;
-квартиры в ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паем;
-в товариществах индивидуальных; владельцев квартир;
-жилье, приобретенное иными закон-
ными способами
В собственности юридических лиц:
-построенный или приобретенный за их счет;
-в ЖК или ЖСК
с неполностью выплаченными паями
4. Общественный:
- в собственности общественных объединений, колхозов, кооперативных организаций
Рис. 10. Виды и разновидности жилищного фонда в Российской Федерации
34
Возмездно |
|
Варианты возникновения права |
|
Безвозмездно: |
(за плату): |
|
частной собственности |
|
|
|
|
|
|
|
■Покупка по договору купли-продажи
■Выплата полной суммы пая в ЖСК
■Инвестирование в строительство жилья: а) покупка жилищных сертификатов; б) участие в долевом строительстве;
■Мена и обмен
■Постоянная или пожизненная рента
■Использование государственных субсидий на
строительство или приобретение жилья
■Выкуп освободившегося помещения в коммунальной квартире
■Аренда с правом выкупа
■Выдел доли из общей совместной собственности
∙Приватизация государственного, муниципального или ведомственного жилья
∙Наследование квартиры, дома и др.
∙Получение жилья в дар
∙Истечение срока приобретательной давности (15 лет)
Частная собственность на недвижимость или её часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации
Рис. 11. Способы получения права собственности на жилище в России
О праве собственности на жильё
Договоры
∙о возведении индивидуального жилого дома
∙о коллективном строительстве индивидуальных застройщиков жилого дома
∙купли-продажи
∙дарения
∙мены
35
Вид документа
Свидетельства и другие документы
∙свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья
∙свидетельство о праве наследования
∙свидетельство на долю в общем имуществе супругов
∙копия решения суда о разделе дома между супругами
∙исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на жилое помещение
∙акт о демуниципализации дома
∙свидетельство и справка о полной оплате пая в ЖСК
∙регистрационное
удостоверение
О праве пользования жилым помещением
∙договор социального найма
∙договор коммерческого найма
∙договор поднайма
∙договор аренды
∙решение администрации предприятия о предоставлении служебной жилой площади
∙решение администрации предприятия о предоставлении места в
общежитии
Рис. 12. Документы, устанавливающие право собственности и пользования жилыми помещениями
36
2
Принудительное изъятие по суду
∙обращение взыскания на
имущество по обязательствам собственника
(ст. 237 ГК)
∙конфискация – санкция за преступления
(безвозмездно – ст. 243 ГК, ст. 158-164 УК)
∙изъятие бесхозно содержащего ся жилья путём продажи с пуб-
личных торгов 
и передачи выручки собственнику (ст. 293 ГК)
Виды основания |
3 |
События – |
|
|
|||
|
|
||
прекращения прав |
|
объективные причины: |
|
|
|
||
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Правомерные |
|
∙ реквизиция при |
|
|
|
||
|
стихийных |
|
|
действия |
|
|
|
|
бедствиях с |
|
|
|
|
возмещением |
|
Добровольные |
|
стоимости жилья (ст. |
|
|
|
||
|
242 ГК): |
|
|
сделки по |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
отчуждению жилья |
|
|
|
|
|
∙ смерть собственника |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
∙ разрушение дома |
|
|
|
(обвал и др.) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
∙ использование не |
|
∙ ликвидация |
|
|
|
||
по назначению |
|
юридического лица |
|
∙систематическое нарушение прав и интересов соседей
∙бесхозное обращение с жильём, допуская его разрушение (ст. 98 ЖК)
∙ Изъятие жилья |
|
∙ отчуждение жилья |
|
∙ выкуп доли из |
у лица, которо- |
|
изъятии земельного |
|
общей собственнос |
му оно не мо- |
|
участка по |
|
ти с выплатой |
жет принадле- |
|
основаниям ст. |
|
стоимости жилой |
жать по закону |
|
279-286 ГК (ст. 239 |
|
площади (ст. 259 |
(в закрытых |
|
ГК) |
|
ГК) |
городках, |
|
|
|
|
приобретено |
|
|
|
|
организацией |
|
|
|
|
без лицензии и |
|
|
|
|
т.п. (ст. 238 ГК) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 13. Основания прекращения права собственности на жилые помещения
37
Таблица 3 - Способы и основания прекращения права пользования жилыми помещениями
№ |
Основаниепрекращенияправапользования |
Способы |
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
п/п |
|
1 |
2 |
3 |
|
4 |
|
|
|
|
|
|
|
1 |
Проведениекапитальногоремонтадома с отселением граждан |
|
+ |
|
|
|
2 |
Требованиепостоянногопользователя об освобождении помещения |
|
|
+ |
|
+ |
|
временнымижильцами(ст. 81 ЖК) |
|
|
|
|
|
3 |
Истечение срока поднайма (найма в домах ЖК, ЖСК), а если срок не |
|
|
+ |
|
+ |
|
установлен, то после предупреждения за 3 месяца, или припрекращении |
|
|
|
|
|
|
договоранайма (ст. 8 ЖК) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
Дому грозит обвал (ст. 93 ЖК) |
|
+ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
Самоуправство, занятиежилогопомещения (ст. 99 ЖК) |
|
|
+ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
Переоборудованиедомавнежилой |
|
+ |
|
|
+ |
|
|
|
|
|
|
|
7 |
Сносдомавсвязи сотводомземельного участка для государственных или |
|
+ |
|
|
+ |
|
общественных нужд |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
Утрата связи сВооруженными Силами лиц, проживающих в военных |
|
+ |
|
|
+ |
|
городках |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9 |
Исключение из членов колхоза либо выход из него по собственному |
+ |
|
|
|
+ |
|
желанию, если жилье получалось в домах колхозов (п. 2 ст. 95 ЖК) |
|
|
|
|
|
10 |
Систематическое разрушение или порча жилого помещения (ст. 98 ЖК) |
|
|
+ |
|
+ |
11 |
Систематическоеиспользование жилогопомещениянепоназначению(ст. |
|
|
+ |
|
+ |
|
293 ГК) |
|
|
|
|
|
12 |
Невозможность совместного проживания в одной квартире с выселяемым |
|
|
+ |
|
+ |
|
лицом вследствие систематического нарушения им правил общежития при |
|
|
|
|
|
|
условии безрезультативностипринимавшихсямер предупреждения и |
|
|
|
|
|
|
общественного воздействия |
|
|
|
|
|
13 |
Невозможность совместного проживания сдетьми лиц, лишённых |
|
|
+ |
|
+ |
|
родительских прав (ст. 98 ЖК) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
14 |
Неоплата жилья и коммунальных услуг в течение шести месяцев |
+ |
|
|
|
+ |
|
|
|
|
|
|
|
15 |
Прекращениетрудовыхотношенийспредприятием, выход из колхоза по |
|
|
+ |
|
+ |
|
собственномужеланию, исключение изегочленов, если жилоепомещение- |
|
|
|
|
|
|
служебное (ст. 107 ЖК) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
16 |
Пооснованиямпредыдущегопункта, если лицо входит в определённую |
+ |
|
|
|
+ |
|
категорию |
|
|
|
|
|
17 |
Прекращение работысезонных, временных работникови лиц, работавших по |
|
|
+ |
|
+ |
|
срочномутрудовомудоговору, а также выбытие из учебныхзаведенийлиц, |
|
|
|
|
|
|
обучавшихсяв них, если жилое помещение - общежитие (ст. 120 ЖК) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
18 |
Увольнениепо собственномужеланиюбез уважительныхпричин, за |
|
|
+ |
|
+ |
|
нарушениетрудовойдисциплиныили совершениепреступления, еслижилое |
|
|
|
|
|
|
помещение - общежитие, а лица поселились в нем в связи с работой |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
19 |
Прекращение работыпоиным основаниям, еслижилоепомещение- |
+ |
|
|
|
+ |
|
общежитие, а также если выселяемое из общежитиялицо входит в |
|
|
|
|
|
|
определённую категорию |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
20 |
Признание ордера на жилое помещение недействительным вследствие |
|
|
+ |
|
+ |
|
неправомерных действий лиц, получивших ордер |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
38
21 |
Признание ордера на жилое помещениенедействительнымпоиным |
+ |
|
|
+ |
|
основаниям |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Примечание: 1 - выселение с предоставлением другого жилья; 2 - выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;
3- выселение без предоставления другого жилого помещения;
4- судебный порядок выселения;
*- возможен выбор иного правового последствия вместо указанного; ГК - Гражданский кодекс РФ.
Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законом, владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению с учетом установленных правил общежития, не нарушая законные интересы других граждан.
6.2. ПРИВАТИЗАЦИЯ И ДЕПРИВАТИЗАЦИЯЖИЛЫХПОМЕЩЕНИЙ
Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая и ведомственный.
∙Приватизация и деприватизация
∙Социальный и коммерческий наём, поднаём и перенаём
∙Бронирование
∙Обмен и мена
∙Аренда
∙Расселение коммунальных квартир
∙Перевод в нежилой фонд
∙Наследование по закону и завещанию
∙Дарение
∙Страхование
∙Перепланировка
помещений
∙Выкуп нежилых чердачных помещений и присоединение их к квартирам
Способы распо- 
ряжения жилыми
помещениями
∙Собственник свобод но и самостоятельно осуществляет свои правомочия, не нару шая жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы
Переход права собственности на жильё не влияет на права проживающих в нём граждан (постоянное пользование)
∙Строительство жилого дома
∙Участие в долевом строительстве жилья
∙Вступление в кондоминимум
∙Купля-продажа
∙Взнос в уставный капитал АО и других организаций
∙Ипотека (залог)
∙Передача в собственность плательщика ренты
∙Уточнение долей в общей собственности
∙Кредитование под залог жилья
∙Расторжение
договоров
∙Приобретение жилья с публичных торгов и на аукционе
∙Снос жилого дома
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК)
39
Рис. 14. Основные способы распоряжения собственника недвижимостью в жилищной сфере
Не подлежат приватизации жилые помещения:
-находящиеся в аварийных домах;
-в домах закрытых военных городков;
-в специализированных домах (гостиницы, общежития, интернаты для инвалидов, престарелых, ветеранов и др.);
-в домах производственного назначения, в школах, больницах, на территории пансионатов, домов отдыха, пионерских лагерей, детских дошкольных учреждений;
-занимаемые гражданами, включёнными в списки на получение другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий на всю семью и не освободившими жилое помещение.
Участники приватизации: право на бесплатную приватизацию жилых помещений имеют все проживающие в них по договорам найма или аренды (в том числе и отсутствующие, и осужденные) взрослые граждане и несовершеннолетние только один раз. Исключение составляют несовершеннолетние: став собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, они сохраняют право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетия (ст. 11 Закона).
Принципы и условия приватизации жилого фонда:
-добровольность приобретения гражданами жилой площади в собственность;
-бесплатность передачи занимаемых гражданами помещений в соответствии с установленным размером и учётом потребительских качеств жилого фонда. Ожидается отмена этого принципа.
При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма граждане имеют право на приватизацию этого жилья на следующих условиях:
-если ранее приватизированные ими квартиры переданы безвозмездно местным органам власти, то гражданам бесплатно передается площадь по нормативу и со средним уровнем потребительских качеств в данном населённом пункте;
-в иных случаях отчуждения ранее приватизированной квартиры, оценённой ниже стоимостного эквивалента, гражданам бесплатно передается площадь стоимостью в размере этой разницы. Аналогично решаются вопросы в отношении выехавших членов семьи собственника приватизированной квартиры.
Жилые помещения до 2001 г. можно было приватизировать в одну из четырех формсобственности:
-индивидуальную - единственным собственником становится один из членов семьи, на имя которого оформляется договор передачи;
-общую долевую - все члены семьи, принявшие участие в приватизации, имеют определённые доли (обычно равные) в общей жилой площади:
40
-долевую - с определением долей в коммунальных квартирах.
Смая 2001 г. были внесены изменения, в соответствии с которыми жилье может предоставляться в собственность одного из совместно проживающих лиц (остальные должны дать на то письменное согласие) либо в общую собственность с определением доли каждого участника. Поправка фактически отменила вариант владения общей собственностью без выделения долей.
Передачу, согласно Закону «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» (в ред. от 20.12.2017 г.), в собственность граждан жилых помещений осуществляют:
-уполномоченные собственниками передаваемых помещений;
-органы государственной власти или местного самоуправления;
-государственные или муниципальные унитарные предприятия, за которыми этот фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;
-государственные или муниципальные учреждения и казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Если передачу осуществляет предприятие, за которым жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, то согласия собственника (в лице соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом) на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилья не требуется.
Глава 19 ГК РФ ограничивает согласием собственника распоряжение недвижимостью, находящейся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Оно необходимо для гражданско-правовой сделки с обычной недвижимостью, осуществляемой по воле предприятия и его контрагента.
6.3.ТЕХНОЛОГИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Всоответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:
- письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;
- указание имени и регистрации прописки по месту жительства (расположения) сторон;
- определённая (однозначная) характеристика предмета сделки; - данные о возможных правах третьих лиц; - цена жилого помещения и оплата расходов по договору; - срок и порядок передачи имущества.
Покупатели квартир преследуют различные цели:
-улучшение жилищных условий;
-перемена места жительства;
-вложение капитала в недвижимость для последующей продажи и получения дохода.
В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения