6836

Лицо, которое использует земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на праве постоянного (бессрочного)

пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, вправе с согласия уполномоченного органа обменять земельный участок на иной земельный участок, используемый другим лицом на праве постоянного

(бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, а также приобрести право собственности на другой земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, с которыми совершен обмен.

Собственник земельного участка вправе передать земельный участок или его часть гражданину, юридическому лицу, а также государству или муниципальному образованию по договору дарения. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе отказаться от земельных участков, переходящих к ним в порядке дарения,

за исключением случаев дарения земельных участков, несущих опасность для жизни и здоровья граждан, животного и растительного мира или обремененных долгами, превышающими стоимость земельных участков.

С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда – форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.

Аренда земли – это основанное на договоре временное пользование землей в хозяйственных целях.

Местные органы власти городов России используют аренду как основную форму предоставления земель в черте поселений. Вместе с тем земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, занятые государственным, муниципальным или частным жилым фондом, не могут быть переданы в аренду иным гражданам и юридическим лицам, за исключением лиц, проживающих в

30

домах этого жилого фонда и их объединений. Предоставление земельных участков из муниципальных земель в аренду для коммерческого использования может быть обременено обязанностью безвозмездной передачи здания, строения, сооружения в муниципальную собственность по окончании обусловленного договором срока коммерческого использования.

Договор аренды зданий, строений, сооружений, а также предприятий не считается заключенным, если в нем не оговорены права арендатора на земельный участок.

Сделки с земельными участками считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Сделки являются ничтожными или могут быть признаны недействительными по основаниям, указанным гражданским законодательством, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства или под влиянием заблуждения,

обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения о занижении цены сделки.

Использование земли в Российской Федерации платное. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Земельный налог относится к общеобязательным и взимается на всей территории России.

Земельный налог устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий,

местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца, пользователя земли и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

31

Конкретный размер земельного налога устанавливается органами местного самоуправления в соответствии со средними ставками земельного налога по региону и коэффициентами увеличения,

определенными в Законе РФ «О плате за землю».

Ставки земельного налога зависят от следующих факторов:

-категории земель, критерием является целевое назначение земель;

-местоположения, ставки налогообложения определяются с учетом комплексной экономической оценки территории, основанной на всесторонних исследованиях ценности земель по зонам. Дифференциация обусловлена многими факторами, в том числе условиями транспортной доступности, близости к центру, экологическим состоянием,

престижностью и др.;

- размера земельного участка, он должен быть обоснованным и минимально необходимым. Утверждается в соответствии с нормами отвода земель для жилищного строительства, предпринимательской деятельности.

Для определения земельного налога периодически проводятся рентные оценки земельных участков на основе учета дополнительного дохода, образующегося за счет местоположения земельного участка и развития инфраструктуры территории.

Лица, имеющие земельные участки, суммарная площадь которых превышает предельные размеры, установленные земельным законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом на ту часть земельного участка, которая превышает предельный размер. Ставки прогрессивного земельного налога устанавливаются законами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (по принадлежности земель) посредством введения повышающих коэффициентов к

32

утвержденным ставкам земельного налога на земли данного целевого использования.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Арендная плата за землю городов устанавливается договором между муниципальными органами и пользователем земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором и по действующему законодательству этот размер не ограничен (кроме земель сельскохозяйственного назначения). Объектом данных договоров является весь земельный участок с его инфраструктурой, природными и иными объектами.

Лица, получившие по договору участок, имеют право на доход,

возникающий в результате его эксплуатации. При аренде земель,

находящихся в муниципальной собственности, органы власти устанавливают базовые ставки арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (отечественные, иностранные и т.д.).

Ставка арендной платы должна определяться в соответствии с комплексной экономической оценкой городских территорий, величина которой дифференцируется от различных качеств (местоположение,

престижность, развитость инфраструктуры).

Для покупки и выкупа земельных участков в случаях,

предусмотренных законодательством РФ, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

Нормативная цена земельного участка – показатель,

характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, передачи по наследству, дарении, получении банковского кредита.

33

Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях различного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Средства от платежей за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, поступают в местный бюджет и могут быть частично централизованы соответственно в бюджет субъекта Российской Федерации и федеральный бюджет. Платежи за земельные участки направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель,

социальному и инженерному обустройству поселений, межселенных территорий, ведению государственного земельного кадастра,

землеустройства, мониторинга и контроля земель, районирования земель,

территориального планирования использования земель, зонирования земель и др.

Вопросы для самоконтроля:

1.Назовите основные функции рынка земли.

2.Дайте классификацию рынков городской земли.

3.Назовите основные виды сделок на рынке городской земли.

Практические упражнения:

Управленческая ситуация №1

Местным органам власти муниципального образования не хватает средств на восстановление окружающей среды, а именно, для очищения местной реки, которую загрязняет завод федерального значения,

расположенный на территории этого муниципального образования.

34

Завод превышает предельно допустимые нормы сбросов загрязняющих веществ в данную реку, при этом он исправно платит штрафы, но законодательство таково, что заводу выгоднее платить штрафы, чем затрачивать огромные средства на покупку новейшего очистного оборудования. Тогда местные органы власти решили повысить штрафы за нарушение предельно допустимых норм сбросов и издали соответствующий документ. Но завод отказывается платить, мотивируя тем, что он является заводом федерального значения и обязан платить штрафы, которые установлены федеральным законодательством. Возникла конфликтная ситуация.

Рассмотрите основные причины сложившейся ситуации в городе.

Исходя из специфики современного этапа развития городского хозяйства,

предложите свою систему мер по решению данной проблемы.

Управленческая ситуация №2

Городская администрация должна создавать условия для функционирования центров проведения досуга для детей и подростков:

кружки, различные спортивные клубы, клубы по интересам и т.д. Однако она передает эти помещения коммерческим организациям.

Проанализируйте причины сложившейся ситуации в городе.

Насколько правомерным было решение городской администрации передать эти помещения коммерческим организациям? Разработайте систему мер по решению этой проблемы.

Управленческая ситуация №3

Оцените услуги, предоставляемые муниципальным образованием населению (по пятибалльной шкале). Обобщите результаты, выделите основные проблемы муниципального образования и оцените возможности их решения.

35

Глава 2. ЗОНИРОВАНИЕ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

2.1. Разработка схем зонирования для градостроительства

Схема зонирования территории городского и иного поселения (далее

-схема) представляет собой документ, устанавливающий состав,

содержание и границы действия зональных требований к регламентации градостроительной деятельности.

Схема разрабатывается в составе или на основе генерального плана города, иного поселения на территорию в пределах установленной черты каждого из них. Для городов с численностью населения 50 тыс. жителей и более схема может разрабатываться на часть территории города в составе проекта планирования. В этом случае зонирование территории детализируется при сохранении преемственности с ранее разработанной в генеральном плане схемой.

Схема, разработанная в составе генерального плана, после его утверждения соответствующим органом местного самоуправления приобретает статус утвержденной градостроительной документации,

обязательной для исполнения на данной территории всеми юридическими и физическими лицами.

Схема, разработанная на основе генерального плана, после ее утверждения в установленном порядке также приобретает статус утвержденной градостроительной документации, а в составе утвержденных Правил застройки города (иного поселения) она приобретает статус нормативного правового акта органов местного самоуправления.

Основными этапами разработки схемы являются:

1.Сбор и анализ исходной информации;

2.Предварительное решение зонирования;

3.Согласование и утверждение схемы (см. рис. 1).

37

Материалы, полученные по итогам аналитического этапа разработки схемы, должны содержать:

перечень видов использования территории, которые должны осуществляться в поселении, и расчет потребности в территории,

необходимой для их осуществления;

результаты оценки территории по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории по видам среды, необходимой для осуществления заданной функции;

результаты оценки обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции;

результаты оценки нарушенности состояния природной и историко-культурной среды внешними воздействиями и потребность в мерах средозащиты.

В состав работ аналитического этапа выполнения схемы должны входить:

установление фактической обеспеченности градостроительной документацией и нормативными документами;

анализ содержания имеющихся градостроительной документации и градостроительных нормативных документов;

определение проблемных и прогнозных параметров генерального плана (концепции генерального плана, эскизного планировочного решения генплана);

определение необходимых данных по границам элементов структурно-планировочной организации территории города.

38

1 Этап

Сбор и анализ исходной информации

2 Этап

Разработка предварительного решения зонирования территории города, иного поселения, части поселения

3 Этап

Согласование и утверждение схемы

Предварительные согласования

Официальное согласование

Рис. 2.1 – Этапы разработки, согласования и утверждения схемы зонирования

39