6628

51

6)внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;

7)ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством. Наследник умершего члена кооператива имеет право быть принятым в

члены кооператива. В случае, если наследник не воспользовался этим правом, кооператив выплачивает ему действительную стоимость пая.

При прекращении членства в кооперативе в связи с добровольным выходом или исключением из кооператива выбывший член кооператива вправе получить стоимость пая в порядке и сроки, которые предусмотрены Законом о кооперативах и уставом кооператива.

Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Член кооператива может быть исключен из кооператива только в судебном порядке на основании решения общего собрания членов кооператива.

Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья создается во вновь построенных или капитально отремонтированных домах, иногда по инициативе муниципалитета, иногда по инициативе застройщика. Реже – по инициативе жильцов приватизированных квартир.

Уставные цели товарищества – управление уже имеющимся имуществом в интересах его собственников.

Согласно Жилищному кодексу РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, т.е. может быть создано только одно ТСЖ. С другой стороны, нет препятствий к тому, чтобы ТСЖ объединяло несколько домов на одном земельном участке.

Статья 137 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень прав, которые могут быть реализованы ТСЖ при осуществлении своей деятельности:

-заключать договор управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

-определять смету доходов и расходов на год;

-устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме;

-выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

-пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

-передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и услуги;

-продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

52

Статья 138 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень обязанностей ТСЖ:

-заключать договоры о содержании, ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;

-выполнять обязательства по заключенным договорам;

-обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

-обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве собственности на данное имущество;

-обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

-принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

-представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Жилищный кодекс РФ содержит положение о создании товариществ собственников жилья в новом строительстве (ст. 139). Таким образом, закон дает возможность заранее регистрировать товарищества будущих собственников, сформированные из инвесторов, тем самым обеспечивая принятие здания в управление организацией собственников немедленно по завершении строительства.

В целях предотвращения негативных ситуаций в работе с жильцами следует руководствоваться следующими положениями:

1)ст. 44 ЖК РФ: общее собрание собственников – высший орган управления многоквартирным домом;

2)ст. 46 п. 5 ЖК РФ: решение общего собрания, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к его компетенции, являются обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании;

3)ст. 210 ГК РФ: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором;

4)ст. 289 ГК РФ: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду

спринадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома;

5)ст. 290 ГК РФ: собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры;

6)ст. 30, 39 ЖК РФ: собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном

53

доме, а также обязаны соблюдать права и законные интересы соседей и правила содержания общего имущества;

7)ст. 153 ЖК РФ: граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

8)ст. 154,158 ЖК РФ: собственник оплачивает расходы по содержанию и ремонту, включающие в себя расходы за услуги и работы по управлению, содержанию и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество;

9)ст. 293 ГК РФ: если собственник жилого помещения систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещений.

Ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Глава 14 ЖК РФ определяет правовое положение членов ТСЖ. Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника жилого помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Ст. 144 ЖК РФ определяет структуру органов управления ТСЖ, которыми являются общее собрание членов товарищества и правление.

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов, которое созывается в порядке, установленном уставом товарищества. К компетенции этого органа относятся:

1)внесение изменений в устав товарищества;

2)принятие решение о реорганизации и ликвидации товарищества;

3)избрание правления и ревизионной комиссии товарищества;

4)установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5)образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6)принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7)определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8)утверждение годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнение такого плана;

9)рассмотрение жалоб на действия правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

10)принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11)определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

54

12)принятие решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13)другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен ст. 146 ЖК РФ, в соответствии с ч. 1 которой уведомление о проведении такого собрания направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого оно созывается, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления заказным письмом. Данное уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. Общее собрание не вправе выносит на обсуждение вопросы, которые не включены в повестку дня.

правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

11. Вопросы защиты прав потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства

11.1. Права потребителей жилищно-коммунальных услуг

Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг является одной из важнейших социально значимых функций государства. Учитывая, что Роспотребнадзор, согласно п. 1. Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 г № 322, является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функ-ции по контролю и надзору в сфере защиты прав потребителей, государственный контроль за соблюдением законов и иных нормативных актов РФ, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей услуг жилищно-коммунального хозяйства, должен стать одним из приоритетных направлений в деятельности как самой Федеральной службы, так и ее территориальных органов.

В настоящее время отношения с участием потребителей в сфере ЖКХ регулируются:

-Гражданским кодексом РФ;

-Жилищным кодексом РФ;

-Законом РФ «О защите прав потребителей»;

-Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1099;

-Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392;

55

-Основами ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89;

-иными нормативно-правовыми актами.

По общему правилу отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из возмездных гражданскоправовых договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг, в частности (применительно к рассматриваемой сфере правоотношений):

-из договоров найма жилого помещения (в том числе социального найма)

вчасти выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится соответствующее жилое помещение, предоставления или обеспечения предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

-из договоров подряда (бытового, строительного, на техническое обслуживание приватизированного, а также другого жилого помещения, находящегося в собственности граждан);

-из договора энергоснабжения, являющегося разновидностью договора купли-продажи, когда в качестве продавца соответствующего вида энергии (электричество, газ, тепло, горячая вода) выступает энергоснабжающая организация;

-из договоров водоснабжения и канализации.

В настоящее время все граждане, проживающие как в приватизированных, так и неприватизированных квартирах в многоквартирных домах, являются потребителями жилищно-коммунальных услуг. Их исполнителем является предприятие или учреждение (организация), в собственности, полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится соответствующий жилищный фонд.

При этом законодательством о защите прав потребителей не регулируются гражданско-правовые отношения граждан с указанными организациями, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в организациях. Однако законодательством о защите прав потребителей регулируются отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам (в том числе членам этих организаций) платных услуг. Так, например, если уставом ТСЖ предусмотрена обязанность товарищества обеспечивать оказание платных коммунальных услуг гражданам, то на отношения, возникающие по поводу предоставления указанных услуг, распространяется действие законодательства

озащите прав потребителей.

Воснове отношений между потребителем и исполнителем жилищнокоммунальных услуг (продавцом – энергоснабжающей организацией) должен лежать договор (ст. 420 Гражданского кодекса РФ п. 2. 1. Правил предоставления коммунальных услуг). С учетом соответствующих положений п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 420, ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор найма (в государственном и муниципальном жилищном фонде – социального найма), а

56

для собственников соответствующего жилого помещения в многоквартирном доме – договор управления многоквартирным домом или обслуживания должен заключаться в простой письменной форме. В отношениях потребителя (абонента) с энергоснабжающей организацией договор считается заключенным с момента первого фактического подключения потребителя в установленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 Гражданский кодекс РФ).

При оценке условий договора необходимо руководствоваться ст. 422 Гражданского кодекса РФ и ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которым условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или правовыми актами РФ

вобласти защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Вэтой связи при выявлении подобных условий (которые могут определять состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст. 14. 8. ч. 2 Кодекса РФ «Об административных правонарушениях следует исходить из того, что, согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданский кодекс РФ).

Кроме того, исполнитель не вправе обусловливать приобретение одних работ (услуг) обязательным приобретением других и без согласия потребителя выполнять дополнительные работы (услуги) за плату (п.п. 2, 3 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

То обстоятельство, что в большинстве случаев отношения потребителей жилищно-коммунальных услуг с соответствующими исполнителями не оформлены надлежащим образом, не должно служить основанием для признания отсутствия между ними договора как такового, поскольку между названными сторонами, в любом случае, (прежде всего в силу закона) существуют договорные отношения, основанные, среди прочего, на фактической поставке гражданам соответствующих энергоресурсов, вне зависимости от наличия или отсутствия заключенного в установленном порядке (с соблюдением простой письменной формы) договора найма жилого помещения или договора на обслуживание.

При оценке договорных отношений, фактически сложившихся в сфере ЖКХ, особое внимание следует уделять рассмотрению обстоятельств отключения граждан – потребителей услуг – от источников электроэнергии,

недобросовестных плательщиков, либо являются следствием неоплаты ресурсоснабжающим организациям оказанных ими коммунальных услуг организациями-исполнителями, обеспечивающими предоставление этих услуг гражданам и являющимися по отношению к ним обязанной стороной.

При рассмотрении подобных фактов необходимо исходить из нижеследующего:

57

1.В настоящее время прекращение или ограничение подачи какого-либо вида энергии гражданам, не оплачивающим ее своевременно, в качестве меры гражданско-правовой ответственности потребителей не предусмотрено ни одним из действующих законодательных актов, ни Гражданским, ни Жилищным кодексами РФ, ни другими законами. Кроме того, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 541 Гражданского кодекса РФ гражданин, использующий энергию для бытового потребления, вправе использовать ее в необходимом ему количестве, а права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом (согласно п. 3 ст. 55 Конституции РФ) и только в той мере, в какой это необходимо для целей, прямо определенных указанной статьей основного закона РФ. Следует иметь в виду, что положения п. 5. 1. 3. Правил предоставления коммунальных услуг, допускающие возможность прекращения предоставления коммунальных услуг

вслучае просрочки оплаты более трех месяцев, не должны подлежать применению в силу ст. 3 п. 5 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из Правил предоставления коммунальных услуг, обеспечение потребителей жилищно-коммунальных услуг надлежащим теплоснабжением, электроснабжением, холодным и горячим водоснабжением, водоотведением является для исполнителя обязательным.

2.В контексте соответствующих положений п. 3 ст. 541, п.п. 2, 3 ст. 546 Гражданского кодекса РФ и п. 1.4 Правил предоставления коммунальных услуг единственным основанием для перерыва, прекращения, ограничения в подаче гражданам энергоресурсов могут служить необходимость проведения плановых или неотложных работ в системе энергообеспечения, а также стихийные бедствия и чрезвычайные ситуации, не зависящие от исполнителя и ресурсоснабжающих предприятий. При этом любой исполнитель жилищнокоммунальных услуг обязан:

- во-первых, в соответствии с п.п. 5.2.4. и 5.2.6. Правил предоставления коммунальных услуг принимать своевременные меры по предупреждению и устранению нарушений качества этих услуг, повышать их потребительские свойства и не допускать нарушений технологических процессов в ходе их оказания, обеспечивая, таким образом, строгое соблюдение Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищнокоммунальные услуги. Общие технические условия».

- во-вторых, согласно соответствующим положениям постановления Правительства РФ от 05.01.1998 г. № 1 обеспечивать по соглашению с энергоснабжающей Организацией гражданам – потребителем услуг, своевременно оплачивающим использованные энергетические ресурсы, подачу этих ресурсов в необходимых для них объемах.

Единственным основанием, освобождающим в этой связи исполнителя от соответствующей гражданско-правовой и административной ответственности за нарушение качества предоставления коммунальных услуг, согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, может служить доказанное им действие непреодолимой силы.

58

11.2. Оплата жилья и коммунальных услуг

Вопросы оплаты жилья и коммунальных услуг, их практическое разрешение базируется на законодательно закрепленных основополагающих нормах. В целом, в настоящее время, согласно Жилищному кодексу РФ ст. 153160, для собственника жилого помещения, а также для нанимателя оплата жилищно-коммунальных услуг включает в себя следующие виды платежей.

Для собственников жилых помещений в многоквартирном доме стоимость квартплаты складывается из платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и капитальному ремонту общего имущества, плюс оплата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение, электроснабжение. Структура квартплаты для нанимателей жилых помещений включает в себя, кроме перечисленных, плату за пользование занимаемым жилым помещением.

Размер платы за коммунальные услуги в соответствии с п. 13 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг должен определяться как произведение соответствующих тарифов на эти услуги на объемы потребленных ресурсов.

При оценке фактически установленного порядка оплаты жилищнокоммунальных услуг следует иметь в виду, что он должен соответствовать общим принципам, заложенным в ст. 37 Закона РФ «О защите прав потребителей» и не ущемлять права потребителей в отношении выбора формы оплаты. В этой связи особое внимание следует уделить соблюдению исполнителями жилищно-коммунальных услуг положений п. 19 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, согласно которому, «если иное не установлено договорами социального найма, договорами найма и договорами с управляющими и иными организациями, имеющими перед гражданами обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг, граждане вправе по своему выбору:

1)оплачивать жилье и коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;

2)поручать другим лицам вносить плату вместо них любыми способами, не противоречащими договорам;

3)вносить плату за жилье и коммунальные услуги частями за прошедший месяц до окончания установленного срока ее внесения;

4)осуществлять предварительную оплату жилья и коммунальных услуг в счет будущих месяцев.

При обеспечении защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг следует обратить внимание на надлежащее правоприменение ст. 90 Жилищного кодекса РФ, направленной на выселение должника-нанимателя помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи, которые без уважительных причин не оплачивают жилищно-коммунальные услуги в

59

течение более 6 месяцев. Такие нарушители могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого, меньшего по размерам, помещения.

11.3. Организация контроля и надзора в сфере защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг

Функции по контролю и надзору в сфере защиты прав потребителей осуществляется территориальными органами Роспотребнадзора и предусматривают систему мер, направленных на предупреждение, выявление и пресечение нарушений законодательства в указанной выше сфере.

Основанием для применения таких мер будут служить:

-обращения, заявления, жалобы граждан – потребителей жилищнокоммунальных услуг;

-соответствующие обращения органов государственной власти местного самоуправления, общественных организаций потребителей, средств массовой информации;

-результаты мероприятий по контролю, проводимому в установленном порядке, должностными лицами территориальных органов Роспотребнадзора.

В соответствии с возложенными функциями и в рамках полномочий, установленных законодательством, территориальные органы Роспотребнадзора вправе:

1) выдавать соответствующим исполнителям жилищно-коммунальных услуг обязательные для исполнения предписания о прекращении нарушений прав потребителей и необходимости соблюдения обязательных требований к жилищно-коммунальным услугам.

Выдача указанных предписаний, являющихся по своей правовой природе индивидуальными ненормативными правовыми актами государственного органа, производится на основании ст. 40 Закона РФ «О защите прав потребителей» в порядке, установленном соответствующим положением, утвержденным Минздравсоцразвития России.

Основанием для выдачи предписаний, в частности, являются установленные факты:

-нарушения права потребителей на получение полной и достоверной информации об исполнителе и оказываемых им жилищно-коммунальных услугах (ст. 8-11 Закона РФ «О защите прав потребителей» п. 1. 7 Правил предоставления коммунальных услуг);

-нарушения требований к качеству и безопасности предоставляемых

жилищно-коммунальных услуг (ст. 4, 7 Закона РФ «О защите прав потребителей» п. 1. 5 Правил предоставления коммунальных услуг, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда);

- включения в договор условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными действующим законодательством, в том числе навязывание платных дополнительных услуг, обусловливание оплаты одних услуг обязательной оплатой других и т.д. (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»);

отношении предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, их потребительских свойств, сроков оказания и др. (ст. 12, 18 ,28, 29, 37 Закона РФ «О защите прав потребителей).

При этом следует иметь в виду, что, в силу положений ст. 11 Гражданского кодекса РФ, все претензии и требования имущественного характера, предъявляемые потребителями при их неразрешении в добровольном порядке, подлежат рассмотрению исключительно судебными инстанциями;

2) осуществлять в порядке, установленном Кодексом РФ об административных правонарушениях, соответствующее административное производство, включая проведение административного расследования (ст. 28. 7 Кодекса РФ об административных правонарушениях) и выдачу представления об устранении причин и условий, способствующих совершению административного правонарушения (ст. 29. 13 Кодекса РФ об административных правонарушениях) по статьям:

-14. 4 в части выполнения работ, оказания услуг жилищно-коммунального назначения, не соответствующих требованиям стандартов по качеству (ч. 1 ст. 14. 4 и санитарным правилам ч. 2 ст. 144);

-14. 6 в части завышения регулируемых государством цен, тарифов на соответствующие жилищно-коммунальные услуги и нарушение установленного порядка ценообразования, предусматривающего необходимость соблюдения соответствующих федеральных стандартов оплаты жилья и коммунальных услуг;

-14. 7 в части введения потребителей в заблуждение относительно потребительских свойств и качества предоставляемых жилищно-коммунальных слуг;

-14. 8 в части нарушения права потребителей на получение необходимой и достоверной информации об исполнителе и оказываемых им жилищнокоммунальных услугах (ч. 1 ст. 14. 8) и включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя (ч. 2 ст. 14. 8).

Предметом соответствующего административного контроля со стороны уполномоченных должностных лиц территориальных органов Роспотребнадзора могут быть также противоправные действия соответствующих должностных и юридических лиц, ответственных за непосредственное соблюдение действующего порядка предоставления субсидий и учет предоставленных государством льгот при осуществлении расчетов с потребителями за жилье и коммунальные услуги.

При невыполнении в установленный срок законного предписания территориального органа Роспотребнадзора о прекращении нарушений прав потребителей возбуждается дело об административном правонарушении, ответственность за которое установлена ч. 1 ст. 19. 5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, а при наличии соответствующих оснований – по ст. 19. 6 указанного кодекса;