6628

41

недвижимость (п. 1 ст. 131 ГК), право аренды жилого помещения физическим лицом не подлежит государственной регистрации. Что же касается договоров аренды, заключаемых юридическими лицами, то они должны регистрироваться в тех случаях, если срок аренды составляет более 12 месяцев (п. 2 ст. 671 и п. 2 ст. 651 ГК).

Передача недвижимости, в том числе жилых помещений, в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Договор, на основании которого происходит такая передача, не требует регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК).

9.3. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и жилищно-коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными актами РФ (ст. 20 ЖК).

В настоящее время государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляют органы государственной жилищной инспекции, образованные в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086, которое утвердило Положение о государственной жилищной инспекции в РФ.

Согласно этому положению государственная жилищная инспекция состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищных инспекций субъектов РФ. В нем также определяются система и основные функции государственных жилищных инспекций, их права и порядок деятельности.

Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:

-за использованием жилищного фонда и придомовых территорий;

-техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и

ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;

-обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищнокоммунальных услуг;

-санитарным состоянием жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;

-осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

-рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергети- ческих ресурсов и воды;

-соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами;

42

-соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;

-соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода в нежилые.

Органы государственной жилищной инспекции наделены следующими правами:

1) проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными вышеуказанным Положением;

2)давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;

3)вносить представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;

4)выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;

5)вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с Кодексом РФ об административных нарушениях;

6)в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти субъектов РФ, применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий и за неисполнение предписаний об устранении выявленных недостатков.

Споры по решениям должностных лиц или органов государственной жилищной инспекции рассматриваются руководителем соответствующей инспекции или Главной государственной жилищной инспекцией, а по

решениям главного государственного жилищного инспектора РФ – Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

9.4. Тарифная политика

Рассмотрим основные методологические аспекты формирования тарифов в жилищно-коммунальном хозяйстве. Переход к рыночным методам хозяйствования сделал недопустимой практику перекладывания необоснованных затрат с одной группы потребителей на другую. В условиях реформирования жилищно-коммунального хозяйства трудно переоценить роль экономически обоснованных тарифов.

Концепция использования категории экономически обоснованных тарифов на современном этапе должна строиться на следующих принципах.

43

Экономически обоснованные тарифы представляют собой объективный уровень равновесной цены спроса и предложения. При этом спрос определяется в объеме и качестве услуг, подтвержденных возможностями бюджета муниципального образования и доходами средней цены. Предложение характеризует величину тарифа, обеспечивающую возмещение затрат предприятий жилищно-коммунального хозяйства на расширенное воспроизводство при требуемом объеме и качестве работ. Специфика ценообразования жилищно-коммуналь-ного хозяйства предопределяет сочетание затратного и рыночного механизмов формирования тарифов, т.е. на основе оценки объективных затрат формируется цена производства услуги. Поскольку предприятия жилищно-коммунального хозяйства являются самостоятельными субъектами хозяйствования, они должны нести ответственность за развитие основных фондов и, следовательно, иметь и учитывать определенные финансовые возможности для обеспечения этого развития и при формировании тарифа. В настоящее время регулирующим органом утверждается уровень рентабельности коммунальных услуг, единый или дифференцированный по видам деятельности. Норматив рентабельности носит в этом случае ограничительный характер, не имеющий, как правило, необходимого основания. Поэтому в тарифе не учитывается потребность предприятий в инвестициях, средствах для погашения кредитов и процентов по ним. Кроме того, при нормативном уровне рентабельности предприятие не заинтересовано в снижении затрат, поскольку в итоге снижается цена услуги и абсолютная величина прибыли при реализации антизатратного механизма.

Алгоритм формирования тарифа на коммунальные услуги базируется на нахождении местным органом самоуправления компромисса между потребностями предприятий жилищно-коммунального хозяйства и возможностями бюджета города и средней семьи по оплате соответствующих услуг.

Начальный этап определения цены производства – оценка фактических затрат. Плановая себестоимость услуги формируется в результате корректировок фактических затрат и с использованием основных пропорций, соотношений и нормативов-индикаторов. Необходимость корректировки выявляется по данным экспертизы тарифов, которая позволяет оценить не только возможность и целесообразность снижения себестоимости или ее отдельных элементов, выявить непроизводительные затраты и резервы снижения себестоимости выполнения конкретных этапов технологических процессов, но и необходимость включения в себестоимость дополнительных работ, которые в настоящее время либо не выполняются, либо финансируются в недостаточном объеме. Важный этап анализа и планирования себестоимости услуг и определения величины тарифов – формирование критериев качества, надежности и экологической безопасности обслуживания. При этом параметры качества должны быть подкреплены финансовыми ресурсами, в основе определения потребности которых и лежит экономически обоснованный тариф.

Следующий этап в формировании тарифа – определение цены для потребителя, где основными показателями выступают оценка

44

платежеспособного спроса населения и других групп потребителей, а также оценка возможностей бюджета на дотирование отрасли.

Цена для потребителей представляет собой величину, каждый компонент которой характеризует не только «желаемую» исполнителем величину тарифа, но и соответствующие этой величине потребительские свойства услуги, параметры надежности, устойчивости и экологической безопасности ее предоставления, платежеспособный спрос потребителей и возможности бюджета. На основании этих уточненных показателей корректируются регламент и состав работ, требования к качеству и обеспечению баланса между стоимостью услуги и ее качества.

Постановлением Правительства РФ от 02.08.99 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» предусмотрено, что «принятию решения по пересмотру размеров ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги должна предшествовать проводимая в обязательном порядке экспертиза экономической обоснованности тарифов на товары, работы, услуги, учитываемых при оплате соответствующих услуг». Экспертное заключение принимается регулирующим органом как основа для формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Такой подход к формированию коммунальных тарифов, учитывающий не только цену производства услуги, но и возможность оплаты потребителем, а также проведение независимой экспертизы тарифов, позволит устранить противоречия и обеспечить тесную взаимосвязь основных факторов текущей деятельности и развития жилищно-коммунального хозяйства.

Первостепенное значение в совершенствовании тарифной политики в сфере коммунальных услуг на сегодняшний день имеет эффективная реализация принятых Федеральных законов № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». Также необходимо учитывать и положения Закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления

вРоссийской Федерации».

9.5.Организация экономических отношений и финансовые потоки

Свведением Жилищного кодекса РФ принципиально изменилась система экономических отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Новая система экономических отношений предполагает изменения как функций ее участников, так и механизмов их взаимодействия и организации финансовых потоков.

Коренным образом меняется система текущего финансирования жилищнокоммунальных предприятий. Основной идеей здесь является передача права распоряжения всеми бюджетными ресурсами, выделяемыми на дотирование сектора от коммунальных предприятий непосредственно к гражданам – субъектам, в наибольшей степени заинтересованным в эффективном расходовании этих средств. Постепенно ликвидируется существующее

45

разделение направлений бюджетного финансирования жилищнокоммунального хозяйства. Система дотирования предприятий, предоставление категориальных льгот гражданам и выплата адресных субсидий малообеспеченным семьям объединяются в рамках единой жилищнокоммунальной субсидии, представляющей в совокупности все виды финансовой помощи государства в оплате жилищно-коммунальных услуг. Субсидии будут перечисляться на персонифицированные счета граждан. Единая жилищно-коммунальная субсидия будет:

-адресной;

-иметь строгое целевое предназначение;

-носить срочный (субсидия на социальном счете будет находиться до двух месяцев) характер (на социальные счета граждан будут начисляться субсидии только после того, как гражданин произвел очередной платеж, что будет стимулировать своевременное внесение гражданами платежей за жилищнокоммунальные услуги);

-обеспечивать прозрачность направления и расходования бюджетных средств.

Экономические и финансовые отношения в ЖКХ на современном этапе возникают между предприятиями – участниками процесса предоставления жилищно-коммунальных услуг и управлением многоквартирными домами, населением и бюджетом. В целом по отрасли существует два встречных денежных потока – доходы и затраты ЖКХ, кроме того имеет принципиальное значение определение размера средств, находящихся в распоряжении ЖКХ. Важную роль в повышении эффективности функционирования ЖКХ играет оценка всей совокупности средств, аккумулированных в отрасли, и наблюдение за их дальнейшим перераспределением. И здесь значительную роль играет разработка отраслевого бюджета.

Муниципальный жилищно-коммунальный бюджет – это финансово-эконо- мический план жилищно-коммунального хозяйства на территории муниципального образования, состоящий из параметров экономических показателей расходов на оказание жилищно-коммунальных услуг, бюджетного финансирования, платежей населения и прочих потребителей города.

Муниципальный жилищно-коммунальный бюджет формируется с целью достижения баланса доходов и расходов отрасли ЖКХ на территории муниципального образования, в том числе по расчетным периодам; обеспечение текущих платежей поставщикам жилищно-коммунальных услуг, а также для построения межбюджетных отношений областного бюджета с бюджетами городов, районов области и оценки параметров бюджетного финансирования при формировании консолидированного бюджета по жилищно-коммунальному хозяйству.

Муниципальный жилищно-коммунальный бюджет состоит из трех частей

–доходов, расходов и мероприятий по оптимизации управления финансовыми ресурсами.

1. Доходы бюджета ЖКХ.

46

Общий объем доходов в месяц определяется исходя из утвержденного стандарта предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц, умноженного на среднеэксплуатируемую общую площадь муниципального жилищного фонда. Доходы формируются из собственных средств населения, субсидий на покрытие убытков, льгот и субсидий населению, прочих доходов.

2. Расходы бюджета ЖКХ.

Встатью расходов жилищно-коммунального бюджета входят затраты на содержание и ремонт жилищного фонда, на производство коммунальных услуг (теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства, прочих расходов), на капитальный ремонт. Кроме того, расходная часть жилищнокоммунального бюджета формируется в разрезе базовых экономических показателей по расчетам с поставщиками энергоресурсов, услуг сторонних организаций и собственных расходов предприятий.

3. Мероприятия по оптимизации управления финансовыми ресурсами.

Вцелях обеспечения баланса жилищно-коммунального бюджета (соотношения доходов и расходов) проводится ежемесячный анализ показателей с определением дефицита и профицита средств. Возникающий дефицит в результате неравномерности потребления жилищно-коммунальных услуг в течение расчетного периода подлежит регулировке путем:

- бюджетного планирования расходов; - привлечения заемных средств;

- рассрочки платежей по согласованию с поставщиками жилищно-комму- нальных услуг;

- обеспечения прозрачности затратного механизма; - сокращения себестоимости жилищно-коммунальных услуг; - совершенствования тарифной политики.

Вслучае неполного возмещения планируемых доходов в части неплатежей населения, неполного возмещения бюджетного ассигнования (льгот, субсидий) администрация города, района определяет мероприятия по взысканию задолженности с населения, прочих потребителей, а также погашения задолженности бюджета. С целью покрытия выпадающих доходов могут привлекаться и заемные средства.

10.Развитие территориального общественного самоуправления. Объединения жителей. Товарищество собственников жилья

10.1. Территориальное общественное самоуправление

Необходимость и важность участия жителей в жизни местных территориальных сообществ утвердил Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131 ФЗ.

47

Под территориальным общественным самоуправлением понимается самоорганизация граждан по месту их жительства на части территории поселения для самостоятельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив по вопросам местного значения. Территориальное общественное самоуправление осуществляется непосредственно населением с помощью проведения собраний и конференций, а также посредством создания органов ТОС.

Правовую основу ТОС составляют уставы городов, местные законы, типовой устав субъекта ТОС, утверждаемый решением городской Думы, а также постановления администраций и решения представительных органов городского самоуправления.

Финансовые ресурсы субъектов ТОС состоят из собственных средств, передаваемых им органами местного самоуправления (бюджетное финансирование), другими юридическими лицами и гражданами. Эти средства самостоятельно используются субъектами ТОС, но не могут быть израсходованы иначе, как в соответствии и во исполнение их финансовых планов.

Территориальное общественное самоуправление может осуществляться в пределах следующих территорий проживания граждан:

-подъезд многоквартирного жилого дома;

-многоквартирный жилой дом;

-группа жилых домов;

-жилой микрорайон;

-сельский населенный пункт, не являющийся поселением;

-иные территории проживания граждан.

К функциям органов ТОС относится:

1)представление интересов населения, проживающего на соответствующей территории;

2)обеспечение исполнения решений, принятых на собраниях и конференциях граждан;

3)осуществление хозяйственной деятельности по содержанию жилищного фонда, благоустройству территории, иной хозяйственной деятельности, направленной на удовлетворение социально-бытовых потребностей граждан, проживающих на данной территории, как за счет средств граждан, так и на основании договора с органами местного самоуправления с использованием средств местного бюджета;

4)внесение в органы местного самоуправления проектов муниципальных правовых актов, подлежащих обязательному рассмотрению этими органами и должностными лицами местного самоуправления, к компетенции которых отнесено принятие указанных актов.

По правовому статусу ТОС не может быть отнесено к общественным объединениям граждан, так как в этом случае на него распространялись бы нормы законодательства об общественных объединениях, и его организация и деятельность не могли бы регулироваться ФЗ № 131. Не может быть признан этот институт и властным, в том числе и как одна из форм организации

48

местного самоуправления, так как Конституцией РФ он в этом качестве не назван.

Наличие ТОС не является обязательным, как наличие органов власти. Органы ТОС не обладают властными функциями по отношению к населению. Вместе с тем территориальное общественное самоуправление позволяет участвовать всем заинтересованным гражданам в решении отдельных вопросов местного значения.

Предметом деятельности ТОС являются вопросы местного значения, но при этом, не являясь формой власти, он не принимает общеобязательные решения, а осуществляет собственные инициативы в этих вопросах, направленные на решения конкретных задач в обеспечении собственной жизнедеятельности.

Структура органов ТОС может быть различна. Высшим органом ТОС является собрание или конференция граждан, имеющая исключительную компетенцию по определению целей и основных направлений деятельности, принятию устава ТОС, изменений и дополнений к нему, установлению структуры органов ТОС, утверждению регулярных отчетов о деятельности органов ТОС, выборам органов ТОС.

ТОС должен иметь устав. Требования к уставу определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с законами субъектов РФ. Органы ТОС подлежат регистрации. Обычно регистрация органов ТОС производится в органах местного самоуправления. Органы ТОС могут наделяться правами юридического лица. Рассмотрим известные и легитимные на сегодняшний день формы самоорганизации жильцов многоквартирных домов: общества, кооперативы, товарищества.

10.2. Формы самоорганизации жильцов многоквартирных домов

Потребительское общество

Потребительское общество создается в соответствии с Законом РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах и союзах) в РФ» с целью удовлетворения интересов пайщиков – собственников многоквартирных жилых домов в эффективной эксплуатации и развитии. Пайщики могут пользоваться ссудо-сберегательными, строительными и прочими услугами.

Кооперативы

В настоящее время организация и деятельность жилищных и жилищностроительных кооперативов регулируются ст. 116 Гражданского кодекса РФ, определяющей правовое положение потребительских кооперативов в гражданском законодательстве, ст. 110-134 Жилищного кодекса РФ и дополнительно ст. 36-48 в случае выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива.

49

Кооператив организуется, как правило, будущими жильцами как совместная собственность на комплекс недвижимого имущества, необходимого для обеспечения жильем членов кооператива. По своим уставным целям аналогичен товариществу собственников жилья – ТСЖ (о ТСЖ см далее).

Жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями в форме потребительского кооператива, финансируемого членами этого юридического лица. Жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность, более того – они вправе распределять полученные от нее доходы между членами кооператива.

Жилищно-строительный и жилищный кооперативы при своем создании имеют одинаковую цель, но достигают ее разными способами:

- жилищный кооператив – путем приобретения многоквартирного дома. Впоследствии, после создания или приобретения многоквартирного дома

жилищно-строительный и жилищный кооперативы осуществляют его содержание, а после выплаты паевого взноса хотя бы одним членом – становятся управляющей организацией.

Как предусмотрено ст. 14 Закона о введении ЖК РФ, жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации до 1 января 2007 г. По истечении данного срока такие преобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном выше случае жилищные и жилищностроительные кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса. Из приведенных норм следует, что с момента вступления в силу ЖК РФ, т.е. с 1 марта 2005 г. жилищные и жилищно-строительные кооперативные не должны создаваться. Вместо них могут быть созданы жилищные накопительные кооперативы.

Жилищные накопительные кооперативы

Как указывалось выше, действие положений гл. 11 ЖК РФ «Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов» не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.

В настоящее время действует Федеральный закон от 30. 12. 2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», вступивший в силу по истечении 90 дней со дня его официального опубликования (дата официального опубликования данного закона – 15 января 2005 г.).

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о кооперативах жилищный накопительный кооперативов (далее по тексту кооператив) – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях

50

удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Кооператив осуществляет деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан – членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных жилых домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере – в собственность членам кооператива (п. 2 ст. 2 Закона о кооперативах). Отсюда видно, что жилищные накопительные кооперативы отличаются от жилищных и жилищно-строительных кооперативов по трем основным признакам:

1)данные кооперативы могут создаваться для приобретения или строительства не только многоквартирных домов;

2)не имеют целью последующего содержания приобретенного или построенного дома;

3)членами таких кооперативов могут быть только физические лица. Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет.

Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, установленном Законом о кооперативах и уставом кооператива. Кооператив обязан вести реестр членов кооператива, в котором должны содержаться сведения, указанные в ч. 2 ст. 5 Закона о кооперативах. Число членов кооператива не может быть менее чем 50 человек и более чем 5000 человек.

Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о кооперативах и Федеральным законом от 08. 08. 2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса. Внесение гражданином указанных платежей осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц (ч. 5, 9 ст. 5 Закона о кооперативах).

Члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать 1/300 действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки внесения взносов (ч. 3 ст. 6 Закона о кооперативах).

В соответствии со ст. 9 членство в кооперативе прекращается в случае:

1)добровольного выхода из кооператива;

2)исключения члена кооператива из кооператива;

3)передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;

4)смерти члена кооператива, объявления его умершим в установленном федеральным законом порядке;

5)обращения взыскания на пай;