52. Инвестиции в недвижимость, способы и особенности их осуществления. Оценка недвижимости.

Недвижимость  это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой, растительностью, недрами), а также зданиями и сооружениями. Недвижимость является важнейшей составной частью национального богатства, характеризующаяся фундаментальностью, уникальностью и неповторимостью, стационарностью, длительностью создания и долговечностью. В составе недвижимости можно выделить следующие группы активов: земельный участок; жилое поме­щение (дом, квартира); нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение; участок лесного фонда; воздушные и морские суда.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капита­ла в объекты недвижимости и систему экономических отношений, воз­никающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между юридическими и физическими лицами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем и т. д. Купля-продажа объектов недвижимости  это не только купля-продажа товара, а движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Особеннос­ти рынка недвижимости: 1) величина спроса на недвижимость во многом определяется месторасположением объекта; 2) сильная зависимость рыночной конъюнктуры от социально-экономического состояния региона и перспектив его развития; 3) сделки с недвижимостью должны пройти государственную регистрацию.

Инвестиции в недвижимость представляют собой долговременные вложения капитала на строительство и покупку жилых и нежилых по­мещений, а также приобретение прав на земельные участки. В пос­ледние годы инвестиции в недвижимость выступают наиболее динамич­но развивающимся сегментом инвестиционного рынка, поскольку имеют целый ряд преимуществ: а) инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как дают большую отдачу со временем; б) вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции; в) инвестиции в недвижимость являются надежным инструментом сохранности вложенных средств и ди­версификации инвестиционной деятельности. Источни­ки финансирования инвестиций в недвижимость: собствен­ные средства инвесторов, долевое участия других участников инвес­тиционной деятельности, бюджетные средства (объекты социальной сферы), ипотечные кредиты, средства индивидуальных застройщиков и др.

Настоящий рынок недвижимости невозможен без оценки ее объекта. Оценка недвижимости  это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость и определение ее стоимости на определенный момент времени.

Оценка недвижимости строится на принципах: спроса и предложения, изменения, замещения, наилучшего и наиболее интенсивного использования. Этапы оценки недвижимости: 1) поста­новка вопроса об оценке; 2) отбор информации, необходимой для оценки; 3) анализ информации; 4) расчет стоимости объекта недви­жимости с помощью различных методов и выбор одной оптимальной ве­личины стоимости; 5) составление отчета об определении стоимости.

Для определения стоимости недвижимости применяются три основных мето­да: 1) затратный (недвижимость не должна стоить больше, чем затраты на постройку аналогичной недвижимости); 2) рыночный (основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью проданных аналогичных объектов в недавно совершенных сделках); 3) доходный (основан на преобразовании ожидаемых в будущем доходов от недвижимости в ее современную стоимость). Ко многим объектам оценки применимы все три метода. Использование их сово­купности позволяет дать более реальную оценку стоимости объекта недвижимости.