§ 3. Правові засади зонування земель

Зонування земель (від грецьк. ζώνη - пояс) являє собою поділ території міста або іншого населеного пункту на зони, пояси, райони з метою встановлення в них певних обмежень у використанні земель, визначення мінімальних розмірів земельних ділянок, регламентації типів будівель і споруд, які дозволяється будувати в межах окремих зон відповідно до регіональних та місцевих правил забудови.

Перший в історії правовий акт, присвячений зонуванню земель, був прийнятий у 1916 році муніципалітетом м. Нью-Йорка у зв'язку з стихійною забудовою району Нижній Манхеттен. Акт регламентував правила забудови міської території, завдяки чому вдалося упорядкувати розвиток міста¹. В Україні зонування земель здійснюється відповідно до положень Земельного кодексу, Законів України «Про планування і забудову територій», «Про основи містобудування»² та інших нормативних актів.

Регіональні правила забудови встановлюють загальний для територій і населених пунктів області, Автономної Республіки Крим порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок. Місцеві правила забудови розробляються для міст Києва і Севастополя, міст республіканського значення Автономної Республіки Крим, міст обласного значення. Ними встановлюється порядок планування, забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх припустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування. Для інших населених пунктів такі правила затверджуються відповідними радами на підставі регіональних правил забудови.

Місцеві правила забудови складаються з двох частин: текстової і графічної – плану зонування. У текстовій частині визначається перелік переважних і припустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Планом зонування встановлюється поділ території населеного пункту на зони з переважними і припустимими видами використання земельних ділянок.

Затверджений відповідною радою план зонування є офіційним документом, який визначає права власників земельних ділянок і землекористувачів щодо їх використання, переважно для потреб забудови. Зонування обумовлює поділ земель у межах населеного пункту на окремі земельні ділянки з обліком їх цільового призначення, від якого залежать права та обов'язки землевласника або землекористувача щодо використання належної їм ділянки. Воно здійснюється на основі Положення про земельно-кадастрову інвентаризацію земель населених пунктів¹.

Зонування земель у межах населених пунктів пов'язано з віднесенням певних земельних ділянок до різного ступеня містобудівної цінності та поділом їх територій на зони при плануванні їх розвитку. Згідно ст. 22 Закону України «Про планування і забудову територій», для кожної окремої зони на основі державних містобудівних норм установлюються єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок. Усі дані про належність територій до відповідних функціональних зон, їх сучасне і перспективне призначення, екологічну, інженерно-геологічну ситуацію, стан забудови та інженерного забезпечення, характеристику будівель та споруд на землях усіх форм власності повинні поєднуватися у містобудівному кадастрі населених пунктів.

РОЗДІЛ 22. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ АДМІНІСТРАТИВНО-ТЕРИТОРІАЛЬНОГО ПОДІЛУ ТЕРИТОРІЇ УКРАЇНИ ТА ПЛАНУВАННЯ ВИКОРИСТАННЯ І ОХОРОНИ ЗЕМЕЛЬ