3.1 Анализ первичного рынка государственных и муниципальных земель Пензенской области и г.Пенза. Определение интенсивности оборота земельных участков на территории Пензенской области

Для многих инвесторов в настоящее время наибольший интерес представляют торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Действующим законодательством Российской Федерации установлена обязательная возмездность  приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством).  

Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах).

Первичный рынок государственных и муниципальных земель Пензенской области и г.Пенза изучен на основе данных Министерства Государственного Имущества Пензенской области и представлен в виде:

• п еречня земельных участков, подготовленных к торгам, из земель находящихся в собственности Пензенской области для жилищного строительства (Приложение А);

• перечня свободных земельных участков для коммерческих целей, подготовленных к торгам (Приложение Б);

• перечня свободных земельных участков под строительство, подготовленных к торгам (Приложение В).

Торги проводятся на основании распоряжения Правительства Пензенской области от 21.12.2011 № 811-рП «О проведении аукциона по продаже в собственность земельных участков из земель, находящихся в собственности Пензенской области», принимая во внимание отчет независимого оценщика ООО «Центр независимой экспертизы» об оценке стоимости земельных участков от 13.10.2011 № 240-11 [31].

Начальная цена земельных участков, шаг аукциона и размер задатка для лотов №№ 1-54 представлены в таблице «перечень земельных участков из земель, находящихся в собственности Пензенской области для жилищного строительства» (Приложение А).

К участию в аукционе допускаются юридические и физические лица, которые могут быть признаны покупателями по законодательству РФ, своевременно подавшие заявки на участие в аукционе по установленной Продавцом форме. 

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный, в извещении о проведении аукциона, срок следующие документы: заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка,  копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц),  документы, подтверждающие внесение задатка.

Определение интенсивности оборота земельных участков на территории Пензенской области.

Земельный рынок представляет собой совокупность сделок, совершаемых с земельными участками как объектом земельных правоотношений. Граждане и юридические лица — собственники земельных участков осуществляют п редоставленные права зако­нодательством в виде продажи, передачи по наследству, дарении, сдачи в залог, аренды, обмене и другие.

Осуществление государственной политики органами испол­нительной власти различного уровня основано на следующих на­правлениях:

- развитие рыночного оборота земли, в том числе в комплексе со связанной с ней недвижимостью;

- создание инфраструктуры рынка земли и другой недвижимо­сти;

- информационное обеспечение земельного рынка.

На сегодняшний момент законодательство Российской Феде­рации дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками, предусмотренные граж­данским законодательством и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, к которым относятся аренда, куп­ля-продажа, дарение, сдача в залог.

В целях анализа земельного рынка и определения интенсивно­сти оборота земельных участков на территории Пензенской об­ласти приведем некоторые официальные данные.

За 2009 год в целом по области органами государственной власти и местного самоуправления было продано в собственность 4461 земельных участков на общей площади 20071,414 га. Цена земельного участка зависит от местоположения и категории земель колеблется от 0,01 руб. за 1 кв. м до 851,08 руб. за 1 кв. м [22].

В населенных пунктах продано гражданам земельных участков на площади 1002,639 га, совершено 4054 сделок. Из всех сделок продано на торгах гражданам 157,437 га - 153 сделки, юридическим лицам 13,026 га – 8 сделок.

В среднем в населенных пунктах стоимость земельных участков, проданных органами местного самоуправления гражданам для индивидуального жилищного строительства составила 11,0 руб. за 1 кв.м, личного подсобного хозяйства, садоводства – 4,355 руб. за 1 кв. м, для использования в категории земель промышленности – 9,038 руб. за 1 кв. м.

З а 2009 год в целом по области арендовано государственных и муниципальных земель на площади 418655,741 га, количество арендаторов 17118. Арендная плата земельного участка зависит от категории земель и вида разрешенного использования.

В населенных пунктах арендовано земельных участков на площади 6762,487 га, количество арендаторов – 15527 [22].

Данные по сделкам с землями граждан и юридических лиц (продажа, дарение, наследование, залог) говорят о том, что в 2009 году на территории Пензенской области зарегистрировано 3047 сделок по дарению земельных участков площадью 7451,258 га.

Количество сделок залога земельных участков – всего 2113 площадью 241972,371 га, Граждане совершили 730 сделок залога земельных участков площадью 19355,665 га. Юридические лица совершили 1383 сделок залога земельных участков площадью 222616,706 га.

Аренда земельных участков одна из динамично развивающих­ся форм использования земель, вносящая весомый вклад в эко­номику муниципальных образований и субъектов Российской Федерации. Тенденция развития прослеживается через динамику вовлечения в аренду земель различных категорий. Использование земельных участков на условиях аренды, можно проанализиро­вать на конкретных цифрах за определенный временной период.

Официальная статистика приведена в ежегодных докладах Роснедвижимости (Росреестра) о состоянии и использовании зе­мель выраженная в количестве договоров и площадей земельных участков, находящихся в аренде. Сведения о земельных участках предоставленные в аренду субъектом Российской Федерации, в частности Пензенской области, содержаться в ежегодных отчетах Департамента управления имуществом Пензенской области.

Далее рассмотрим виды сделок за 2010 год и их коли­чественные показатели.

В течение 2010 года в целом по Пензенской области органами государственной власти и местного самоуправления было продано в собственность 4571 земельных участков на общей площади 15217,364 га.

Цена земельного участка зависит от м естоположения и категории земель и колеблется от 0,24 руб. за 1 кв.м до 979,96 руб. за 1 кв.м [23].

В населенных пунктах продано гражданам земельных участков на площади 660,103 га, совершено 4424 сделки, в том числе для индивидуального жилищного строительства 1382 сделки на площади 136,611 га, для личного подсобного хозяйства, садоводства – 1399 сделок на площади 221,41 га, для других целей – 1447 сделок на площади 126,166 га. Юридическими лицами для использования в целях промышленности и иного специального назначения совершено 67 сделок на площади 59,93 га, для других целей – 91 сделка на площади 46,045 га. Из всех сделок продано на торгах гражданам 38,274 га - 238 сделок, юридическим лицам 25,34 га – 12 сделок.

В среднем в населенных пунктах стоимость земельных участков, проданных органами местного самоуправления гражданам для индивидуального жилищного строительства составила 33,523 руб. за 1 кв.м, личного подсобного хозяйства, садоводства – 5,373 руб. за 1 кв. м, для использования в других целях – 476,45 руб. за 1 кв. м.

Анализируя сделки по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных земель, получены данные, что за 2010 год в целом по области арендовано государственных и муниципальных земель на площади 480573,531 га, количество арендаторов 18955. Арендная плата земельного участка зависит от категории земель и вида разрешенного использования и колеблется от 0,003 руб. за 1 кв.м до 58,102 руб. за 1 кв.м.

В населенных пунктах арендовано земельных участков на площади 20577,744 га, количество арендаторов – 16500.

Вне населенных пунктов арендовано земельных участков на площади 459995,786 га, количество арендаторов – 2455.

Рассмотрены сделки с землями граждан и юридических лиц (продажа, дарение, наследование, залог). В 2010 году на территории Пензенской области зарегистрировано 12090 сделок купли-продажи земельных участков общей п лощадью 281695,469 га, в т.ч.: с землями населенных пунктов – 7697 сделок общей площадью 1859,589 га.

Зарегистрировано 2795 договоров дарения земельных участков площадью 8202,811 га, в т.ч.: с землями населенных пунктов – 2512 сделок общей площадью 612,992 га [23].

Зарегистрировано 5193 прав на земельные участки перешедшие в порядке наследования площадью 2443,94 га.

Количество сделок залога земельных участков – всего 1752 - площадь 305833,405 га.

Граждане совершили 697 сделок залога, площадь 39374,35 га. Юридические лица совершили 1055 сделок залога, площадь 266459,055 га.

Имеющиеся данные свидетельствуют, что в Пензенской области в 2010 году произошло определенное увеличение численности всех за­ключенных договоров с 17118 сделки до 18955. Общая площадь сданных в аренду земельных участков так же имеет рост с 418 655,741 га до 480 573,531 га.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что удельная средняя площадь арендуемого земельного участка увеличивается, а предварительные данные за 2010 год подтверждают эту тенден­цию.

За 2009 год количество всех договоров аренды составило 17118 арендаторов, а в 2010 году 18955 арендаторов [22].

Для примера возьмем две группы договоров аренды земель­ных участков. Первая группа заключенных договоров на земель­ные участки под объекты торговли, общественного питания, бы­тового и сервисного обслуживания населения, а вторая группа договоров земельных участков, сданная в аренду из

земель сель­скохозяйственного назначения.

Таблица 9

Анализ сделок по аренде и продаже прав аренды

государственных и муниципальных земель в г. Пенза

Виды земельных участков, переданных в аренду	Площадь, га
	2009	2010
земель­ные участки под объекты торговли, общественного питания, бы­тового и сервисного обслуживания населения	131, 615	127,106

Количество арендаторов земель I группы в 2009 году – 772, в 2010 году – 711.

Арендная плата земель I группы составила 55,98 руб/кв.м в 2009 году, 58,1 руб/кв.м в 2010 году (Приложение Г, Д).

Д оговора первой группы заключены на земельные участки на землях населенных пунктов, где арендная плата существенно выше, чем на землях сельскохозяйственного назначения. Поэтому суммарный объем платежей составил на землях населенных пунктов в 2009 году – 73,7 млн. рублей, в 2010 году – 73,8 млн. рублей; на землях сельскохозяйственного назначения в 2009 году -32,8 млн. рублей, в 2010 году -9,6 млн. рублей.

Площади земель­ных участков под объекты торговли, общественного питания, бы­тового и сервисного обслуживания населения изменились не существенно, снижение договоров не значительно отразилось на площади арендуемых земельных уча­стков. Число лиц взявших землю в аренду на землях населенных пунктов снизилось на 0,012%. Площади земельных участков, сданных в аренду из земель сель­скохозяйственного назначения, увеличились в 90 раз, а количество арендаторов выросли на 20 единиц.

Из выше изложенного следует, что в Пензенской области аренда земельных участков на землях населенных пунктов имеет тенденцию к снижению, что может отрицательно отразиться в дальнейшем на общей экономической ситуации в связи с уменьшением поступлений в соответствующие бюджеты.

Мы полагаем, что муниципальные образования и правитель­ство области должно выработать концепцию развития арендных отношений в регионе и определить стимулирующие факторы, ко­торые позволили бы заинтересовать как потенциальных аренда­торов, так и собственников земли в лице муниципальных образо­ваний и субъектов, и вовлечь в арендный оборот незанятые зе­мельные участки. Что особенно важно для земель сельскохозяй­ственного назначения, которые при неиспользовании ежегодно теряют плодородие, и тем самым обесцениваются.

Далее рассмотрим виды сделок (продажа, дарение, наследование, залог) на 2009 и 2010 года и их количественные показатели (Приложение Е).

Полная информация официальных источников отсутствует по подобного рода сделкам с земельными участками. Возникает не­обходимость поиска источников другого рода в агентствах по не­движимости, риэлторских службах, в банках, у нотариусов и т.п. Это требует значительных затрат времени с одной стороны и кроме того эти данные имеют большую погрешность. Однако мы полагаем, что изучение сведений также необходимо, поскольку при большом объеме статистики можно попытаться выявить имеющиеся тенденции.

Можно только определенно отметить, что наибольший объем из общего объема сделок с земельными участками, примерно 90%, приходится на аренду государственных и муниципальный земель. Что говорит об аренде как одной из развивающихся форм использования земельных участков и имущества. Такая динамика позволяет говорить об аренде как о системном источнике дохода местного бюджета, так как соотношение доходов от продажи зе­мельных участков и доходов в виде арендной платы будет суще­ственно различаться в пользу аренды. Аренда в системе оборота земельных участков становится альтернативой по отношению к приобретению участков в собственность.