- •Договор аренды земельного участка
- •1. Предмет договора
- •2. Арендная плата
- •3. Права и обязанности арендатора
- •4. Права и обязанности арендодателя
- •5. Ответственность сторон
- •6. Рассмотрение споров
- •7. Расторжение договора
- •8. Прочие условия
- •9. Адреса и банковские реквизиты сторон
- •1. Предмет договора
- •2. Порядок передачи Земельного Участка
- •3. Срок безвозмездного пользования
- •4. Обязанности Ссудодателя
- •5. Обязанности Ссудополучателя
- •6. Порядок возврата Земельного Участка
- •7. Ответственность сторон
- •8. Арбитраж и применимое право
- •9. Срок действия Договора
- •10. Условия и порядок досрочного расторжения Договора
- •11. Особые условия
- •12. Прочие условия
- •13. Уведомления
- •14. Юридические адреса и реквизиты сторон
- •Договор мены земельных участков
Понятия.
Земля – это важнейшая часть, окружающих природной сферы характеризующееся пространством, климатом, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами и водами, являющие главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения различных объектов.
Земельный фонд РФ – это вся территория РФ, все земли, включая водо-покрытые в пределах государственной границы РФ.
Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и др. характеристики, отражаемые в гос. земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Граница Земли у. фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус Земли у. включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения. ;
Земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий.
Целевое использование земель- один из принципов земельного права, который состоит в том, что земля, в чьем бы владении она ни находилась, должна использоваться в соответствии с тем ее назначением,которое установлено земельным законодательством именно для этой категории земель (для целей сельскохозяйственного производства, промышленности, транспорта, иного несельскохозяйственного назначения, размещения городов, поселков и других поселений, государственного лесного фонда). Пользователи земель не вправе изменять их целевое назначение без согласия органов государственной власти, в том числе при совершении сделок.
Земельные отношения - это совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права. Основу земельных отношений составляют факторы материального порядка: количество и качество земли, её местоположение, отраслевая принадлежность, территориальное устройство и другие.
Управление земельным фондом осуществляют органы общей и специальной компетенции. К органам общей компетенции относятся: Президент РФ; Федеральное собрание РФ; Правительство РФ.
К органам специальной компетенции относятся:
1. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;
2.Министерство природных ресурсов РФ;
3.Министерство сельского хозяйства РФ;
4.Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и др.
Реализацией полномочий РФ в области государственного управления земельным фондом занимается специально уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 Федеральная служба земельного кадастра России преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, а ее функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности переданы Министерству экономического развития и торговли РФ). Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости - федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом, а также правоприменительные функции в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, инвентаризации объектов недвижимости, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости и государственного мониторинга земель. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет свои полномочия как непосредственно, так и через свои территориальные органы.
Землеустройство – комплекс работ и мероприятий, разностороннее исследование земель. Землеустройство представляет собой процесс, в ходе которого осуществляются различные меры по эксплуатации и охране земель различного назначения. При оформлении, изменении документов, устанавливающих право собственности на земельный участок, проводится комплекс мероприятий по исследованию участка, и кадастровые работы являются только их частью. Также проводятся геодезические, топографические исследования, межевание земли и другие процедуры. Результатом проведения всех указанных мероприятий является составление землеустроительной документации.
Земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. В Российской Федерации правила ведения земельного кадастра закреплены в Земельном кодексе.
Мониторинг земель - это система наблюдений за состоянием земельного фонда. Он является составной частью государственного мониторинга окружающей среды.
Задачи мониторинга и порядок его ведения установлены Положением об осуществлении государственного мониторинга земель, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 ноября 2002 г.
Мониторинг охватывает все земли РФ независимо от форм собственности, целевого назначения и характера использования.
Формулы расчета:
Исчисление налога при возникновении (прекращении) прав на земельный участок в течение налогового (отчетного) периода. Для всех категорий налогоплательщиков установлено следующее правило при возникновении (прекращении) в течение налогового (отчетного) периода обстоятельств, с которыми закон связывает уплату налога: исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента, рассчитанного по формуле:
К = Мп :Мк,
где К - коэффициент;
Мп - число полных месяцев, в течение которых земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) плательщика;
Мк - число календарных месяцев в налоговом (отчетном периоде.)
Если права на участок возникают или прекращаются до 15-го числа календарного месяца, то за полный месяц принимается месяц возникновения прав, если права возникают или прекращаются после 15-го числа, то за полный месяц принимается месяц прекращения прав (ст. 396 НК РФ).
Исчисление арендной платы.
Учитывая произошедшие изменения в экономике страны и необходимость совершенствования имущественных отношений, Правительство Москвы своим Постановлением от 22 января 2002г. № 68-ПП (в редакции Постановления Правительства Москвы от 10.09.2002г.) признало целесообразным отменить с 1 января 2003г. (п. 25 Постановления) Методику определения размера годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения), действовавшую согласно Постановлению № 520 Правительства Москвы от 14 июля 1992 года(приложение 6).
Этим же Постановлением Правительство Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП (п.6) утвердило новую Методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы. Дата ввода ее в действие - с 1 января 2003г. (п. 25 Постановления).
Формула расчета арендной платы имеет вид:
АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + CTP) + (ОЦ х S х Кд х Ккор), (1)
где АПЛ - годовая величина арендной платы;
Азатр - затратная составляющая арендной платы;
Адох - доходная составляющая арендной платы;
ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года); величина ОТ определяется по формуле:
ОТ = Синв х Кот,
где Синв - инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);
Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05;
НКЛР - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);
ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
S - площадь арендуемого объекта;
Кд - коэффициент доходности 1 кв. м аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы на текущий год;
Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.
Однако, как часто в нашей действительности по известной поговорке, бывает: "Хотели как лучше, а получилось как всегда". То есть, вместе с водой выплеснули и "ребенка". Имеется ввидуналичие грубого методологического просчета, заключающегося в том, что в новой Методике при расчете годовой арендной платы исключен коэффициент эффективности (окупаемости) вложений капитала.
Размер годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения) в городе Москве длительное время определялся по следующей формуле:
Ап = Сб х Киз х Км х Кт х Кэ х Ктд х Кнж х S/10, (2)
где: Сб - базовый размер строительства 1 кв.м.;
Киз - коэффициент износа;
Км - коэффициент качества строительного материала;
Кт - коэффициент типа здания;
Кэ - коэффициент территориальной зоны;
Ктд - коэффициент типа деятельности;
Кнж - коэффициент качества нежилого помещения;
S - площадь здания;
10 - коэффициент эффективности (окупаемости).
Образец
ДОГОВОР N ______ купли-продажи земельного участка
г. ___________ "___"________ ____ г.
___________________________________________________, именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и ________________________________________, именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок по адресу ______________________________________________, площадью _________________ кв. м., именуемый в дальнейшем «земельный участок», а Покупатель обязуется принять и оплатить данный земельный участок. Характеристики земельного участка: Категория земель – ___________________________. Разрешенное использование _________________________________ Кадастровый номер земельного участка _____________________________. 1.2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _____________________________________________., что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ______________________ от _____________________ и свидетельством о государственной регистрации права собственности_____________________________. 1.3. На земельном участке не размещены какие-либо объекты недвижимости, являющиеся собственностью Продавца. 1.4. Продавец передал земельный участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. 1.5. Кадастровая стоимость земельного участка составляет ____________ в соответствии с кадастровым паспортом № _______________ дата ___________________. 1.6. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанный в п. 1.1 земельный участок никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.
2. ПЕРЕДАЧА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ.
2.1. Переход права собственности к Покупателю подлежит государственной регистрации 2.2. Покупатель приобретает право собственности на земельный участок после государственной регистрации перехода права собственности. 2.3. Документом о передаче земельного участка является настоящий договор. Акт о приеме-передаче сторонами не составляется. 2.4. На момент подписания настоящего договора земельный участок передан Продавцом Покупателю, принят и осмотрен Покупателем. Покупатель претензий не имеет.
3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Договорная цена земельного участка составляет ____ (__________) рублей. 3.2. Денежные средства в оплату земельного участка Переданы Покупателем и получены Продавцом. Документом о передаче денежных средств является настоящий договор (Прим* такой пункт договора подходит только в случае, если сторонами договора являются граждане. Наличные расчеты между организациями на суммы свыше 100 000 рублей запрещены.).
3. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
3.1. Споры, возникшие на основании данного договора и в процессе его исполнения, разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.
4. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
4.1. Ограничений и обременений в пользовании земельным участком не имеется. 4.2. По предмету Договора не имеется каких-либо земельных споров, о которых Продавец знал или должен был знать на момент подписания настоящего Договора. 4.3. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их совершить данный Договор (Прим** данный пункт договора может применяться только в случае, если сторонами договора являются граждане).
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 5.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами. 5.3. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке до регистрации перехода права собственности к Покупателю. 5.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается для хранения в регистрирующий орган.
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
Продавец: ______________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Покупатель: ________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец ___________________/_________________________________________________
Покупатель: __________________/__________________________________________________
Договор аренды земельного участка
г. ___________
«__»________ 20__ г.
________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и ________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ________________________, действующего на основании ____________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью _________ гектаров, расположенный по адресу: г.__________________, ________________.
Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору плане участка (Приложение № 1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.
Кадастровый номер земельного участка ___________________________________.
Целевое назначение земельного участка: __________________________________.
Разрешенное использование земельного участка ____________________________.
1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № ____ от «__»________ 20__ г., выданным _____.
2. Арендная плата
2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет ________ рублей.
2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее ___ числа каждого месяца путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.
2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.
3. Права и обязанности арендатора
3.1. Арендатор имеет право:
использовать участок в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством РФ;
использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;
возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
по истечении срока договора аренды земельного участка имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством;
передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, без согласия Арендодателя (собственника земельного участка) при условии его уведомления. В этих случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог;
передавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя (собственника земельного участка) при условии его уведомления;
осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
3.2. Арендатор обязан:
использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством;
своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего договора;
соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле;
не нарушать права других землепользователей и природопользователей;
выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.