Ограничения на оборот земель сельскохозяйственного назначения.
Статья 6. Основные принципы ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения
1. Оборот земель сельскохозяйственного назначения ограничивается и базируется на следующих принципах: 1) запрета на изменение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка или земельной доли, кроме случаев отчуждения земель сельскохозяйственного назначения для государственных и муниципальных нужд, а также случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом; 2) запрета на приобретение земельных участков или земельных долей гражданами, не имеющими опыта работы в сельском хозяйстве или соответствующей специальной сельскохозяйственной профессиональной квалификации; 3) приоритета прав участников долевой собственности на приобретение отчуждаемых долей в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения; 4) приоритета прав арендаторов земельных участков или земельных долей из состава земель сельскохозяйственного назначения на их приобретение в случае отчуждения; 5) приоритета прав лиц, земельные участки которых граничат с отчуждаемыми земельными участками сельскохозяйственного назначения на их приобретение; 6) предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков или земельных долей из состава земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды; 7) запрета на продажу государственных и муниципальных земель ниже кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, утвержденной в субъекте Российской Федерации; 8) преимущественного права органов местного самоуправления на выкуп земель сельскохозяйственного назначения, продажа которых осуществляется ниже кадастровой стоимости более чем на 10 процентов; 9) запрета обмена (мены) земель сельскохозяйственного назначения на иное недвижимое имущество; 10) запрета на бесплатное предоставление земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц, кроме случаев, установленных настоящим Федеральным законом; 11) запрета на лизинг земельных участков.
2. Виды прав на недвижимость и на земельные участки.
Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.
Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
Владение и пользование землей на праве постоянного пользования
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Право пользования земельным участком собственником недвижимости
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка на котором расположено это недвижимое имущество.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
3. Вещные и обязательные права.
Вещные: -право реализуется посредством собственных действий (ех: право собственности), -защита вещных прав осуществляется на основе вещного иска. Обязательные: -право реализуется на основе требований активного дейст- вия от обязанного лица -защита обязательного права осуществляется на основе ис- ка о возмещении понесенных убытков.
4. Основания, по которым возникают права на недвижимое имущество.
Основания:
-административный правовой акт или решение о предоставлении земельного участка
-сделки
-привотизация
-приобретательная давность
-судебное решение
5. Сделка дарения земельного участка.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать земел.участок одаряемому в собственность, в отличии от купли-продажи договор дарения требует гос.регистрацию.
6. Сделка мены (обмена) земельного участка.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
7. Сделка залога (ипотеки) земельного участка.
По договору залога залогодержатель имеет право получить преимущественно перед иными кредитора удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенного зем.участка.Договор ипотеки подлежит гос.регистрации.По договору может быть выдана закладная, как особый вид именной ценной бумаги. По договору залога предметом не могут быть:
-земельные участки,размер которых меньше минимальных пределных размеров и земельные участки, находящиеся в гос.регистрации.
8. Наследования земельного участка.
Состоит из односторонних сделок-завещание, наследование. Наследование обеспечивает универсальное правоприемство после смерти гражданина в его имущественных и некоторых неимущественных правах. Датой открытия наследования является дата смерти гражданина или датой вступления в законную силу решения суда о признании гражданина умершим. Наследниками могут быть любые лица,указанные в завещании или в законе. Государство является наследником в случае, если:
- у гражданина нет наследников
- земельный участок зевещен государству
-все наследники лишены наследования
- никто из наследников не принял наследство.
9. Аренда земельных участков.
Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.
Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.
В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.
По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.
Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.
10. Случаи, когда земельные участки, на которых расположена
недвижимость, не могут быть переданы в собственность физическим
лицам, собственникам недвижимости.
-при обращении взыскания на земельный участок по долгам его собственника.
-не использование земельного участка в соответствии с его назначением, использование земельного участка с нарушением законодательства.
11. Случаи, когда земельные участки, на которых расположена
недвижимость, не могут быть переданы в собственность юридическим
лицам, собственникам недвижимости. -ликвидация юр.лица
-смерть гражданина и отсутствие соответствующих наследников
-отчуждение земельного участка другим лицом в порядке установленном гражданским законодательством.
Добровольный отказ от прав на земельный участок
12. Случаи, когда земельные участки, могут быть предоставлены в
собственность без проведения торгов.
Граждане, имеющие 3 и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов РФ.
13. Основания бесплатного предоставления земельного участка юридическим
лицам.
Если юр.лицо занимается благотворительностью
14. Основания бесплатного предоставления земельного участка физическому
лицу.
Граждане, имеющие 3 и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов РФ.
15. Участники и объекты земельно-имущественных отношений.
Объекты:
-вещи, включая деньги и ценные бумаги
-иное имущество, имущественные права, работы и услуги, охраняемые результаты интеллектуальной деятельности, нематериальные блага.
Субъекты:
-физические и юридические лица
-органы гос.власти, органы местного самоуправления и их должностные лица
Публичные образования
16. Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и
собственности субъектов Российской Федерации.
II. «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР»
1. Государственный земельный кадастр: основные функции и назначение.
Кадастр-список, реестр чего-либо или кого-либо.
Земельный кадастр-это сложный документ, включающий информацию о хозяйственном, правовом, природном положении земель, качественной и количественной их характеристике.
Цели:
-информационное обеспечение государственного и муниципального управления земельными ресурсами.
-государственного контроля за использованием и охраной земель.
-мероприятий и повышение плодородия земель
-государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
-экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов
-установления обоснованной платы за землю.
2. Кадастровое деление в Российской Федерации: основные принципы.
Единицы кадастрового деления. Кадастровый номер.
Кадастровый номер-это уникальный, неповторяющийся во времени и на территории РФ номер земельного участка, присваивается соответс. органом.
Номер блока Номер номер квартала номер квартала
Массива в массиве в блоке
в блоке
Ххх- кадастровый номер кадастрового района
Хх- номер района в округе
Ххххххх- номер квартала в районе
Хххх- номер участка в квартале.
3. Категории земель в Российской Федерации. Виды использования земель в
составе категорий.
Согласно Земельному кодексу РФ(далее — ЗК РФ) земли бывают следующих категорий:
сельскохозяйственного назначения;
поселений;
промышленного и иного специального назначения;
особо охраняемых территорий и объектов;
лесного фонда;
водного фонда;
запаса.
4. Земли населенных пунктов. Виды использования земель в составе
населенных пунктов.
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
-жилым
-общественно-деловым
-производственным
-инженерных и транспортных инфраструктур
-рекреационным
-сельскохозяйственного использования
-специального назначения
-военных объектов
-иным территориальным зонам
5. Земли сельскохозяйственного назначения. Виды использования земель в
составе сельскохозяйственного назначения.
Землями сеьскохозяйсвенного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В состав сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
6. Полномочия органов власти при распоряжении земельными участками
различных категорий. Перевод земель из одной категории в другую.
7. Виды прав на землю в Российской Федерации. Правоудостоверяющие и2
правоустанавливающие документы на землю.
Право собственности
Право хозяйственного ведения
Оперативное управление
8. Виды документов государственного земельного кадастра.
1. Документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные документы, и их ведение осуществляется на русском языке. 2. К основным документам государственного земельного кадастра относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). 3. К вспомогательным документам государственного земельного кадастра относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети. 4. К производным документам государственного земельного кадастра относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы. 5. Состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами.
9. Состав сведений в документах государственного земельного кадастра.
Документы-основания для внесения сведений в государственный
земельный кадастр.
Состав сведений государственного земельного кадастра Государственный земельный кадастр содержит сведения о: земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов Российской Федерации; землях и границах Российской Федерации. Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.
10. Порядок предоставления сведений из государственного земельного
кадастра.
Лицо, заинтересованное в получении сведений ГЗК предоставляет заявление в орган кадастрового учета (далее ОКУ) (в котором должны быть указаны: реквизиты, объем и характер запрашиваемых сведений, форма предоставления, способ доставки, кадастровый номер земельного участка, описание местоположения земельного участка) и квитанцию об оплате услуг.
ОКУ осуществляют прием заявления о предоставлении сведений ГЗК, регистрацию заявления
Выдача сведения ГЗК осуществляется после предъявления:
физическим лицом – паспорта или заменяющего его документа;
юридическим лицом – документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя;
органы государственной власти получают запрашиваемые сведения на основании письменного запроса на бланке соответствующего органа, подписанного руководителе.
Предоставление сведений ГЗК изготавливается в виде:
выписок из ГЗК в форме кадастрового плана земельного участка или кадастрового планов определенной территории;
копий документов хранящихся в кадастровом деле (в предусмотренных законом случаях).
Срок предоставления сведений не более одного месяца со дня поступления заявления.
Сведения предоставляются:
за плату;
бесплатно (оплачивается только стоимость копирования и доставки предоставляемых им сведений ГЗК).
Сведения предоставляются бесплатно в следующих случаях:
правообладателю земельного участка или уполномоченным правообладателем лицам;
налоговым органам в пределах территории, находящейся под их юрисдикцией;
судами и правоохранительными органами, имеющими в производстве дела, связанные с данным земельным участком;
органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органам (организациям), осуществляющим специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества и территориальных зон, в объеме, который необходим для работы указанных органов;
лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателя по закону;
иным установленным законом лицам.
Органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе в установленном порядке получать обобщающие сведения о землях в границах соответствующих территорий.
III. «ГОРОДСКОЙ КАДАСТР»
1. Виды градостроительной документации.
2. Назначение территориального планирования. Состав документов
территориального планирования.
3. Схемы территориального планирования.
4. Линии градостроительного регулирования и их назначение.
5. Назначение и содержание проектов межевания.
6. Назначение и содержание градостроительных планов земельных
участков.
7. Документ разрешения на строительство.
8. Документ разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
9. Принципы установления градостроительного регламента.
10. Перечень документов для подготовки строительства объекта.
11. Перечень документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию
объектов капитального строительства.
12. Документ, устанавливающий предельные параметры разрешенного
строительства.
13. Правила землепользования и застройки: содержание, цели, задачи.
14. Порядок рассмотрения и согласования градостроительной документации
для исторических территорий и для территорий зон охраны объектов
культурного наследия в г. Москве.
15. Проект планировки территории: порядок подготовки, содержание,
назначение.
IV. «ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ»
1. Понятие недвижимости. Классификация объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относят:
-земельные участки, участки недр и все что прочно связано с землей, то есть объекты перемещения которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие гос-ой регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вещи не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев указанных в законе.
Вечные права:
-право пожизненного наследования о.о;-право постоянного пользования о.о;-право хоз-го ведения;
-право оперативного управления.
2.Бизнес-частная предпринимательская деятельность осущ. С целью получения дохода.
3.Имущественны комплекс-им признается предприятие,как объект прав,используемых для осущ.предпринимательской деятельности;в состав предприятия,как имущ.комплекса входят все виды имущества предназначенные для его деятельности,вкл. зем-ые участки,здания,сооружения,инвентарь и т.п.
4.Интеллектуальная собственность-исключительное право граждан на результаты интеллектуальной деятельности.Использование результатов может осущ. тремя лицами только с согласия правообладателя.
5.Имущественные права-к ним относятся права собственности.
6.Нематериальные блага-жизнь,здоровье,достоинство,честь,деловая репутация,неприкосновенность частной жизни,выбор места прибывания и жительства и т.п.
7.Банки-финансово-кредитный институт, основной функцией которого является оказание финансовых услуг юридическим и физическим лицам.Для оценки банка принимается 2 вида деятельности банка:1.хозяйственные (хоз-ые расчеты);2.деятельность банка,как кредитного учреждения занимается различными видами банковской деятельности.
2. Законодательная база оценки объектов недвижимости.
3. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости.
Рыночная, восстановительная,
4. Принципы стоимостной оценки недвижимости.
5. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
6. Рынок недвижимости, особенности его функционирования.
Рынок недвижимости.Сущность.Специфика.Функционирование.
Рынок недвижимости-рынок товаров обладающими индивидуальными характеристиками и специфическими особенностями.Недвижимость обладает различными физико-техническими,функциональными и другими свойствами.Специфика рынка недвижимости определена след.свойствами:низкая ликвидность (ликвидность-св-во товаров быть быстро проданными по рын-ой ст-ти в денежном выражении);наличие трансакционных издержек (издержки покупателя и продавцов при заключении договора,гос.пошлины,услуги нотариуса); ограниченность ресурсов рынка (объекты недвижимости,продавцы,покупатели).На функционирование рынка недвижимости оказывают влияние след.факторы:экономические (кредитование,страхование,банковская система,налоги);социальные (ур-нь жизни населения,демография,наличие пособий,их размер и полнота оплаты);административные (законодательная система,нормативно правовые акты,налоги).Функционирование рынка недвижимости определяется всегда наличием спроса и предложения.На рынке недвижимости выделяются две его составляющие:первичный и вторичный рынок
7. Анализ рынка недвижимости для целей оценки.
Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид информационной деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая система.
8. Процесс оценки: этапы процесса оценки и виды производимых работ.
Процесс оценки недвижимости – это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.