1.2. Експертна грошова оцінка земель в Україні
Зроблений ще класиками економічної теорії висновок про те, що ключовим джерелом добробуту суспільства є саме земля, сьогодні ні в кого не викликає сумнівів. Однак, при всіх своїх безперечних перевагах - універсальність використання, необмеженість корисного терміну утилізації, зносостійкість, просто необхідність для виробництва в будь-якій сфері - земельні ресурси мають суттєвий недолік - їх обсяг обмежений. Як показує світовий досвід, більш ефективного інструменту досягнення балансу між необмеженим попитом і обмеженою пропозицією будь-якого ресурсу, ніж гнучке ціноутворення, не існує, але тільки якщо мова йде про ринок вільної конкуренції [1]. В Україні ж ринок землі представлений здебільшого первинним ринком, а, відповідно, держава, будучи власником і продавцем одночасно, визначає і існуючі на ньому правила купівлі-продажу, в тому числі і в ціноутворенні. І мова тут йде навіть не про нормативно закріплених методиках оцінки землі - вони досить логічно продумані та ефективні, а саме про фактичну цінової ситуації, що склалася на вітчизняному ринку землі, і, в першу чергу, про суттєве розриві цін між його первинним і вторинним сегментами [7].
В Україні тривають перші спроби формування ринку землі. Однією з основних умов його успішного функціонування є створення інфраструктури, яка повинна включати в себе органи, які займаються оцінкою земельних угідь, їх реєстрацією, а також обмеженнями, пов'язаними з переходом прав власності на землю[6]. Проте основним питанням, яке потребує детального вивчення і вирішення, є проблема ціни землі, зокрема сільськогосподарського призначення. Існуюча нормативна грошова оцінка земель, яка розрахована за Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів служить для встановлення земельного податку та визначення мінімальної величини орендної плати (не менше 1% від нормативної грошової оцінки) [20].
Варто зазначити, що розрахована за цим способом оцінна вартість не дає реальної, стосовно сьогоднішніх умов, ціни земель, оскільки економічні чинники (диференціальний дохід) в багатьох аспектах не відображали реальної картини стану земель сільськогосподарського призначення навіть на час здійснення економічної оцінки. В умовах ринку земельних ресурсів дана нормативна оцінка може застосовуватись при укладанні цивільно-правових угод, а визначення ціни (початкової або стартової аукціонної) необхідно здійснювати шляхом проведення експертної оцінки сільськогосподарських земель[26].
Процедура здійснення експертної оцінки - це впорядкований процес, який передбачає формулювання задачі, обгрунтування методики, інформаційної бази та визначення, враховуючи вказані складові, реальну вартість ділянки[21]. Серед названих найважливішими складовими є визначення інформаційної бази та вибір доцільних методичних підходів оцінки.
Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є відомості державного земельного кадастру (про правовий режим земельних ділянок, функціональне використання, їх бонітетна, економічна та грошові оцінки, місцезнаходження, кількісна і якісні характеристики); дані обласних зональних агрохімлабараторій (результати агрохімобстеженя); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні та екологічні властивості земельної ділянки (природні і набуті в процесі її цільового використання) [2].