- •2. Законодат. База расчетов в эк-ке недвиж-ти. Источники инф-ции.
- •4. Классификация объектов недвижимости
- •5. Основные факторы, влияющие на рын. Ст-ть недв-ти
- •6. Виды стоимостей недвижимости
- •7.Классификация видов оценки недвижимости.
- •8. Принципы оценки рын ст-ти недвиж-ти, связ. С анализом объекта.
- •3. Принцип измен-я пропорций
- •9. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом окружающей среды.
- •10.Принцип наиболее эффективного исполь-я объекта
- •11. Виды экспертиз в эк-ке недвиж-ти.
- •12. Классиф-я подходов к оценке недвиж-ти.
- •13.Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости.
- •14. Маркетинговая характеристика подходов к оценке рыночной стоимос-ти недвижимости.
- •15.Амортизационная таблица погашения кредита. Определение остатков по кредиту (Ваl) на дату оценки объекта и дату завершения расчетного периода
- •20. Метод дисконтирования денежного потока
- •22. Порядок расчёта чод.
- •23.Методы оценки реверсии.
- •24. Коэффициент капитализации. (Кк).
- •25.Аналитические методы оценки Кк.
- •26. Экспертные методы оценки Кк
- •28. Методы оценки Кк при оценке недвижимости, свободной от долгов.
- •29.Методы оценки Кк при оценке недвиж-ти, обремен-ой ипотечным долгом.
- •30. Сущность, дост-ва и недост. Сравнит. Подхода в оценке рын. Ст-ти недвиж-ти.
- •31. Методы сравнит. Подхода(сп) и область их прим-я. Метод рын. Ср-ний и его модификации.
- •32. Метод квалиметрии.
- •33. Классификация корректировок.
- •34. Процедура корректировок. Ее суть, порядок проведения.
- •35. Подходы к определению величины корректировок.
- •38. Методы затратного подхода(зп) и область их применения.
- •39. Метод сметного ценообразования
- •41. Сп. Оценки ст-ти стр-ва в эк-ке недвиж. Оценка смет. Ст-ти стр-ва с использ. Укрупнен. Пок-лей.
- •43. Метод дисконтирования смет. Ст-ти.
- •44.Понятие косвенных издержек.
- •45.Износ недвижимости и его виды.
- •46.Оценка вел-ны физич.Износа.
- •47.Оценка величины устранимого функцион.Износа.
- •49.Оценка величины внешнего износа.
- •50.Методы оценки рыночной ст-сти зем.Уч-ков.
- •51.Оценка ст-сти зем.Уч-ков методом рыночных сравнений.
- •52.Оценка рыночной ст-сти земельного уч-ка м.Остатка.
- •53.Оценка ст-сти земельного уч-ка м.Предполагаемого использования.
1.Основные термины и опр-я. Понятие недв-ти. Эк-ка недв-ти – наука, кот. изучает закономер-ть функционир-я рынка недвиж-ти, принципы ценообраз-я, процедуру оценки ст-ти объекта, эфф-ть сделок с объектом недвиж-ти, подходы и методы вып-я расчетов. Недвиж-ть(ГК РФ ст.130) – зем. уч-ки и объекты, перемещ-е котор-х без несоразмерного ущерба их назнач-ю невозможно, а именно: леса, зел. насажд-я с многолет. циклом развития, обособленные вод. объекты, зд-я, соор-я. Н =Зу +Ул (зем. уч-ки + улучш-е) Сн =Cзу + Сул (ст-ть недв-ти =ст-ть зем. уч-ков + ст-ть улучш-я) Цель оценки недв-ти явл. устан-е в отн-ии недвиж. вещей или прав на их величины рыночной или иной ст-ти объекта. Объект оценки – отдел. здание, соор-е или зем. уч-ток, уч-ток недр, обособл. вод. объект или их сов-ть, предпр-е в целом или права на них. Рынок недв-ти – абстракция сделок с недвиж. прав, интересов и информации. Недвиж. им-во – недвиж. собст-ть.(сами вещи) Сервитут – право ограниченного польз-я чужой недвиж-тью. Он м.б. частным или публичным. Ст-ть объекта – наиб. вероятная цена по кот. объект м.б. продан на рынке в сложившийся сит-ции.
2. Законодат. База расчетов в эк-ке недвиж-ти. Источники инф-ции.
В РФ оценочная деят-ть регулир. с пом-ю различ. норматив. док-тов. Осн. цель разработки и введ. в действие норм. док-тов по оценке недв-ти - защита интересов гос-ва и прав потребителей при развитии самостоят-ти и инициативы орг-ций, предпр. и специалистов, заним. оцен. деят-тью. В соотв. с федер. устр-вом РФ в оценочной деят-ти приняты и действуют законы 2-х ур- ней- федерал. и субъектов федерации. К федер. ур-ню отн-ся Кодексы РФ, ФЗ, постановления правит-ва и указы Президента, нормативные документы министерств и ведомств. В оценке недвижимости в первую очередь используются Гражд(опр-е термина недвиж-ти, различ. виды ст-ти, опрд-е собст-ти и пр.) Налог. и Зем.( опр-е сервитутов, привод. классиф-я земель и принципов зонирования террит.) кодексы РФ, закон "Об оценочной деятельности в РФ"(опред-е рын. ст-ти,объекты и субъекты оцен. деят-ти), ГОСТы группы Р 51159, постановления Прав-ва РФ и Мингосимущества. Источники рын. инф-ции- те источники из кот. мы можем получить исх. данные д/вып-я расчета. 1.Нормативные (законодат., норматив. акты) 2. Рыночные: 1.непосредств. уч-ки сделок 2.Профессионал. уч-ки рынка(страхов. компании, риэлторы, девелоперы) 3. органы гос. упр-я(налог. инспекции, фонды им-ва и т.д.) 4. СМИ
3. Виды цен на рынке недвижимости. Цена- те конкретный усл-я, о кот. договорились или предполагают договориться участники сделки. 1. По числу ранее совершенных сделок: - цены первич. рынка -цены вторич. рынка
2. По субъекту рын. отн-ий: -цена спроса(покупательская) -цена предл-я (цена продавца) - фактическая цена
3. По стадии инвестиц. цикла: -смет.цены -рыноч цены(цены продажи)
4. По степени регулируемости: -Регулируемые(госуд.)
-рыночные (свободные)
4. Классификация объектов недвижимости
1. по технич свойствам недв-ть явл-ся как основой (зем участки), так и продукцией отрасли Строительства (улучшения)
2. по степени юридич оформленности – товарные (недвиж вещи на кот полностью оформлены и зарегистрированы юрид док-ты) и не товарные (нет полного комплекта требуемых док-ов)
3. с точки зрения строительной завершенности выделяют: незастроенные (пустующие) зем участки; объекты незавершенного строительства и готовую строительную продукцию
4. по числу сделок ранее совершенных с объестом оценки, недв-ть может относиться к первичному или вторичному рынку
5. по критерию коммерческой выгодности выделяется доходная и недоходная недв-ть
6. по целевому исп-ю недв-ть м.б. промышленной, жилой, с/х-ой, транспортной, административной и торговой
7. по критерию территориального размещения сущ-ет: городская и загородная недв-ть; элитная и не элитная; по наименованию субъекта РФ ( Москвы, СПБ….)