- •Контрольная работа
- •Содержание.
- •Введение.
- •Общая характеристика объекта оценки.
- •Описание макроэкономических параметров.
- •1. Общая оценка социально-экономической ситуации в регионе.
- •2. Промышленное производство.
- •3. Строительство.
- •4. Потребительский рынок.
- •5. Цены.
- •6. Социальная сфера.
- •7. Уровень жизни населения.
- •8. Рынок труда.
- •9. Демография.
- •Характеристика жилищного рынка г. Тюмени.
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
- •Основные характеристики объектов – аналогов.
- •Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом (метод прямой капитализации).
- •Расчет ор по объектам – аналогам.
- •Расчет ставки капитализации.
- •Согласование результата по определению рыночной стоимости оцениваемого объекта.
- •Согласование результатов.
- •Заключение.
- •Список использованной литературы:
- •Условные обозначения.
Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с объектами - аналогами, в отношении которой имеется информация о ценах (в соответствии с ФСО №1, п. 14).
В ходе анализа рынка жилой недвижимости были отобраны объекты-аналоги, которые максимально схожи с оцениваемым объектом. Характеристика объектов – аналогов представлена в таблице 2.
Таблица 2.
Основные характеристики объектов – аналогов.
Характеристики |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог №4 |
Местораспо-ложение |
Ставропольская, 8а, р-н Червишевского тракта |
Молодежная, р-н Червишевского тракта |
Молодежная, р-н Червишевского тракта |
Ставропольская, р-н Червишевского такта |
Этаж квартиры/ дома |
7/9 |
5/9 |
7/9 |
4/9 |
Площадь, м2 |
76 |
77 |
77,15 |
75 |
Стоимость, руб. |
5000000 |
3950000 |
4550000 |
4500000 |
Состояние квартиры |
Отличный ремонт |
Современный ремонт |
Евроремонт |
Отличный ремонт |
Источник информации |
Газета «Квартирный вопрос» №13 от 26.03.2012 г. стр. 72. Тел. 730-959, 8-908-873-09-59 |
Газета «Квартирный вопрос» №13 от 26.03.2012 г. стр. 72. Тел. 8-912-928-39-04 |
Газета «Квартирный вопрос» №13 от 26.03.2012 г. стр. 72. Тел. 614-777, 8-932-329-3196 |
Газета «Квартирный вопрос» №13 от 26.03.2012 г. стр. 72. Тел. 61-01-51 |
В сравнительном подходе существуют следующие элементы сравнения:
Право собственности: все объекты находятся на праве собственности, следовательно, поправка равна 0.
Условия финансирования: для всех отобранных объектов и объектов оценки характерны типичные условия финансирования, следовательно, поправка равна 0.
Условия продажи: у отобранных объектов - аналогов представлена стоимость объекта. Цена фактической сделки может быть скорректирована на торг. Величина торга может быть достигнута до 5% (по результатам исследований агентств недвижимости).
Время продаж: объекты - аналоги выставлены в один период времени (конец марта) и до даты оценки прошло несколько дней. За заданный период не наблюдалось повышение цен на анализируемый тип недвижимости, следовательно, поправка равна 0.
Местоположение: все отобранные объекты - аналоги и оцениваемый объект находятся в одном районе, следовательно, поправка равна 0.
Поправка на этаж: объекты - аналоги находятся на 4,5,7 этажах девятиэтажного жилого дома, а оцениваемый объект на 5 этаже, т.к. этажи очень близки между собой и не являются крайними, следовательно, поправка равна 0.
Состояние объекта: судя по имеющейся информации объекты - аналоги имеют хорошее состояние. Оцениваемый объект также находится в хорошем состоянии, следовательно, поправка равна 0.
Расчеты по сравнительному подходу представлены в таблице 3.
Таблица 3.