- •7. Доход от операций с недвижимостью, факторы, виды и источники его формирования.
- •8. Спрос на рынке нд и особенности его формирования и проявления.
- •9. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •10. Операции с нд в жилищной сфере. Виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- •11. Основные посредники на рынке нд, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- •14. Оценочная деятельность на рынке нд. Принципы и этапы процесса оценки нд.
- •15.Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, особенности определения цены и оформления.
- •16. Характеристика видов и форм собственности на нд, субъекты и объекты собственности.
- •17. Аренда объектов нд: понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду нд.
- •18. Продажа объектов незавершенного строительства. Особенности определения цены, условия реализации.
- •19. Инвестиции в нд. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •21. Посредническая деятельность на рынке нд: основные задачи, функции, операции.
- •22. Участники и профессиональные субъекты рынка нд.
- •23. Предложение на рынке нд. Факторы, определяющие объем предложения на рынке нд.
- •24. Затратный подход к оценке нд. Его эк. Содержание, область применения. Преимущества и недостатки.
- •31. Оценка объектов нд в рыночной экономике, ее значение и этапы развития.
- •32. Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.
- •33. Методы расчета арендной платы.
- •37. Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий ргб. Виды и формы аренды.
- •41. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке нд. Сегментация рынка нд.
- •42. Сравнительный подход к оценке объектов нд, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •49. Основные формы передачи прав на использование объектов нд.
15.Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, особенности определения цены и оформления.
Предприятие - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).
Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.
Права на фирменное наименование, тов. знак, знак обслуживания и др. средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами:
- акт инвентаризации;
- бухгалтерский баланс;
- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
- перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.
Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной регистрацией.
Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора купли-продажи, должна быть четко обозначена в договоре.
Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.
Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа:
1. Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.
2. Передача предприятия по передаточному акту.
3. Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.
Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться им.