3.4.3. Оценка дисперсии и сглаживание выборки

Оценка дисперсии (s²) и среднеквадратического отклонения (s) выборки производится по формулам:

Σ ( С_i – C_cр.)²

s² = (N – 1)

s =

После определения дисперсии необходимо исключить из выборки крайние (справа и слева) «выскакивающие» значения, и заново рассчитать параметры выборки. При этом для симметричных распределений, близких к т.н. закону нормального распределения, применяется «правило трёх сигм»: исключаются значения, лежащие за пределами доверительного интервала в плюс/минус три среднеквадратических отклонения. Это соответствует доверительной вероятности 0,977 (т.е. исключаются из рассмотрения примерно 2% крайних значений). Применяются и более жёсткие критерии, например, две сигмы (доверительная вероятность 0,95; 5% - крайних значений).

Для асимметричных распределений, какими являются распределения цен, арендных ставок на рынке недвижимости (обычно слева распределение «поджато», а справа – растянуто), грубо могут быть использованы следующие критерии сглаживания: значение С_i отбрасывается, если

-2s >С_i > 4s

Дополнительно вводится проверка на количество исключаемых точек, которое не должно превышать 1% слева и справа. В противном случае соответствующий критерий сдвигается влево (или соответственно вправо) на 0,5s.

3.5. Источники первичных данных о рынке недвижимости

3.5.1. Источники данных о предложении и спросе

Технологически анализ любого сегмента рынка начинается со сбора исходных (первичных) данных о рынке – об объектах недвижимости, предложении, спросе, сделках, ценах, арендных ставках, инфраструктуре рынка, правовой среде, о характеристиках внешних факторов, влияющих на данный сегмент рынка.

Источником данных об объектах недвижимости города – существующих и строящихся – в перспективе может стать единая государственная информационная система кадастрового учёта недвижимости.

Сегодня данные о технических характеристиках жилого объекта, его имущественном статусе (имущественной доле различных владельцев в общей собственности на жилые и нежилые помещения дома и участок земли) и другую информацию в соответствии с техническим паспортом дома предусмотрено собирать и накапливать в Государственной системе технического учёта и технической инвентаризации жилищного фонда. Государственная система технического учёта и технической инвентаризации жилищного фонда создана во исполнение Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Постановления Правительства Российской федерации от 13.10.97г. №1301 «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации».

Бюро технической инвентаризации (БТИ) должно формировать базу данных об инвентарных объектах, включающую адресно-учётные и регистрационно-правовые характеристики, характеристики объёмно-компоновочных и конструктивных решений, элементов благоустройства, экономические и эксплуатационные характеристики.

Данные об объектах нового строительства предусмотрено накапливать в Регистре строящихся жилых домов. Регистр строящихся жилых домов создан и ведётся Госстроем России на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 22.10.97 г. № 348 «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации» как одна из подсистем государственной системы технического учета и технической инвентаризации жилищного фонда. Приказом Госстроя России от 31.03.98 г. № 17-71 утверждены и направлены во все субъекты РФ формы реги­страции информации, которые содержат данные о заказчике (застройщике), реквизиты строящегося жилого дома, его типологические признаки и характеристики, основные технико-экономические показатели, которые вносятся с момента выдачи соответствующим органом местного самоуправления разрешения на строительство до завершения строительства и государственной регистрации прав собственности на объект. Регистр ведется в администрациях муниципальных образований органами архитектуры, строительства и градостроительства, а также подразделениями ГАСН, БТИ, отделами и управлениями капитального строительства.

Данные о кадастровом номере и размерах земельного участка, входящего в состав имущественно-земельного комплекса, предусматривается накапливать в Государственном земельном кадастре. Государственный земельный кадастр создан Федеральной Службой земельного кадастра России (Росземкадастр) в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. №28.

Данные о юридическом статусе объекта могут быть получены из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведётся во исполнение Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в соответствии с Правилами, утвержденными Постанов­лением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. №219/23.12.1999 г. №1429. Согласно Правилам, реестр содержит кадастровый номер, адрес и краткое описание объекта единого недвижимого имущества «земельный участок — здание — квартиры и нежилые помещения» (площадь, этажность, этаж), записи о праве собственности и об иных вещных правах на него и имени правообладателей (вид прав и доля каждого правообладателя), записи об ограничениях (обременениях) и о регистрации сделки, т.е. перехода полного или частичного права собственности к иному лицу (факт и цена сделки). Реестр ведется учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданными во всех регионах РФ.

Необходимо отметить, что собственные информационные системы данных о жилых и нежилых объектах создаются территориальными органами Минимущества РФ, Фонда имущества РФ, региональными органами по управлению государственным имуществом, муниципальными архитектурно-строительными управлениями и отделами.

Источниками данных о предложении объектов на продажу (аренду) являются:

• собственные листинги (базы данных) фирмы (данные, полученные от владельца объекта);

• полевое обследование объектов (осмотр, собеседования с владельцем, арендатором, застройщиком);

- рекламные объявления в специализированных СМИ, на сайтах информационных и риэлторских агентств;

• объединённые базы данных региональной риэлторской ассоциации, группы агентств (мультилистинги).

При использовании информации, полученной из сторонних источников, возникает проблема её полноты и достоверности.

Специализированные издания, посвящённые рынку недвижимости, существуют, как правило, в экономически развитых регионах с достаточно интенсивным оборотом на рынке недвижимости. Так как информация, подаваемая в СМИ, носит заявительный характер по каждому отдельному объекту, то такой механизм можно рассматривать как достаточную гарантию достоверности информации в текущем издании. Общее правило — если публикация объявления в издании носит платный характер, то достоверность информации выше. Чем строже правила подачи бесплатных объявлений, тем больше достоверность. Чем более технологична и дисциплинирована редакция, тем более вероятна достоверность информации.

Также в качестве центров сосредоточения информации могут выступать специализированные информационные системы, организуемые как независимо от риэлторских компаний; так и под эгидой общественных объединений — риэлторских ассоциаций. В основном это компьютеризированные базы данных, главной проблемой которых, несмотря на приветствуемый технологический прогресс, является отсутствие эффективного контроля за дублированием информации и актуальностью хранящихся данных. Цена содержания единицы информации в таких системах крайне низка, что в некоторой степени дезорганизует операторов баз данных риэлторских компаний/

Мультилистинговая система (МЛС) является системой обмена информации между про­фессионалами на рынке недвижимости на определенных условиях разделения участия в сделке. Основная предпосылка существования мультилистинговых систем — доверие между всеми их участниками.

Источники данных о сделках

Данные о сделках являются наиболее конфиденциальной информацией в силу известных экономических условий, конкурентных отношений фирм и др. Поэтому источником данных о проведенных сделках является, прежде всего, собственный учёт фирмы. Но по мере возрастания открытости рынка недвижимости возможно получение этих данных (или их значительной части) от владельцев объектов, от фирм-партнеров, участников МЛС, от органов юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и других источников. Поскольку наиболее закрытой информацией являются данные о фактической цене сделки, то необходимо стремиться к безусловному получению хотя бы, наряду с данными о цене предложения, таких данных, как сам факт совершения сделки с конкретным объектом, ее содержание, временные параметры и т. д. Важно, чтобы описание сделки было увязано с приведенными выше описаниями объекта и предложения.