- •Пользование участком лесного фонда
- •Теоретические основы оценки недвижимости
- •Основные понятия и оценочные категории
- •Основные принципы оценки объектов недвижимости
- •2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности
- •3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды
- •Методы оценки недвижимости
- •Затратный подход
- •Доходный подход
- •Рыночный подход (сравнительный анализ продаж (сап)).
Пользование участком лесного фонда
Порядок пользования участком лесного фонда регулируется Лесным кодексом РФ.
Аренда участка лесного фонда
По договору аренды участка лесного фонда лесхоз федерального или регионального органа управления лесным хозяйством по принадлежности лесного фонда обязуется предоставить лесопользователю участок лесного фонда за плату на срок от 1 до 49 лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования:
- заготовки древесины.
- заготовки живицы.
- заготовки второстепенных лесных ресурсов (пней, коры, бересты, пихтовых, сосновых, еловых лап, новогодних елок и др.).
- побочного лесопользования (сенокошения, пастьбы скота, размещения ульев и пасек, заготовки древесных соков, заготовки и сбора дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, лекарственных растений и технического сырья, сбора мха, лесной подстилки и опавших листьев, камыша, др.).
- пользования для нужд охотничьего хозяйства.
- пользования для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей.
Не допускается аренда участков лесного фонда на территориях государственных природных заповедников. Выкуп и субаренда арендованных участков лесного фонда запрещаются.
Договор аренды участка лесного фонда заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством. В договоре аренды участка лесного фонда указываются следующие условия:
границы участка лесного фонда;
виды лесопользования;
объемы (размеры) лесопользования;
сроки аренды;
размер арендной платы и порядок ее внесения;
обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов;
порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ;
иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.
Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов.
Конкурсы — это порядок предоставления лицензии на осуществление лесопользования без торгов, обычно применяемый в тех случаях, когда лицензия содержит особые социально-значимые экологические и технологические условия. Победитель должен быть готов представить наиболее приемлемые технологические и финансовые гарантии полного, точного и своевременного выполнения условий лицензии.
При гласном конкурсе предусматриваются присутствие участников при вскрытии предложений и оглашении их содержания, а также публикация в открытой печати основных итогов конкурса после его завершения.
В открытом конкурсе могут принимать участие все желающие приобрести лицензию юридические или физические лица — субъекты предпринимательской деятельности и их добровольные целевые объединения (консорциумы), создаваемые специально для участия в конкурсе и для осуществления разрешенного лесопользования.
Выбор победителя открытого конкурса, как правило, не производится в присутствии его участников.
На закрытые конкурсы приглашаются лишь определенные лица, заведомо обладающие высокой квалификацией и репутацией в данной отрасли лесопользования, которым высылаются специальные приглашения.
Торги — это соревновательный порядок предоставления лицензии на право лесопользования, при котором главным и единственным предметом торга среди его участников является цена лицензии.
Торги подразделяются на коммерческие конкурсы и аукционы. Коммерческий конкурс означает закрытый конкурс, т. е. без приглашения участников торгов, закрытую процедуру выбора победителя торгов с заранее объявленными условиями.
Коммерческий конкурс представляет собой сочетание конкурса и аукциона. Он предполагает объявление его организаторами о проведении коммерческого конкурса (тендера), представление к определенному, заранее установленному сроку предложений участников коммерческого конкурса, экспертизу и сравнение полученных предложений, изучение административных и финансовых досье участников, заключение контракта, продажи лицензии и договора об аренде с тем из участников коммерческого конкурса, который предложил наибольшую цену лицензии.
Коммерческие конкурсы бывают открытыми, закрытыми, двух-стадийными. При двух-стадийном коммерческом конкурсе после предварительного квалификационного отбора, проводимого как открытый коммерческий конкурс, следует закрытый коммерческий конкурс, который проводится между субъектами предпринимательской деятельности и их добровольными целевыми объединениями (консорциумами), прошедшими предварительный квалификационный отбор.
Двух-стадийные коммерческие конкурсы применяются в случаях, когда до проведения окончательного выбора варианта использования объекта лицензирования посредством торгов необходимо сузить круг участников конкурса, выбрав из экологически и экономически приемлемых вариантов использования объекта лицензирования ряд равноценных или близких по ценности вариантов.
Участники предварительного квалификационного отбора представляют организаторам двухстадийного коммерческого конкурса квалификационные документы, покалывающие их технический уровень, кредитоспособность, удостоверяющие их опыт осуществления лесопользования подобного рода и т. д.
Вторичный коммерческий конкурс — плановое или неплановое продолжение конкурса.
Аукцион — это открытые гласные (устные) или негласные торги, на которых при непосредственном участии покупателей производится продажа лицензий на осуществление лесопользования. Лицензии предоставляются тем покупателям, которые предложили за них в ходе аукционного торга наибольшую цену.
Предоставление участков лесного фонда в аренду должно осуществляться с учетом интересов населения, проживающего на соответствующей территории.
Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов. Предоставления о передаче участков лесного фонда в аренду подготавливаются территориальными органами федерального органа управления лесным хозяйством с участием органов местного самоуправления лесопользователей.
На основании решений органов государственной власти субъектов РФ участки лесного фонда предоставляются в аренду на срок от 1 года до 5 лет лесопользователям, длительное время осуществлявшим свою деятельность на данной территории и имеющим производственные мощности для заготовки древесины и других лесных ресурсов, а также сельскохозяйственным организациям, расположенным на данной территории.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование участком лесного фонда, размер и порядок внесения которой определяются договором аренды.
Концессия участка лесного фонда
Концессия - договор на сдачу государственным отечественным или иностранным фирмам участков земли с правом добычи полезных ископаемых, строительства сооружений и т. п.
В Российской Федерации действие концессии регламентируется главой 54 ГК РФ («Договор коммерческой концессии»).
По договору концессии участка лесного фонда одна сторона обязуется предоставить другой стороне на срок от 1 до 49 лет право возмездного пользования лесными ресурсами на соответствующем участке лесного фонда на определенных условиях.
По договору концессии предоставляются в пользование участки лесного фонда, как правило, неосвоенные, без сложившейся инфраструктуры и требующие значительных средств для вовлечения этих участков в эксплуатацию.
Концессия участка лесного фонда регулируется Лесным кодексом и иными федеральными законами.
Сторонами договора концессии участка лесного фонда являются Правительство РФ или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти и лица, признаваемые в соответствии с законодательством РФ инвесторами.
Договор концессии участка лесного фонда заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством РФ.
В договоре концессии участка лесного фонда указываются следующие условия:
границы участка лесного фонда;
виды лесопользования;
объемы (размеры) лесопользования;
срок концессии;
обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов;
порядок раздела добытых лесных ресурсов (продукции) или предоставления услуг;
виды, порядок определения и уплаты сборов, налогов и других платежей;
обязанности инвестора по строительству дорог и других объектов инфраструктуры;
иные условия договора, предусмотренные законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.
Краткосрочное пользование участком лесного фонда
Участки лесного фонда предоставляются в краткосрочное пользование на срок до одного года по результатам лесного аукциона или на основании решений органов государственной власти субъектов РФ посредством выдачи лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов.
Основанием для выдачи лесорубочного билета и (или) лесного билета является договор аренды участка лесного фонда, договор безвозмездного пользования участком лесного фонда, договор концессии участка лесного фонда, протокол о результатах лесного аукциона или решение органа государственной власти субъектов РФ.
Лесорубочный билет, ордер и (или) лесной билет выдаются лесопользователю при краткосрочном пользовании лесным фондом на срок до одного года. Лесорубочный билет на заготовку живицы выдается лесопользователю на весь срок подсечки древостоев.
Лесорубочный билет и (или) лесной билет выдаются лесопользователю на осуществление всех видов лесопользования, указанных в соответствующем договоре.
Лесорубочный билет, ордер и лесной билет предоставляют лесопользователю право осуществлять только указанный в них вид лесопользования в установленном объеме (размере) и на конкретном участке лесного фонда.
Лесорубочный билет является документом, предоставляющим лесопользователю право на заготовку и вывозку древесины, живицы и второстепенных лесных ресурсов. Лесорубочный билет выдается лесхозом федерального органа управления лесным хозяйством.
Основанием для выдачи лесничеством ордера является выданный этому лесничеству лесорубочный билет.
На основании ордера лесопользователем осуществляются отдельные виды заготовки и вывозки древесины, заготовка второстепенных лесных ресурсов. На основании ордера без выдачи лесорубочного билета лесничество может осуществлять отпуск древесины на корню мелкими партиями в порядке уборки влажной, сухостойной и буреломной древесины.
Лесной билет является документом, предоставляющим лесопользователю право на осуществление лесопользования, за исключением таких видов лесопользования, как заготовка и вывозка древесины, живицы и второстепенных лесных ресурсов.
Лесной билет на осуществление побочного лесопользования выдается лесничеством, а на осуществление других видов лесопользования — лесхозом федерального органа управления лесным хозяйством.
Лесхозы федерального органа, управления лесным хозяйством для выполнения ими лесохозяйственных работ (рубок промежуточного пользования, прочих рубок и других работ) оформляют лесорубочный билет в установленном порядке.
Формы лесорубочного билета, ордера и лесного билета, порядок их учета, хранения, заполнения и выдачи лесопользователю устанавливаются федеральным органом управления лесным хозяйством.
Насаждения, поврежденные пoжарами и ветровалами, пораженные паразитами и болезнями, нуждающиеся в проведении сплошных санитарных рубок, должны вырубаться в первую очередь, в размерах, обеспечивающих своевременную и полную их выручку с учетом производственных мощностей. В этих случаях допускается отвод указанных насаждений в рубку в размерах сверх установленного отпуска древесины.
За аренду участков лесного фонда вносится арендная плата. Ее величина зависит от количества и качества лесных ресурсов, местоположения лесного фонда. Принципы определения размеров арендной платы за участки лесного фонда и сроки ее внесения устанавливаются республиканскими (краевыми, областными и т. д.) органами власти или определяются на лесных торгах.
В составе арендной платы взимается плата за землю. Размер арендной платы ежегодно уточняется.
Предприниматель за свою деятельность платит налог, называемый лесным налогом (до Налогового кодекса — лесным доходом).
Лесной налог предназначен для покрытия расходов государства на воспроизводство древесины и стимулирование национального использования лесных массивов.
Основное место в составе лесного налога занимает попенная плата, взимаемая с лесозаготовителей за вырубленную ими древесину. Размер попенной платы дифференцируется в зависимости от территориального местонахождения лесосеки, вида и качества древесины, расстояния ее вывоза до подъездных путей.
Система платежей за пользование лесными ресурсами:
отчисления (сбор) на воспроизводство, охрану и защиту лесов;
лесные подати (плата за пользование лесным фондом);
арендную плату.
Плательщиками налога являются предприниматели, осуществляющие заготовку древесины в лесном фонде РФ. От уплаты отчислений освобождается население при заготовке древесины в лесу для отопления жилых домов.
Под древесиной собственной заготовки понимается вся древесина, заготовленная самим лесозаготовителем, или реализованная им на сторону в не переработанном виде, или направленная на переработку в свои цехи, или потребленная на собственные нужды.
Если лесопользователь покупает древесину на стороне (у других лесопользователей, сбытовых или посреднических организаций) и использует на любые нужды, отчисления от стоимости этой древесины не производятся.
Расчет отчислений от стоимости древесины собственной заготовки производится в зависимости от направления использования древесины. Если заготовленная лесопользователем древесина реализуется в круглом виде, то стоимость древесины определяется по согласованным с потребителем отпускным ценам.
При поставке древесины на экспорт, в том числе по бартеру, или вывозе древесины за пределы России иностранными хозяйствующими субъектами и гражданами стоимость древесины определяется в рублевом исчислении по действующему на момент сделки валютному курсу Центрального банка России.
Когда предприниматель осуществляет прямой обмен древесины внутри страны, стоимость определяется по отпускным ценам (на момент сделки) этого хозяйствующего субъекта (при отсутствии у него цен реализации) исходя из отпускных цен основного лесопользователя данного региона на древесину аналогичного качества.
Если предприниматель реализует или обменивает древесину собственной заготовки по ценам не выше себестоимости, то, для определения суммы отчислений, ее стоимость рассчитывается исходя из рыночных цен реализации древесины (в том числе на биржах), применяющихся на момент сделки.
Когда заготовленная лесопользователем древесина перерабатывается в своих цехах или используется на собственные нужды, стоимость пущенной в переработку или потребленной на собственные нужды древесины определяется по сложившимся у лесопользователя в отчетном месяце средним ценам реализации на сторону соответствующих сортаментов, а при мелком отпуске — по средним ценам, сложившимся у основного лесопользователя данного региона.
Плательщик (лесопользователь) производит первый взнос по отчислениям перед выпиской лесорубочного билета независимо от срока начала рубки лесосеки (делянки).
Сумма отчислений рассчитывается плательщиком самостоятельно исходя из стоимости древесины по действующим на момент выписки лесорубочного билета отпускным ценам на лесоматериалы круглые и дрова.
Выход сортаментов на лесосеке (делянке) определяется по данным материально-денежной оценки с использованием утвержденных региональных сортаментных и товарных таблиц. Размер первого взноса рассчитывается делением суммы отчислений на число месяцев разработки лесосеки (делянки), предусмотренных в лесорубочном билете.
Факт оплаты в счет отчислений фиксируется органом, производящим отпуск древесины, путем регистрации квитанций об оплате.
При мелком отпуске древесины на корню (т. е. не выписанным ордерам) сумма отчислений определяется органом, производящим отпуск древесины (как правило, лесничеством). На основе пересчета назначенных в рубку деревьев, материально-денежной оценки, товаризации подлежащей вырубке древесины по сортаментным и товарным таблицам и средних цен реализации сортаментов, сложившихся у основного лесопользователя данного региона, вычисляется стоимость древесины, отпускаемой по ордеру и подлежащей заготовке» По установленной ставке 5 % от стоимости древесины рассчитывается сумма отчислений, которая в порядке исключения вносится в кассу лесничества (лесхоза).
Лесные подати являются платой, взимаемой за:
древесину, отпускаемую на корню;
заготовку живицы, второстепенных лесных материалов, сенокошение, пастьбу скота, промысловую заготовку древесных соков, дикорастущих плодов и ягод, грибов, лекарственных растений, технического сырья, размещение ульев и пасек и за другие виды побочного лесопользования;
пользование лесным фондом для нужд охотничьего хозяйства;
пользование лесным фондом в культурно-оздоровительных, туристских и спортивных целях,
В составе лесных податей взимается плата за землю лесного фонда.
Лесопользователи, за исключением арендаторов вносят лесные подати в форме разовых и (или) регулярных платежей в течение всего срока пользования лесным фондом.
Размеры лесных податей определяются по ставкам, устанавливаемым на единицу продукции, получаемой при пользовании лесным фондом, а по отдельным видам пользования лесным фондом - по гектарным ставкам эксплуатируемой площади лесного фонда.
Лесные подати предназначены для расчета минимальных ставок лесных податей: за древесину, отпускаемую на корню, за пользование иными лесными ресурсами и полезностями леса, и соответствии с действующим законодательством являющимися платными, арендной платы при предоставлении участков лесного фонда РФ в аренду. Они являются минимальными, определяют нижнюю границу рыночной цены используемых лесных ресурсов и применяются при продаже древесины на корню и выдаче разрешений на право пользования другими ресурсами леса с торгов, аукционов и конкурсов в качестве начальной (стартовой) цены при расчете суммы арендной платы за пользование лесным фондом и при иных формах отпуска древесины на корню.
Конкретные ставки и размеры лесных податей устанавливаются органами местного самоуправления районов (городов), органами власти Москвы и Санкт-Петербурга по результатам лесных торгов и конкурсов или иным способом. Ставки целесообразно устанавливаются на уровне не ниже минимальных ставок, определенных республиканскими (областными, краевыми и т. д.) органами власти.
Органы местного самоуправления районов (городов) могут предоставлять лесопользователям скидки по отношению к минимальным ставкам лесных податей на отдельных участках лесного фонда вследствие необычно низкой эффективности лесопользования на них при разработке горельников, ветровальной, снего- и буреломной древесины, насаждений с повышенным содержанием низкотоварной и маломерной древесины, мелкоконтурности эксплуатируемых участков лесного фонда, при пониженном выходе полезной продукции и в иных случаях.
Минимальные ставки платы за древесину, отпускаемую на корню устанавливаются Постановлениями Правительства РФ.
Плата за древесину, отпускаемую на корню, полностью вносится в доход бюджета в том календарном году, на который выделен лесосечный фонд, в установленные сроки.
При отпуске древесины на корню по каждому лесорубочному билету в объеме до 500 м3 сумма платы за древесину по срокам не разбивается, а вносится в бюджет полностью перед выпиской лесорубочного билета. В том же порядке вносится в бюджет плата за древесину по лесорубочным билетам, выданным в счет лесосечного фонда будущего года.
При досрочном окончании заготовки древесины по всем лесорубочным билетам лесопользователи вносят в доход бюджета плату за древесину по предстоящим срокам платежа в пятидневный срок после окончания заготовки древесины.
Плата за древесину, отпускаемую на корню по ордерам, вносится в доход бюджета всеми лесопользователями полностью при получении ордеров.
Плата за древесину, отпускаемую на корню, исчисляется владельцами лесного фонда и владельцами лесных насаждений, не входящих в лесной фонд, на основании ставок лесных податей при отводе лесосек и насаждений в рубку и указывается в ведомости материально-денежной оценки лесосек и в лесорубочном билете (ордере).
Лесорубочные билеты (ордера) должны быть получены лесопользователями до начала работ по заготовке древесины на разрешенных площадях лесосек, за исключением случаев, предусмотренных в правилах отпуска древесины на корню в лесах Российской Федерации. Иные письменные или устные разрешения должностных лиц органов местного самоуправления или органов управления лесным хозяйством не могут служить основанием для заготовки древесины.
Заготовка древесины по таким разрешениям считается произведенной самовольно, и лесопользователи возмещают ущерб, причиненный лесному хозяйству в соответствии с действующим законодательством РФ.
При передаче лесорубочных билетов (ордеров) лесопользователями, освобожденными от внесения в бюджет платы за древесину, лесопользователям, не имеющим права на бесплатное получение древесины на корню, владельцы лесного фонда (и лесных насаждений, не входящих в лесной фонд) обязаны при оформлении надписи о передаче прав на лесорубочных билетах (ордерах) начислять соответствующую плату. При этом применяются ставки лесных податей, действующих на момент передачи прав пользования лесосечным фондом.