§2. Государственная регистрация прав собственности на земельные участки

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому, в соответствии со ст. 131 ГКРФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе и на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации¹.

Государственная регистрация прав собственности на земельные участки проводится в соответствии с законом «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним²»

Государственная регистрация представляет собой официальное удостоверение права собственности на землю и права пользования ею.

Регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей.

Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием. Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников.

До государственной регистрации прав на земельные участки необходимо осуществить их технический (кадастровый) учет. Каждый земельный участок имеет кадастровый номер¹.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом².

Органом кадастрового учета до 30 декабря 2008 года являлось Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Однако, на основании Указа Президента РФ Роснедвижимость, Росрегистрация и Росимущество были объединены в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр)³.

Кадастровый учет осуществляется через территориальные органы Росреестра и сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Вместе с заявлением и другими представленными документами, представляется документ об уплате государственной пошлины.

Документы должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц и иные установленные законом реквизиты.

Тексты написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Регистрация производится путем записи соответствующих данных в Едином государственном реестре прав: наименование юридического или физического лица, или фамилия физического лица; срок, на который предоставлена земля в пользование; вид права на землю; площадь участка по видам права на землю; наименование документа, на основании которого предоставлен участок; краткая характеристика режима использования земли¹.

Такая регистрация проводится учреждением юстиции по государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. органом Росреестра на терри­тории регистрационного органа по месту нахождения недвижимого иму­щества. Порядок создания и структура таких учреждений юстиции, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

К компетенции учреждений юстиции по государственной регистра­ции прав относится:

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или орга­на власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

- государственная регистрация прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах¹.

Государственной регистрации подлежат не только установленные права субъекта на землю (право собственности и др.), но и прекращение или изменение этого права, если оно подтверждено документально.

Документ, содержащий информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях носит название Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифи­цированной в пределах Российской Федерации системы записей о пра­вах на недвижимое имущество и сделок с ним, а также об ограничениях (обременения) этих прав (Согласно правилам, утвержденным Постановле­нием Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219²).

Сведения, которые содержаться в реестре, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о:

- принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

- выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

- выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Порядок проведения государственной регистрации прав

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц, а установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, если иные сроки не установлены федеральным законом¹.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которо­го просит заявитель, не является правом, подлежащим такой регистрации;

- с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

- представленные документы по форме или содержанию не соответ­ствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставле­нии прав на недвижимое имущество признан недействительным с мо­мента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномоче­но распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными услови­ями, составило документ без указаний: этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имуще­ства свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект.

Кроме того, Законом предусмотрены также основания для приоста­новления государственной регистрации прав. Так, при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Регистратор обязан немедленно известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него ос­нований для государственной регистрации прав. Государственная регис­трация может быть приостановлена не более чем на месяц при направле­нии представленных документов на подтверждение их подлинности. В случае если в течение указанных сроков не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Государствен­ная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им лица при наличии у него надлежаще оформ­ленной доверенности. Кроме того, государственная регистрация прав может быть приостановлена в установленном порядке на основании оп­ределения или решения суда. Приостановление государственной регист­рации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Еди­ный государственный реестр прав.

Новым для нашего земельного права и хозяйственной практики осно­ванием возникновения права собственности на землю является предус­мотренная действующим законодательством приобретательная давность. В условиях монополии государства на землю и исключительной государ­ственной собственности на нее такого института не было и не могло быть, поскольку всякая иная форма собственности, кроме государствен­ной, исключалась. «Ничьей земли» не было, вся земля имела своего «хозяина».

ГК РФ ввел с 1 января 1995 г. институт приобретательной давности.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и не­прерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, под­лежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой реги­страции.

Эта новелла гражданского законодательства, имеющая прямое отноше­ние к правовому регулированию отношений по поводу такой недвижимости, как земля, еще не получила какого-либо отражения в земельном за­конодательстве¹.

Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства.

В настоящее время государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, может быть осуществлена, если земельный участок был предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок является следующий документ:

- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Государственная регистрация права собственности в аналогичном порядке может быть также произведена и в том случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

Государственная регистрация права собственности гражданина на подобный земельный участок осуществляется также в следующих случаях:

- если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном документе, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка;

- если кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении (координатах) границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении, (в том числе, если в плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и т.п.).

Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок не допускается.

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если к нему перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по тем же правилам. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы:

- свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

- один из вышеперечисленных документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок, в том случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение не зарегистрировано в установленном законом порядке¹.

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе на земельный участок, в российском праве, как, впрочем, и в любом другом правопорядке, - специальный институт, призванный осуществлять государственное регулирование частноправовых отношений в сфере оборота недвижимого имущества. В том или ином виде государственная регистрация прав на недвижимость или сделок с недвижимостью присуща любому правопорядку, в котором существует недвижимость как объект гражданских правоотношений. Основной смысл и цель систем государственной регистрации земельных участков - обеспечить стабильность оборота недвижимого имущества, гарантии прав собственникам недвижимости и иным правообладателям. Во всех случаях эта цель достигается путем осуществления публично-правового регулирования оборота недвижимого имущества.