Приобретение прав на земельные участки.

1. Общая характеристика приобретения права частной собственности на зем участки. Способы приобретения;

2. Переоформление гражданами прав на земельные участки;

3. Предоставление зем участков с предварительным согласованием мест размещения объектов;

4. Предоставление зем участков без предварительного согласования мест размещения объектов;

5. Предоставление зем участков для целей, не связанных со строительством.

1-й вопрос.

Основания приобретения прав на зем участки:

1. Гражданско правовое основание – сделки (договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, договор аренды, договор доверительного управления, наследование);

2. Административно-правовое основание – акты государственных органов, органов МСУ.

Судебное решение сюда не относится, потому что оно лишь признаёт уже существующее право, а у нас здесь речь о приобретении нового права.

Предоставление земли в административно-правовом порядке осуществляется в двух целях:

1. Для строительства:

   1. С предварительным согласованием мест размещения объектов;

   2. Без предварительного согласования мест размещения объектов;

2. Для целей, не связанных со строительством.

Термин «возникновение» к праву собственности употребляется лишь в отношении публичной собственности, а частная собственность всегда приобретается или переоформляется.

Переоформление относится к тем, у кого уже было право на земельный участок, но оно носило ограниченный характер. Переоформление – перевод зем участка из ограниченного вещного права в право собственности.

2-й вопрос.

В учебниках пишут, что термин «переоформление» тождественен термину «приватизация», но на деле это не всегда так. Переоформление подразумевает приватизацию, но приватизация – более широкое понятие. При переоформлении какое-то право на земельный участок у получающего право собственности уже было.

Что касается приватизации, основа здесь – ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Есть земли, не подлежащие приватизации. Ещё ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сюда относится. Право частной собственности на землю всегда требует государственной регистрации. Там содержится перечень предоставляемых на регистрацию документов. Ещё ФЗ от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (это его прозвали законом о дачной амнистии). Этот закон исключает для определённых категорий граждан, владеющих зем участками, требования о землеустройстве и кадастровом учёте. Этот упрощённый порядок распространяется на граждан, получивших земельные участки на ограниченных вещных правах до 30 октября 2001 года (до вступления в силу Земельного Кодекса). Для таких граждан и сама процедура переоформления бесплатна и осуществляется в добровольном порядке, тогда как для юридических лиц это обязанность (они, кстати, могут выбирать, переоформлять ли на право собственности или на право аренды, а от уже выбранного права собственности они всегда могут отказаться в пользу права аренды). Но органы МСУ зачастую чинят препятствия для юридических лиц при попытке переоформить зем участки в собственность и подталкивают их к переоформлению участков в аренду. Впрочем, не все юр лица и хотят зем участки в собственность – арендная плата, как правило, ниже налога. Кроме того, проблема в том, что в законе не прописано, за чей счёт должен проводиться дорогостоящий кадастровый учёт при переоформлении – обычно эта обязанность возложена на юр лица, которые этим, естественно, недовольны. Потому и затягивается так это обязательное переоформление, о котором многие юр лица до сих пор и не знают, а ведь его к 2012-му году нужно завершить.

Для переоформления зем участка гражданину необходимо обратиться в Фед службу гос регистрации, кадастра и картографии (ФСГРКК). Документы, которые должен принести гражданин:

1. Акт о предоставленни гражданину земельного участка – правоустанавливающий документ (с ним у граждан самые первые проблемы – ведь в советское время до 1990-го года земли часто передавались не конкретным лицам, а всяким садоводческим товариществам без указания членов. Но в последнее время эта проблема решена – службой установлено, что гражданину достаточно предоставить документ о передаче зем участка товариществу и доказательство своей причастности к этому участку);

2. Свидетельство или акт гражданина на земельный участок – правоподтверждающий документ.

3. Выписка из похозяйственной книги или копия домовой книги;

4. Техническая карточка на жилой дом или декларация объекта недвижимости для садовых и дачных домиков;

5. Кадастровый паспорт (?) на земельный участок;

6. Квитанция об оплате гос пошлины или её копия (квитанции, а не пошлины).

В течение месяца право на этот участок оформляется в соответствии с зем зак-вом и выдаётся свидетельство действующего образца (тоже правоподтверждающий документ).

Одна из проблем – максимальные размеры земельных участков, предоставляемых или переоформляемых в собственность. По закону Волгоградской области «О предоставлении зем участков для ведения садоводства и дачного хозяйства» предельный размер земельного участка для садоводства – 25 соток, минимальный – 6. Изучить дело гражданки Близинской, которая выиграла в Конст Суде. Постановление Конст Суда признало неконституционным кое-что из московских норм.

3-й вопрос.

Для предоставления зем участка с предварительным согласованием мест размещения объектов юр лицо должно подать заявление в орган МСУ о выборе зем участка. В заявлении обязательно должны быть указаны:

1. Назначение объекта (чтобы правильно была подобрана территориальная зона, общественно-деловая, там, или рекреационная);

2. Что-то там по зонированию и связанное с пожеланиями по выбору места;

3. Обоснование примерного размера зем участка (проектом постройки обосновывается);

4. Вид права, на котором необходимо предоставить земельный участок.

Отдельными нормативными актами этот порядок ещё дополняется, например, при строительстве гидротехнических объектов, по Водному Кодексу, должны учитываться нормативы воздействия, или как это там называется. При строительстве в жилой зоне процесс может сопровождаться публичными слушаниями. По закону о недрах может потребоваться разрешение Фед агентства по недропользованию.

Ст 31 Зем Кодекса: после того, как заявление подано, органы МСУ должны проинформировать жителей, чьи интересы могут быть затронуты, о планируемом месте постройки. Решение о предварительном согласовании места является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка. Решение о выборе земельного участка (то самое, о предварительном согласовании места) действует в течение 3-х лет. Это означает, что в этот срок юр лицо уже обязано хотя бы начать активную застройку и выполнить какие-то работы по плану. Если даже не начали ничего делать – то не будет и возмещения убытков юр лицу, если земля вдруг потребуется государству и её отнимут. При изъятии участка с производством юр лицо вправе требовать не только возмещения убытков, но и предоставление аналогичного зем участка в другом месте.

4-й вопрос.

Предоставление зем участков в рамках этой процедуры осуществляется только в форме торгов. Правовая основа – ст 447 ГК РФ и постановление правительства № ?88 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в гос и мун собственности зем участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Внимательно ознакомиться с этим постановлением, по нему будет тестирование!!! Продажу гос земель осуществляет Российский фонд гос имущества. При поступлении заявления от юр лица принимается решение о проведении торгов в форме конкурса или аукциона. Решение о начальном размере арендной платы или выкупной цены. Аукцион выигрывает предложивший лучшую цену, конкурс выигрывает предложивший лучшие условия. Аукцион, в котором участвовал только один челове – признаётся недействительным.

Особым случаем предоставления земельных участков – предоставление участка в пределах застроенной территории. Начинается с принятия решения о развитии застроенноц территории. Инициируется собственником (?). Заключение договора о развитии застроенной территории без конкурса или аукциона (?). Потенциальный застройщик тут уже есть. Кадастровый учёт осуществляет застройщик.

Для жидищной застройки многоквартирных домов по ст 38 Зем Кодекса – только аукцион.

5-й вопрос.

Этапы предоставления:

1. Принятие акта, устанавливающего процедуру и критерии предоставления земельных участков;

2. Уполномочить на управление и распоряжение зем участками органы МСУ;

3. Сбор и подготовка информации о земельных участках.

Закон «О ведении личного подсобного хозяйства» и ещё парочка…

С семинара. Тенденции развития современного отечественного зак- ва о земле:

1. Появление ограниченных вещных прав;

2. Появление частной собственности на землю;

3. Ст 17 ГК, ЗК;

4. Тот вопрос с организациями.