12.3. Ціноутворення на ринку нерухомості Методика моніторингу ринку нерухомості

Залежно від виду нерухомості механізми ціноутворення можуть відрізнятись між собою. Комерційній та виробничій нерухомості притаманне використання індивідуального підходу оцінювання, для житлової нерухомості – масового. На ринку житлової нерухомості, як найбільш розвиненому і досконалому сегменті, пріоритетом є застосування саме ринкових методів ціноутворення а не оціночих. Реальна ринкова ціна встановлюється саме на ринку, а не фахівцем-оцінювачем.

В переважній більшості нерухомість розглядається з позиції оцінки об'єктів. Висновки експертів-оцінювачів зазвичай базуються на аналізі досить обмеженого обсягу інформації. При цьому точність оцінки значною мірою залежить від рівня кваліфікації експерта та правильного вибору методу оцінки:

1) витратний – на основі врахування витрат на створення та норми прибутковості (первинний сегмент);

2) доходний – оцінка вартості майбутніх платежів на теперішній період за певною процентною ставкою (комерційна нерухомість);

3) порівняльний – метод співставлення аналогів та коригування на окремі відмінності об'єктів.

Використання найбільш універсального порівняльного методу орієнтується на вже встановлену базову ринкову ціну, що обумовлює його похідний характер. Основною вимогою при цьому є правильний підбір наближених аналогів, цінові характеристики яких є наперед відомими. Тому виникає необхідність встановлення ринкової ціни, що ґрунтується на принципі масового ціноутворення за відокремленими секторами житла. При цьому підвищується достовірність та об'єктивність результатів індивідуальної оцінки, коригується остаточна ціна житлових об'єктів, яка враховує відмінності за якісними ознаками.

Незалежно від поставленої мети, методологія аналізу складається із трьох обов'язкових етапів, що здійснюються в наступній послідовності:

1. моніторинг ринку,

2. аналіз

3. прогнозування.

Моніторинг (спостереження) ринку – обов'язковий спільний базовий етап дослідження, на основі результатів якого ґрунтуються всі наступні дії. Конкретизуємо складові елементи першого етапу в прикладному аспекті:

1) визначення показників спостереження: ціна об'єкту, загальна площа житла, ціна пропозиції 1 кв.м.;

2) вибір періоду дослідження: тиждень, місяць, рік;

3) формування однорідних сегментів за основними критеріями проведеної класифікації: вторинний та первинний ринки, ринки квартир (за кількістю кімнат) та будинків;

4) підготовка, введення та обробка вхідної інформації;

5) розрахунок статистичних характеристик: обсягів вибірки, максимальні та мінімальні значення, середньоарифметична ціна, медіана та мода, дисперсія, стандартне відхилення, похибка обчислення;

6) побудова гістограми розподілу: ціни квартир та ціни 1 кв. м;

7) розрахунок середньозваженої ціни 1 кв. м з врахуванням структури пропозиції житлових об'єктів.

На етапі моніторингу РЖН виникає ряд істотних методичних проблем: 1) збір інформації вимагає значних часових затрат та монотонної роботи, тому наповнення бази даних потребує певного практичного досвіду на підготовку даних; 2) інформаційні масиви можуть бути неповними, недостовірними і потребують деталізованого групування та відокремлення від інших видів нерухомості (земельної, комерційної); 3) використані джерела можуть бути не завжди доступними та відкритими.

Моніторинг вторинного ринку житлової нерухомості, як правило, базується на відкритій інформації пропозицій опублікованій у спеціалізованих виданнях агенствами нерухомості. Фактичні дані, за якими здійснюється продаж, відомі в конкретних випадках тільки покупцеві і безпосередньому власнику. При цьому така інформація ніде не фіксується, оскільки укладені угоди мають виключно приватний характер. На локальному рівні для накопичення інформації проводиться постійне щотижневе спостереження. При цьому попередньо необхідно видалити некоректні значення, що суттєво відрізняються від прийнятних показників (у даному випадку критерієм оцінки є підхід на основі досвіду). Перевірка введення інформації на можливі помилки проводиться також щодо дотримання розрядності величин із наступним розміщенням показників по величині зростання.

Для встановлення достовірності використаних джерел необхідно враховувати особливості ринку житлової нерухомості на місцевому рівні. Причиною цього є приваблення покупців та штучне наповнення загальної кількості інформації при їхній недостатності, що не зовсім відповідає реальному позиціонуванню об'єктів для продажу. Окрім того, існують певні труднощі технічного характеру: прийнятих єдиних ріелтерських стандартів опису об'єктів житлової нерухомості наразі немає, як і системи обміну даними.

Отже, проведення цінового моніторингу є базовим етапом, що забезпечує успішність подальших досліджень та дає можливість використовувати його результати на етапі аналізу та цінового прогнозування ринку житлової нерухомості.