2. Описание и анализ объекта оценки

2.1 Описание объекта оценки

Произведем оценку рыночной стоимости квартир, расположенной по адресу: г. Нефтеюганск, 12мкр, ул. Нефтяников, кв.6.

Для начала рассмотрим общую характеристику рынка недвижимости.

Нефтеюга́нск –город в 0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F"России, административный центр Нефтеюганского района 0%A5%D0%B0%D0%BD%D1%82%D1%8B-%D0%9C%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%B8%D0%B9%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%B0%D0%B2%D1%82%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%BE%D0%BA%D1%80%D1%83%D0%B3"Ханты-Мансийского автономного округа, третий (после 0%A1%D1%83%D1%80%D0%B3%D1%83%D1%82"Сургута и 0%9D%D0%B8%D0%B6%D0%BD%D0%B5%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA"Нижневартовска) по размеру город округа, один из немногих российских региональных городов, превосходящих административный центр своего субъекта федерации (0%A5%D0%B0%D0%BD%D1%82%D1%8B-%D0%9C%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%B8%D0%B9%D1%81%D0%BA"Ханты-Мансийск) как по численности населения, так и по промышленному потенциалу.

1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Данный Закон позволяет гражданам в упрощенном порядке оформить право собственности на земельные участки и построенные на них дома, гаражи, бани, пристройки и иные объекты недвижимости. Такую «облегченную» процедуру оформления прав на недвижимость и назвали «дачнойамнистией».  «Дачная амнистия» предназначена, прежде всего, для тех, кто получил земельные участки в советские времена или на заре реформ, но до сих пор так и не оформил свои права, либо владеет свидетельством на землю старого образца. При этом неважно, на каком праве была предоставлена земля: на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения или вообще без указания права - в каждой из этих ситуаций Вы имеете возможность зарегистрировать за собой право собственности. Исключение составляют только лишь те случаи, когда участок передавался во временное пользование (аренду), либо был получен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть после 30.10.2001 года – «дачная амнистия» к таким случаям не применяется. Новые правила будут полезны и тем землевладельцам, которые построили на своем участке, например, индивидуальный жилой дом, гараж, иное строение, не получив разрешения на строительство. «Закон о дачной амнистии» позволяет зарегистрировать на себя дом в уведомительном порядке, избежав процедуры судебного признания права на самовольную постройку. Процедура оформления прав собственника зависит от того, о какой именно недвижимости идет речь. Перечень документов, необходимых для такого оформления, установлен законом и является исчерпывающим.

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан.

Для целей оценки квартир в городе Нефтеюганске анализировался рынок жилой недвижимости города Нефтеюганска, как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом.

По ценовым характеристикам город Нефтеюганск можно разбить на несколько ценовых зон. Это:

1.Центр (находится между 1-ым и 2-ым мкр.)

2.14-15 мкр-ы.

3.12-13 мкр.

4.16-16А мкр.

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.