Билет 1. Нормативно-правовая база оценочной деятельности.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 122-ФЗ от 22.08.04. согласно этого закона определяются правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки принадлежащих РФ или субъектам РФ, или муницип образованиям, физич лицам и юридич лицам для целей совершения сделок с объектами оценки.

Под оценочной деятельностью понимают деятельность субъектов оценоч деятельности направленная на установлении в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Недвижимость -земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся: а)отдельные материальные объекты (вещи); б)совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); в)право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; г)права требования, обязательства (долги); д)работы, услуги, информация; е)иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. 

Билет 2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

Стандарты разрабатываются и утверждаются Правительством РФ. Они включают три раздела:

1 раздел. Содержит общие положения, т.е. это определение вида стоимости объекта оценки, подходов и методов оценки и при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать всю информацию обеспечивающую достоверность отчета об оценке , т.к. отчет является доказательным документом при оспаривании проведения оценки в суде.

2 раздел. Включает в себя 3 основных похода к оценке: затратный доходный, сравнительный. Необходимо указывать конкретно каким методом того или иного подхода определялась стоимость объекта оценки. Необходимо указывать также дату проведения оценки, цену (стоимость) аналога объекта оценки, срока экспозиции объекта оценки, а также итоговая величина стоимости объекта оценки.

3 раздел. Содержит требования к проведению оценки и этапы проведения оценки, а также требования к независимости оценщика.

БИЛЕТ 3.виды принципов оценки недвижимости.

Принципы оценки:

1. Принцип наиболее эффективного использования - Данный принцип является основным при оценке, т.к. он определяет выбор факторов влияющих на стоимость собственности. Он предусматривает разумное и возможное использование объекта оценки, которое обеспечивает ему наивысшую текущую стоимость земли так же на конкретную дату оценки (фактическую).

2. Принцип замещения – рыноч стоимость объекта оценки не может превышать наиболее вероятные затраты на преобретение объекта эквивалентной собственности.

3. Принцип изменения – рыноч стоимость объекта оценки изменяется во времени и определяется на конкретную дату.

4. Принцип ожидания – рыноч стоимость объекта оценки зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода, которые могут получены за опред. период времени при наиболее эффектив его использовании.

5. Принцип спроса и предложения – рыноч стоимость объекта оценки зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

6. Принцип равновесия и принцип предельной доходности.

7. Принцип вклада – заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формировании полезности и стоимости объекта.

8. Принцип соответствия – предполагает, что максим стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

9. Принцип конкуренции – он связан непосредственно с рынком, спросом и предложением, с принципом полезности, с принципом остаточной продуктивности земли. Конкуренция резко возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности.

10. Принцип полезности – всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо инвестору.