2. Особенности ценообразования в строительстве. Методы определения стоимости строительства.

Строительство – самостоятельная отрасль, основной задачей которой является создание новых или реконструкция существующих основных фондов для всех отраслей народного хозяйства.

Строительная продукция – построенные и введенные в действие здания и сооружения производственного и непроизводственного назначения.

Политика ценообразования в строительстве является составной частью общей ценовой политики РФ. В то же время особенность формирования цены на строительную продукцию связана:

1) с индивидуальным характером строящихся зданий;

2) с местными условиями строительства;

3) с многообразием строительной продукции;

4) с длительным производственным циклом;

5) в этом процессе одновременно участвуют инвестор, заказчик (инвестором и заказчиком может быть одно и то же лицо), проектировщик и подрядчик.

Основные задачи рыночной системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве следующие:

• формирование свободных (договорных) цен на строительную продукцию;

• обеспечение полного набора сметных нормативов (элементных и укрупненных) и различных условий их применения при самостоятельности субъектов инвестиционной деятельности;

• определение стоимости строительства на разных этапах инвестиционного цикла.

На разных этапах реализации инвестиционного проекта строительства объекта формируются различные виды его стоимости:

1) сметная; 2) рыночная;

3) договорная; 4) фактическая (балансовая).

Сметная стоимость – сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами.

Рыночная цена строительной продукции определяется как объективно-обусловленная стоимость возведения конкретного объекта на данном региональном рынке в реальный календарный период времени и устанавливается по законам конъюнктуры рынка подрядной деятельности и под влиянием текущего спроса и предложения на строительную продукцию. Она является переходным элементом от сметной стоимости к договорной цене строительства и учитывает дополнительно рыночные факторы изменения сметной стоимости за период строительства. Рыночная цена может быть больше или меньше сметной стоимости и определяется экспертными методами в процессе конкурсов и подрядных торгов.

Договорная (контрактная) цена строительной продукции формируется на основе данных о сметной стоимости и рыночной цене строительной продукции. Договорная цена устанавливается с учетом сметных расчетов и прогноза изменения уровня предстоящих затрат за расчетное время проведения строительства. Договорная цена также зависит от формы подрядного договора, продолжительности строительства, порядка авансирования и расчетов за выполненные работы.

Фактическую цену строительной продукции определяют акты выполненных работ, которые дополнительно учитывают компенсацию фактических затрат подрядчика, корректировку цен по фактическим срокам выполнения работ. Фактическая цена строительства используется в качестве основы для формирования балансовой стоимости законченных строительством объектов.

Основой определения стоимости строительной продукции является сметная стоимость, определенная сметой, которая входит в состав проектно-сметной документации, разрабатываемой проектной организацией по заказу заказчика.

Правильное исчисление сметной стоимости должно обеспечивать каждому строительному предприятию покрытие производственных затрат и получение определенной прибыли.

Сметная стоимость является основой для определения

• размера капитальных вложений;

• финансирования строительства;

• формирования договорных цен на строительную продукцию;

• расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные) работы;

• оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки.

Основанием для определения сметной стоимости служат:

1. Исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительно-монтажных работ, спецификации и ведомости потребности в оборудовании, решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства (ПОС), пояснительная записка к проекту.

2. Действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь.

3. Отдельные, относящиеся к соответствующей стройке Решения Федеральных и других органов управления.

Сметная документация составляется в определенной последовательности, переходя от мелких к более крупным элементам строительства, представляющим собой вид работ (затрат) – объект → пусковой комплекс → очередь строительства → строительство (стройка) в целом.

Применительно к составлению сметной документации под объектом строительства рассматривается отдельно стоящее здание (производственный корпус или цех, склад, вокзал, овощехранилище, жилой дом, клуб и т.п.) или сооружение (мост, тоннель, платформа, плотина и т.п.) со всеми относящимися к нему обустройствами (галереями, эстакадами и т.п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также при необходимости с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т.п.).

Если на строительной площадке по проекту возводится только один объект основного назначения, без строительства подсобных и вспомогательных объектов (например: в промышленности – здание цеха основного назначения; на транспорте здание железнодорожного вокзала; в жилищно-гражданском строительстве – жилой дом, театр, здание школы и т.п.), то понятие "объект" может совпадать с понятием "стройка".

Пусковой комплекс включает в себя несколько объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройств и других объектов, являющихся частью стройки или ее очереди.

Под очередью строительства рассматривается часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Очередь строительства может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов.