Лабораторна робота № 6

Тема. Інформаційні технології фінансового аналізу орендних відносин в Excel.

Мета. Формування навиків виконання розрахунків фінансових доходів і витрат у складі орендних платежів в Excel.

Контрольні питання

1. Як відбувається правове регулювання орендних відносин в Україні?

2. Як відбувається оренда майна у сфері господарювання?

3. Що може бути об’єктом оренди?

4. Якими є умови договору оренди?

5. Що таке фінансова оренда?

6. У яких випадках оренду вважають фінансовою?

7. Які ознаки фінансової оренди зазначають у договорі оренди?

8. Що таке невідмовна орендна угода?

9. Що таке орендна плата?

10. Що таке мінімальні орендні платежі?

11. Що таке непередбачена орендна плата?

12. Що таке орендна ставка відсотка?

13. Що таке негарантована ліквідаційна вартість?

14. Як визначають теперішню вартість МОП?

Методичні рекомендації

Оренда – це засноване на договорі термінове користування землею, іншими природними ресурсами, підприємствами (об’єднаннями) та майновими комплексами, а також іншим майном, необхідним орендарю для самостійного ведення господарської чи іншої діяльності.

З 1.01.2004 р. набули чинності Цивільний кодекс України, розділ 58 якого регулює відносини найму (оренди) [параграф 1 (загальні положення) та параграф 4 (найм будов та інших капітальних споруд)], а також Господарський кодекс України, у параграфі 5 розділу 30 якого йдеться про оренду майна та лізинг.

За угодою оренди одна сторона (орендодавець) передає іншій стороні (орендареві) за плату на певний термін у користування майно для ведення господарської діяльності.

У користування за договором оренди передають індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання споживчої якості (неспоживна річ).

Об’єктом оренди можуть бути:

• державні та комунальні підприємства або їхні структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об’єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт, автономними інженерними комунікаціями та системою енергопостачання;

• нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

• інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб’єктам господарювання.

Законом може бути визначено перелік державних і комунальних підприємств, цілісні майнові комплекси яких не можуть бути об’єктом оренди.

Важливими умовами договору оренди є об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням індексації); термін, на який укладають договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Об’єкт оренди оцінюють за відновною вартістю. Умови договору оренди є чинними на весь термін дії договору, а також у разі, якщо після його укладення законодавством затверджено правила, що погіршують становище орендаря. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

Термін договору оренди визначають за погодженням сторін. У випадку, якщо нема заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, його вважають продовженим на такий самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Оренду, яка передбачає передавання орендареві всіх ризиків і вигод, пов’язаних із правом використання й володіння активом, називають фінансовою орендою. Оренду вважають фінансовою за виконання хоча б однієї з таких умов:

1) орендар набуває право власності на орендований актив після закінчення терміну оренди;

2) орендар має змогу і наміри придбати об’єкт оренди за ціною, нижчою від його справедливої вартості на дату придбання;

3) термін оренди становить більшу частину терміну корисного використання (експлуатації) об’єкта оренди;

4) теперішня вартість мінімальних орендних платежів від початку терміну оренди не менше від справедливої вартості об’єкта оренди;

5) орендований актив є особливим, що дає змогу лише орендареві використовувати його без витрат на модернізацію, модифікацію, дообладнання;

6) орендар може продовжити оренду активу за плату, значно нижчу від ринкової орендної плати;

7) оренда може бути припинена орендарем, який відшкодовує орендодавцю його втрати від припинення оренди.

Визначення фінансової оренди (лізингу) міститься у:

• Цивільному кодексі України (ст. 806–809);

• Законі України “Про оподаткування прибутку підприємств” (п. 14);

• Законі України “Про фінансовий лізинг” (у редакції Закону України від 11.12.2003 р. № 1381-IV, зі змінами і доповненнями) (п. 14).

Перші дві ознаки фінансової оренди зазначають у договорі оренди. Вони передбачають перехід права власності на об’єкт оренди до орендаря наприкінці терміну оренди (у другому випадку шляхом викупу). У цьому випадку справедлива вартість об’єкта на дату придбання наприкінці терміну оренди повинна бути визначена на початку терміну оренди та зазначена у договорі. На практиці важко зробити такі розрахунки на початку терміну оренди. Якщо перші дві ознаки не виконуються, то необхідно порівняти термін оренди, зазначений у договорі, з терміном корисного використання об’єкта оренди.

Термін оренди – це період дії невідмовної угоди, а також період подовження цієї угоди, обумовлений на початку терміну оренди.

Невідмовна орендна угода – це оренда угода, яку анулюють в одному з таких випадків:

• з дозволу орендодавця;

• якщо відбулася певна непередбачена подія;

• якщо орендар укладає нову угоду про оренду того самого активу або аналітичного за призначенням активу з тим же орендодавцем.

Четверта ознака фінансової оренди пов’язана з порівнянням теперішньої вартості мінімальних орендних платежів (МОП) і справедливої вартості об’єкта оренди.

Третя та четверта ознаки не передбачають переходу права власності до орендаря наприкінці терміну оренди.

Орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або значно погіршився стан об’єкта оренди.

Орендну плату визначають у грошовому вимірі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендну плату за згодою сторін можна визначати в натуральній або грошово-натуральній формі. Терміни внесення орендної плати обумовлюють у договорі.

Мінімальні орендні платежі – це платежі, що підлягають сплаті орендарем протягом терміну оренди (за вирахуванням вартості послуг та податків, що підлягають сплаті орендодавцю, і непередбаченої орендної плати), збільшені:

• для орендаря – на суму його гарантованої ліквідаційної вартості;

• для орендодавця – на суму його гарантованої ліквідаційної вартості.

Непередбачена орендна плата – це частина орендної плати, яка не зафіксована конкретною сумою та розрахована із застосуванням показників інших, ніж термін оренди (обсяг продажу, рівень використання, індекс інфляції та цін, ринкової ставки відсотка тощо).

У разі можливості та наміру орендаря придбати об’єкт оренди за ціною, нижчою від його справедливої вартості на дату придбання, мінімальні орендні плати складаються з мінімальної орендної плати за весь термін оренди та суми, яку потрібно сплатити згідно з угодою на придбання об’єкта оренди.

Теперішню (дисконтовану) вартість мінімальних орендних платежів розраховують із застосуванням орендної ставки відсотка.

Орендна ставка відсотка – це ставка відсотка, за якої теперішня вартість мінімальних орендних платежів та негарантованої ліквідаційної вартості дорівнює справедливій вартості об’єкта фінансової оренди на початку терміну оренди.

Негарантована ліквідаційна вартість – це частина ліквідаційної вартості об’єкта оренди, отримання якої орендодавцем не забезпечене або гарантована лише пов’язаною з ним стороною.

Визначення теперішньої вартості МОП пов’язане з поняттям тимчасової вартості грошей: певна сума грошей сьогодні є ціннішою, ніж у певний час у майбутньому. Це пов’язано з можливістю інвестувати гроші та отримувати відсотки на інвестиції. Концепцію теперішньої вартості широко використовують для ухвалення управлінських рішень. Наприклад, для ухвалення рішення про придбання обладнання чи отримання його в операційну чи фінансову оренду.

Теперішню вартість МОП (А) розраховують за формулою

(1)

де R – сума мінімального орендного платежу, який сплачують регулярно в кінці кожного періоду (ануїтет постнумерандо); n – кількість періодів, за які сплачують орендну плату та нараховують відсотки; j_c – ставка складного відсотка для зазначеного періоду, або за формулою

(2)

де R – сума мінімального орендного платежу, який сплачують регулярно в кінці кожного періоду (ануїтет постнумерандо).

Орендар відображає в бухгалтерському обліку отриманий у фінансову оренду об’єкт одночасно як актив і зобов’язання за найменшою на початок терміну оренди оцінкою:

• справедливою вартістю активу;

• теперішньою вартістю мінімальних орендних платежів.

У більшості випадків справедлива вартість об’єкта оренди або теперішня вартість МОП повинні бути однаковими. Вони можуть відрізнятися тоді, коли об’єкт передають у фінансову оренду, яка передбачає перехід права власності, за ціною, що нижче його справедливої вартості. У такому випадку МОП можуть стати менше справедливої вартості активу. Варіант перевищення МОП справедливої вартості об’єкта оренди можливий у випадку, коли у складу МОП є додаткові платежі, наприклад, страхування об’єкта оренди.

З 2004 р. передбачено матеріальне посвідчення договорів оренди нерухомого майна, тобто будов, споруд, їхніх структурних частин (окремих приміщень) тощо у випадках укладання договорів терміном на один рік і більше, у цьому разі сплачують держмито на весь термін оренди за договором.

Договори оренди нерухомого майна, що укладені на термін більше року, підлягають державній реєстрації згідно з Законом України “Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмежень” № 1952- IV від 01.07.2004 р.

Порогом суттєвості для визначення оренди фінансовою термін оренди приймають за значенням, що становить 75% терміну корисного використання об’єкта оренди.

Передаванню об’єкта основних засобів у оперативну оренду не передбачає переходу права власності, і це головна особливість зазначеної операції.

Об’єкти основних засобів, що їх передано в операційну оренду, залишаються влас­ністю орендодавця. Амортизацію основних засобів, переданих в операційну оренду, нара­ховує орендодавець. Орендар, до якого не переходить право власності на орендований об’єкт, обліковує його на позабалансовому рахунку за балансовою (залишковою) і первісною вартістю орендодавця, яку зазначають у договорі оренди.

Розглянемо приклади розрахунку фінансових доходів і витрат у складі орендних платежів в Excel.

Приклад 1. Орендодавець купує об’єкт оренди на замовлення орендаря і передає орендарю за вартістю, яка дорівнює вартості придбання. Наприкінці терміну оренди об’­єкт оренди переходить у власність орендаря (перша ознака визнання фінансової оренди).

Підприємство А 02.01.2006 р. за заявкою підприємства В придбало і передало у фінансову оренду обладнання, вартість якого Ф_перв = 96 000 грн., у тому числі ПДВ 20%. Термін оренди дорівнює терміну корисного використання об’єкта оренди і становить Т_сл = = 4 роки. Нарахування амортизації обладнання виконують прямолінійним методом. Лікві­даційна вартість Ф_л = 4 000 грн. Винагороду орендодавцю нараховують за ставкою 15% річних. Суму плати за обладнання, яка дорівнює залишковій вартості об’єкта оренди, та винагороду орендодавцю нараховують 30 грудня кожного року оренди однаковими частками (ануїтет).

Розрахувати суми фінансових витрат орендаря та фінансових орендодавця. Розрахувати річні суми амортизаційних відрахувань.

Розв’язування. Об’єкт оренди передають орендарю за ціною, що дорівнює ціні його придбання, тому заборгованість за об’єкт оренди в балансах орендаря (кредиторську) та орендодавця (дебіторську) відображають в одній і тій самій сумі – 96 000 грн., n = 4, j = = 15%, теперішня вартість МОП у цьому випадку дорівнює вартості об’єкта оренди:

МОП за рік

В Excel теперішня вартість МОП ПЛТ (15%; 4; 96 000; ; 0) = -33 625,47375 грн.

МОП за весь термін оренди 33 625,47 × 134 501,90 грн., з них оплата вартості обладнання 96 000 грн., а фінансовий дохід (витрата) 134 501,90 – 96 000 = 38 501,90 грн.

Для оподаткування вартість придбання об’єкта оренди не враховують у складі валових витрат орендодавця. Отже, орендодавець не має права на нарахування подат­кового кредиту з ПДВ у разі придбання об’єкта оренди. Податкові зобов’язання з ПДВ у разі передання об’єкта в оренду, у випадку отримання орендних платежів і в разі переходу об’єкта оренди у власність орендаря після закінчення терміну оренди орендодавцем також не нараховують. До складу валових доходів орендодавця вводять тільки суму отриманої винагороди (відсоток). Цю суму також уводять до валових витрат орендаря.

Розрахунок орендних платежів в Excel за функціями ПРПЛТ (IMPT) і ОСПЛТ (PPMT):

• платежів за відсотками:

ПРПЛТ (15%; 1; 4; -96 000) = 14 400;

ПРПЛТ (15%; 2; 4; -96 000) = 11 516,17894;

ПРПЛТ (15%; 3; 4; -96 000) = 8 199,784715;

ПРПЛТ (15%; 4; 4; -96 000) = 4 385,93;

• основних виплат за обладнання:

ОСПЛТ (15%; 1; 4; 96 000) = -19 225,47375;

ОСПЛТ (15%; 2; 4; 96 000) = -22 109,29482;

ОСПЛТ (15%; 3; 4; 96 000) = -25 425,68904;

ОСПЛТ (15%; 4; 4; 96 000) = -29 239,54239.

Результати розрахунку розподілу фінансових доходів (витрат) у складі орендних платежів наведено в табл. 1.

Таблиця 1