Дисциплина «Операции с недвижимостью и страхование»

1. Приватизация и деприватизация жилых помещений. Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества.

В соответствии со ст.2 ФЗ РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в свою собственность. Под приватизацией понимается получение в собственность гражданами РФ бесплатным образом занимаемого ими ранее, жилого помещения, которое находится в государственном или же муниципальном жилищном фонде. При переходе государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах этих предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 ФЗ РФ от 23 декабря 1993 года " О приватизации жилищного фонда в РФ ". Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения в специализированных домах. При приватизации жилого помещения каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, в соответствии со ст.7 ФЗ о приватизации жилья при приватизации квартиры теперь уже подлежат обязательному включению в число ее сособственников. Существует такое понятие как деприватизация, под которой понимается возврат ранее приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. На момент окончания процесса деприватизации, граждане полностью лишается всех прав собственности на занимаемое им жилое помещение, следствие становится отсутствие возможности это жилье подарить, продать, или передать по наследству. Процесс деприватизации может производиться только лишь собственником жилого помещения.

Существует несколько способов приватизации объектов недвижимости: 1. Преобразование государственного или муниципального предприятия в ОАО. Большое значение при этом имеет точность и четкость в подготовке документов. Особое внимание нужно обратить на подготовку плана приватизации государственного предприятия. Практика показывает, что малейшая неточность в описании объекта недвижимости, включенного в план приватизации, может привести в дальнейшем к потере всего здания. 2. Приватизация государственного имущества, ранее переданного в аренду Основным документом при таком способе приватизации является договор аренды с правом выкупа. С точки зрения закона, заключения договора купли-продажи арендованного имущества с органом приватизации не требуется. Однако на практике для выкупа арендованного имущества соответствующий комитет по управлению имуществом утверждал все тот же план приватизации, на основании которого фонд имущества заключал договор купли-продажи арендованного государственного имущества и контролировал поступление денежных средств по договору. Заключение такого договора не противоречит действующему законодательству, поэтому в данном случае основным документом становится не договор аренды, а договор купли-продажи с приложением перечня выкупаемого арендованного имущества. Подписание такого договора без предварительных консультаций с юристом может привести к серьезным проблемам в будущем. 3. Приватизация государственного или муниципального имущества на конкурсе или аукционе В этом случае правоустанавливающим документом является договор купли-продажи. Такой договор заключается на основании протокола торгов, проведенных в соответствии с планом приватизации, утвержденным комитетом по управлению имуществом. Отличие от двух предыдущих заключается в следующем. Имущество попадает в руки сторонних инвесторов, а не трудового коллектива. Это означает, что потенциальный покупатель, скорее всего, не имеет отношения к предприятию и ограничен в доступе к документам. 4. Приватизация государственного имущества через продажу на коммерческом конкурсе с инвестиционными или социальными условиями Регистрация права покупателя на объекты в данном случае возможна только после осуществления покупателем всех инвестиционных или социальных условий в отношении объекта приватизации