61. Классификация торговых площадей и перспективы развития этого рынка (сПб).

Торговая недвижимость – разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Торговые помещения делятся на несколько классов: I – торговые центры, торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы; II – гипермаркеты; III – универсамы и супермаркеты; IV – мебельные центры, салоны, техноцентры; V – гастрономы, аптеки, промтоварные магазины, универмаги; VI – киоски и павильоны; VII – магазины «стекляшки», павильоны и киоски; VIII – бутики; IX и X - помещения свободного назначения, подвалы, полуподвалы, первые этажи жилых домов. Основное отличие между ними – это качество и дороговизна отделки. Торговый центр ― капитальное здание, построенное владельцем с целью получения коммерческой прибыли путем сдачи в аренду торговых площадей компаниям-арендаторам (в частности, торговым сетям) или для размещения в нем собственных торговых сетей. Якорный арендатор – крупный арендатор, привлекающий основной поток посетителей в торговый центр или торговый комплекс, ассортиментного ряда и размера зоны обслуживания. При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры: масштаб объекта (региональный, окружной, районный); товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров; комбинированные - группа товаров, объединенных общностью спроса; специализированные; узкоспециализированные); основной потребитель; инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты); расположение; архитектура и отделка, планировочные решения; паркинг; управление зданием, охрана. Предложение действующих качественных торговых площадей Санкт-Петербурга распределено по городу неравномерно. По итогам I квартала 2010 г. лидируют 3 района: Приморский (22%), Выборгский и Московский (по 12%). Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах (Курортный, Пушкинский), а также в приближенных к центру районах (Василеостровский, Петроградский, Адмиралтейский).

Наибольшее число рассматриваемых объектов и их суммарная площадь приходится на диапазон от 3 000 до 40 000 кв. м. В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах. Торговые площади от 30000 кв. м. и более занимают торгово-развлекательные комплексы, многофункциональные комплексы и моллы (от 85 000 кв.м.). На рынке сохраняется тенденция к размещению в торговых комплексах развлекательных, спортивных и досуговых объектов (каток, поле для игры в керлинг). Уровень заполняемости составляет около 90%-100% («ПИК», «Сенная», «МЕГА Парнас», «МЕГА Дыбенко», «Южный полюс», «Атмосфера», «Радуга», «Гранд Каньон», «Французский бульвар»). У подобных торговых комплексов сформированы листы ожидания из потенциальных арендаторов. Низкий уровень заполняемости характерен, прежде всего, для торговых центров, расположенных в неликвидных местах, вдали от активных трафиков, для объектов с плохо проработанной концепцией, небольших по площади (менее 10 000 кв. м.). По итогам I квартала 2010 уровень арендных ставок в торговых центрах составляет порядка 1 000 – 2 700 руб./кв. м для операторов торговой галереи, и 100-450 руб./кв.м. в мес. для «якорей» (включая НДС и КУ). По прогнозам экспертов АРИН, в 2010 году ожидается ввод 9 торговых центров общей торговой площадью около 250 000 кв. метров. Таким образом, на конец 2010 года общий объем торговых площадей в Санкт-Петербурге может составить 3,3 млн. кв. метров.

62. Классификация складских помещений и перспективы развития этого рынка (СПб). Склад — помещение, комплекс помещений, предназначенный для хранения материальных ценностей. Классификация складских помещений:

1.("А") - специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности современного производства. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности. 2.("A-минус") - включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах. 3.("В-плюс") - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов. 4.("B") - склады, возведенные в 70 - 80-х годах. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д. 5.("С") - бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений. 6.("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию. 7.("D") - неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.

СПб – транспортный узел, город транзитного назначения=>необходимы складские помещения (терминалы), к которым есть подъездные пути; где есть определенные температурные режимы (рефрижераторы) и т.д. В общем объеме складского предложения СПб преобладают складские комплексы класса «А», предназначенные для сдачи в аренду. Спросом со стороны арендаторов пользуются склады класса «В». Тем не менее, активность спроса находится на низком уровне. В 2010 году прирост сегмента складской недвижимости один из самых низких за последние несколько лет - около 150 000 кв. м. На начало второго квартала 2010 года общий объем предложения складских комплексов СПб составляет около 1,8 млн м². Сокращение уровня спроса на складские площади обусловлено снижением активности арендаторов, приостановкой или отказом от планов развития из-за снижения потребительского спроса, на что в свою очередь оказал влияние финансовый кризис. В течение первого квартала 2010 года продолжилась тенденция снижения спроса на складские помещения класса «А» в связи с финансовыми сложностями некоторых арендаторов. Спрос на складские помещения класса «В» и «С» поддерживается производственными и торговыми компаниями, реализующими товары народного потребления, спрос на которые не упал в связи с кризисом. На начало второго квартала 2010 года средний уровень ставок на складские помещения класса «А» составляет 100-120 USD/кв.м/год, для складов класса «В» - 70-95 USD/кв.м/год. Все ставки указаны с учетом НДС.