4. Роль кадастровой границы в процессе передачи земли
Следуя французской традиции "свобода, равенство и братство", участники рынка земли должны решить, что они хотят продать или купить. В этом смысле правительство не может управлять рынком. В результате, в Нидерландах действует не система прав собственности, а система регистрации актов в рамках правовой системы причинно-следственной системы передачи земли, в которой законность передачи земли может зависеть и даже определяться законностью предыдущих передач земли. Серьезным недостатком, из-за чего передача земли может стать недействительной, является, например, отсутствие прав на распоряжение у продавца. В этом случае, если спустя много лет лицо, купившее имущество, продает землю другому лицу, может и не иметь законных прав на продажу имущества, поскольку имущество никогда не было законно получено. Конечно в этой системе передачи, существование так называемого "латинского нотариата" гарантирует, что никаких ошибок не будет допущено в отношении всех правовых требований для юридически законной передачи, и что стороны рынка земли могут чувствовать себя в безопасности во время передачи земли.
Это не значит, что правительство не способствует развитию рынка земли. Напротив, правительство Нидерландов стремится предоставить владельцам земельных участков надежную гарантию владения недвижимостью, как в качестве собственника недвижимости, так и в качестве участника земельного рынка. Правительство желает обеспечить безопасный доступ к земле и защищенные права на землю, а также хочет получить надежную гарантию для получения ипотечных кредитов. На данный момент около 350 миллиардов кредитов гарантированы ипотекой, которая составляет существенную часть кредитной системы. Чтобы способствовать этим основным общественным интересам, правительство использует систему учета земли и кадастра. Основные понятия системы о том, что все документы, касающиеся сделок на земельном рынке, должны иметь право на общественную проверку ("принцип гласности"), и о том, что реестры и кадастровые карты точно показывают, какие лица имеют право на какой объект земли, и права на конкретную землю. Поэтому кадастровый участок является важной частью системы.
Картирование кадастровых границ осуществляется с графической точностью, это означает, что длина половины оси относительно стандартного эллипса между двумя точками должна быть меньше или равна √2x20 см в городских районах и √2x40 см в сельской местности. Точность кадастрового набора пространственных данных зависит от типа региона, исходные кадастровые данные связаны с масштабами 1:1000 (городская зона) и 1:2000 (сельская местность). Данные охватывают всю страну и включают в себя графическое представление около 7,7 миллионов кадастровых участков, идентификаторов участков, адресов улиц, номеров домов и точек координат. Фрагмент кадастровой карты показан на рисунке 1 ниже.
Признавая первенство самих участников на рынке земли, государство, как часть системы, не вмешивается в желание сторон продать и купить часть собственности. Это полностью зависит от вовлеченных сторон. Системы выдачи разрешений для подразделений не существует. Кадастровая оценка границ не требуется до передачи земли. В отличие от многих других стран подразделение участка не включает разрешение от органов планирования. Это означает, что в процедуре передачи земли на первом месте стоит передача права на землю, а позднее - съемка границ. Поэтому вполне законно можно быть собственником необследованной земли. Процедура заключается в следующем. Передача земли происходит в отношении части кадастрового участка земли. В акте о передаче нотариус упоминает объект передачи как "часть земельного участка, известного в земельном реестре как кадастровый участок с номером ххх". Словесное описание объекта передачи является юридически доминирующем и имеет приоритет над кадастровым описанием. В земельных реестрах участок предварительно делится на части, скажем, на часть А и часть Б, с оценочной площадью поверхности а и б в м2. Некоторое время спустя, когда проводится съемка кадастровой границы, результаты съемки активируют окончательное обновление реестров и пространственных баз данных. Номера участков "ххх часть А" и "ххх часть Б" заменяются полными номерами, а площади поверхности рассчитываются по координатам вновь сформированных кадастровых участков. Рассчитанные площади поверхности (хххА) и (хххБ) корректируются с учетом площади поверхности (ххх) неразделенного исходного участка, так как это признано юридически (т.к. Σ (xxxA + xxxБ) = xxx). Существуют нормы, позволяющие избежать существенных различий между "расчетными" и "правовыми" площадями.
Период времени между передачей земли и выявленным обновление может составлять от нескольких месяцев до одного года. Это, в основном, не вызывает интереса, т.к. в это время владельцев не отснятых участков полностью признают в их правах, и также финансовые учреждения принимают не отснятые участки в качестве залога по кредитам.
Рисунок 1. Фрагмент кадастровой карты Нидерландов