неизбежное повышение цен на строительные материалы, заработной платы уже в течение трех-шести месяцев существенно повысило уровень строительных издержек, что вызвало неизбежную необходимость повышения продажных цен. В этой ситуации вторичный рынок способен, имея более широкие возможности для сохранения цен на прежнем уровне или даже их снижения, вновь доказать свою конкурентоспособность. Как мы видели, для рынка недвижимости характерен ряд особенностей (прямо связанных с особенностями недвижимого имущества), в числе которых:

• специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);

• формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

• ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

• высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью;

• более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность недвижимости;

• более высокая роль локальных факторов, определяющих ситуацию на рынке недвижимости (национальный рынок недвижимости — совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга);

• многообразие и переплетение различных видов рисков.

Все это позволяет сформулировать главную специфическую черту рынка недви­жимого имущества: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:— спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

• присутствует много независимых друг от друга продавцов и покупателей;

• покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рын­ка;

• спрос и предложение эластичны по цене;

• издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;

• рынок доступен для вхождения в него новых участников;

• товары обладают высокой ликвидностью. В отличие от этого на рынке недвижимости:

• спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведе­ния их в равновесие посредством цен ограничены;

• присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

• информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, зат­раты на регистрацию и т. п.) весьма высоки;

• предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

• вхождение на рынок новых участников затруднено;

• для товаров характерна низкая ликвидность.

Несовершенство рынка недвижимости в конечном счете и является тем фактором, который делает присутствие профессиональных участников на нем не только желательным, но и необходимым.

Закрытость информации о ценах на рынке недвижимости, низкая эластичность предложения на рынке (особенно первичном), высокий уровень издержек сделок, низкая ликвидность объектов недвижимости — все это существенно ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости посредством ценового механизма. Этот механизм, эффективно работающий в других секторах рыночной экономики, дает существенные сбои на рынке недвижимости. Главный элемент этого механизма — связка.

Напомнив, что из всего многообразия товаров по отношению к данному товару могут быть выделены товары-субституты (заменяющие товары) и товары-комплементы (дополняющие товары). В данном случае мы имеем дело с первой группой товаров, для которой работает правило: если цены на товары-заменители растут, то растет спрос и соответственно цена На данный товар, и наоборот, при падении цены на товары- замепители Падает спрос на данный товар. В данном случае мы как раз имеем ситуацию, когда рост цены одного товара — недвижимости на первичном рынке — ведет к росту спроса на товар-заменитель — недвижимость на вторичном рынке.

При описании приведенных выше ситуаций было употреблено выражение «при прочих равных условиях».

Задание: Как вы думаете, какие условия могут сделать первичный рынок более независимым от ценовой ситуации на вторичном рынке?

Ответ: Рекомендуем обратить внимание при ответе на одно важное обстоятельство. В начале настоящего раздела мы отмечали, что одной из характерных черт недвижи­мого имущества является его уникальность. Ясно при этом, что чем более уникален товар, тем менее он может быть заменен иным товаром.

Для того чтобы ситуация на вторичном рынке в меньшей степени влияла на первичный рынок, объекты первичного рынка должны иметь качественные преимущества по сравнению с объектами, уже имеющимися на вторичном рынке.

Таких преимуществ довольно много даже у типового жилья — например, хотя бы то, что всякого рода инженерные конструкции, элементы отделки в новых зданиях способны прослужить гораздо больший срок, чем в старых. С учетом этого одним из хороших способов привлечения покупателей на первичный рынок было бы сравнение совокупных издержек на весь период жизни объекта при покупке жилья на первичном и вторичном рынках.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровне. При этом возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках не­движимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения или снижением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения недвижимости, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке ситуация иная. Здесь нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при снижении се за этот уровень застройщик несет прямые убытки. С другой стороны, предложение здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение, ведь процесс создания недвижимости занимает месяцы и даже годы. В связи с этим предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

В то же время вторичный рынок более инертен в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа является необходимой фазой, обеспечивающей возврат вложенных средств.

Вместе с тем не следует переоценивать способности первичного рынка недвижи­мости успешно конкурировать с вторичным рынком в борьбе за покупателя. Застройщики, имеющие серьезные заделы по проектам,* созданным в старой ценовой ситуации, еще некоторое время смогут поддерживать относительно низкий уровень цен. Однако спрос увеличивается только на 0,6 % (или, наоборот, при повышении цены на 1 %, спрос падает только на 0,6 %).

Те же исследования показывают, что эластичность спроса по доходу также весьма невысока (0,3—0,5), иначе говоря, рост дохода даже на 100 % может привести к росту спроса лишь на 30—50 %.

И наконец, еще один любопытный вывод из тех же исследований: они Показывают, что если оценить эластичность спроса по богатству, то она уже оказывается близкой к единице, т. е. рост богатства на 1 % ведет к такому же росту спроса. На практике это значит, что клиент, имеющий доход на человека в семье $300 в месяц, но располагающий богатством (например, двухкомнатной квартирой)> предпочтительнее клиента с доходом в $500, не обладающего накопленным богатсгпвом.

Суть дела в том, что доходы большинства потребителей недвижимости и цены на объекты недвижимости — явления совершенно разного порядка. Как правило, цена недвижимости в несколько раз (а в нашей стране даоШ в несколько десятков раз) выше, чем годовой доход ее пользователя, поэтому даже если доход увеличится на несколько десятков процентов, то разрыв между ним и ценой недвижимости существенно не сократится.

Другое дело ^ общий запас благ (боШтствощкоторым обладает потребитель не­движимости, — его величина становится уже вполне соизмеримой с ценами на рынке недвижимости.

Таким образом, для того чтобы повысить спрос на рынке недвижимости, — нужно создать механизм, позволяющий трансформировать богатство потребителя в его текущую платежеспособность.

Российский рынок недвижимости уже нашел несколько вариантов такого механизма. На вторичном рынке, это встречные сделки купли-продажи, на первичном — принятие в зачет имеющегося жилья. По сути дела, все это способы трансформации накопленного богатства в текущую платежеспособность. Однако форма этих механизмов — бартерная сделка — имеет, как известно, весьма существенные недостатки — ограниченность маневра, низкую скорость оборота (выстраивание длинных цепочек Щ головная боль для многих риэлтеров).

А какие варианты еще возможны, по вашему мнению?

2.2. Трансакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки с недвижимостью (трансакционных издержек).

«Трансакционные издержки» (издержки сделок) — понятие, предложенное Р. Коузом для обозначения издержек, которые несут покупатели и продавцы по заключению сделок: «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку, оповестить тех, с кем желательно осуществить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д.».

Величина трансакционных издержек в значительной мере зависит от полноты и достоверности рыночной информации (прежде всего информации об уровне дей­ствительных цен на рынке), наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок, степени стандартизации условий сделок, возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов расчетов и т. д. Серьезное влияние оказывает на них также система государственного регулирования рыночных отношений: наличие специального налогообложения отдельных видов сделок, необходимость дополнительных процедур при их осуществлении, разрешений на проведение, ограничений при допуске на тот или иной рынок и пр.

Развернутая классификация трансакционный издержек включает в их состав следующие группы издержек.

• Издержки поиска информации — затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.

• Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.

• Издержки измерения — затраты на проведение оценки предмета сделки.

• Издержки спецификации и защиты прав собственности — затраты на опреде­ление объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.

• Издержки оппортунистического поведения — потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.

Р. Коуз (Фирма, рынок и право. М., 1993), О. Уильямсон (Экономические институты капитализма. СПб., 1996).

Как видно из вышесказанного, по всем указанным параметрам рынок недвижимости, существенно отличается от иных рынков более сложными условиями осуществления сделок, поэтому трансакционные издержки здесь существенно выше, чем на других рынках.

Задание: Убедиться в справедливости этого утверждения довольно просто даже на примере такой операции, как купля-продажа квартиры. Попробуйте записать все операции, которые необходимо совершить и сами оценить их объем.

По-видимому, у вас должен получиться примерно следующий список действий, каждое из которых требует затрат времени и денег:

• поиск подходящего объекта сделки;

• получение информации о правовом статусе объекта, его физических характе­ристиках, правообладателе;

• проверка (даже минимальная) полученной информации;

• проведение предварительных переговоров об условиях сделки (цена, порядок расчетов, порядок передачи объекта);

• заключение договора (и, возможно, его нотариальное удостоверение);

• осуществление государственной регистрации сделки;

• оплата консультаций, выплата комиссионных брокерской фирме;

• проведение расчетов;

• прием-передача объекта и т. д.

Опыт функционирования рынков недвижимости в развитых странах показывает, что при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли-продажи составляют до 2-3 % от цены недвижимости, при сделках с жилой недвижимостью величина прямых трансакционных издержек может составлять до 7-8 % и более.

Несколько другая картина в Санкт-Петербурге, общая величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью составляет сегодня в денежном выражении до 10 % от цены объекта. С ростом конкуренции на рынке брокерских услуг, с упорядочиванием систем¹ тарифов на услуги, оказываемые государственными и муниципальными учреждениями, эта величина имеет некоторую тенденцию к снижению, прежде всего в связи со снижением уровня комиссионного процента (с 8—10 до 5 --7 %, а иногда и менее) и все же она остается и останется в будущем весьма существенной величиной.

Значительную долю затрат на проведение сделки составляет комиссионное воз­награждение брокеру, что характерно не только для российского рынка. Примерно такой же уровень издержек на проведение сделок (относительно цены объекта) существует и в странах с развитыми рынками недвижимости; США около б %, Великобритания — до 5 %. Иное дело, что для российского рынка жилья характерной является уплата комиссионных только одной стороной в сделке — покупателем, в то время как в названных, так и в других западных странах они уплачиваются покупателем и продавцом, а брокер (агент, маклер —~ что, по сути, разные национальные названия одного и того же вида деятельности) представляет лишь одну сторону в сделке. Но не будем забывать, что, в конечном счете за все платит покупатель, а, кроме того, сейчас речь идет не о том, кто возмещает издержки по проведению сделки, а о самой их величине.

Задание Высокий уровень комиссионных, уплачиваемых посреднику при осуществ­лении сделок с недвижимостью, заставляет обратить внимание на резонный вопрос: почему бы для экономии средств не заняться самостоятельным проведением сделки (что, кстати, зачастую и происходит, причем не только в России, но и в других странах) и почему большинство продавцов, покупателей, арендаторов все же прибегают к услугам посредников? Как бы вы ответили на этот вопрос?

Решение:Глубинная причина обращения к услугам посредников состоит, очевидно, в том, что, самостоятельно занимаясь проведением сделки, продавец или покупатель не только тратит деньги и время, но и подвергается целому ряду рисков (безопасности, ошибки в оценке спроса и предложения, качества объекта, а следовательно, и в цене), основа которых, собственная некомпетентность.

Безусловно, каждый продавец или покупатель недвижимости, каждый собственник или пользователь может самостоятельно заниматься продажей или покупкой недвижимости, ее управлением или развитием. Однако его затраты и риски при этом могут оказаться фактически существенно выше, чем при обращении к профессионалу, для которого операции с недвижимостью — основной вид деятельности и который обладает необходимыми знаниями о ситуации на рынке, спросе и предложении, ценах, потенциальных покупателях и продавцах, процедурах передачи прав, возможных проблемах, связанных с осуществлением сделок.

Обращение к профессионалу — способ снижения рисков и издержек при совершении операций с недвижимостью. В основе лежит, по-видимому, один из основополагающих принципов рационального экономического поведения — принцип соизмерения произведенных затрат, упущенной выгоды и полученных результатов. Обращаясь в брокерскую фирму, ее клиент предполагает, что затраты, которые он понесет по оплате услуг, окажутся ниже, чем его издержки (времени и денег) с учетом возможных рисков при самостоятельном осуществлении сделок. В этом и объяснение того, что в российских условиях на рынке жилой недвижимости комиссионные принято получать именно с покупателя. На уровне практики это объясняется просто — продавцы недвижимости, как правило, люди с низкими доходами, а потому они не располагают средствами для оплаты комиссионных. Очевидно, с развитием рыночных отношений, когда сделки с недвижимостью будут осуществляться между контрагентами, более близкими друг к другу по своему социальному статусу, а принципы экономического мышления станут частью менталитета большинства населения, российская практика будет все больше приближаться к западной.

При сделках с коммерческой недвижимостью относительная величина издержек, связанных с проведением сделки, ниже, чем при сделках на рынке жилой недвижимости, так как значительная часть трансакционных издержек относится к категории постоянных затрат, мало связанных с величиной цены объекта. Уровень же комиссионного вознаграждения при сделках с коммерческой недвижимостью существенно ниже в процентном отношении, чем при сделках с жилой недвижимостью, что, впрочем, компенсируется тем, что цены объектов в данном случае, как правило, столь же существенно выше цен на рынке жилой недвижимости. Однако в абсолютном выражении затраты при осуществлении сделок с коммерческой недвижимостью, безусловно, выше, чем на рынке жилой недвижимости.

Для российского рынка это положение тем более верно, так как в период форсированной приватизации (а еще больше в период, предшествующий принятию законодательства о приватизации) переход имущества из государственной собственности в частную далеко не всегда осуществлялся в полном соответствии с действующим законодательством и не отличался полным и тщательным юридическим сопровождением. Очевидно, вы сами можете назвать примеры споров и судебных разбирательств по поводу недвижимого имущества, известные вам из печати, других средств массовой информации, других источников. Попробуйте проанализировать, почему эти споры возникли и какое влияние они оказали на сделки с этими объектами.

Высокий уровень трансакционных издержек органически связан с такой важной особенностью рынка недвижимости, как более низкая ликвидность товара на рынке недвижимости.

Понятие «ликвидность» употребляется в экономических работах в нескольких смыслах. Наиболее часто оно означает скорость превращения какого-либо актива в наличные деньги. В то же время могут быть и случаи, когда оно используется для обозначения способности предприятия выполнять свои обязательства или возможности исполненять обязательства в ходе реализации какого-либо проекта («ликвидность проекта»). Наконец, сегодня все чаще понятию «ликвидность» придается и еще один смысл — способность актива сохранять свою стоимость, защищенность актива от колебаний в стоимости (выраженной в денежной форме). По этому параметру недвижимость не только не проигрывает таким активам, как акции, например, но и имеет преимущества. Однако в данной работе термин «ликвидность» в основном (за исключением специальных оговорок) употребляется в первом значении.

Срок экспозиции - период между выставлением объекта на продажу и собственно продажейт рынке продаж жилой недвижимости. Динамика срока экспозиции — один из щибояйе'явных показателей состояния и динамики спроса и предложения на рынке.

По сравнению с иными активами недвижимое имущество требует больше времени для его реализации. Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-4 месяца является вполне нормальным для совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, причем в том случае, если продавец адекватно оценивает имущество, подлежащее продаже. Если же цена запрашивается слишком высокая, то период реализации может быть еще более длительным.

Задание: Что, по вашему мнению, может означать сокращение сроков экспозиции объектов коммерческой недвижимости (например, торговых помещений)?

Решение: По-видимому, ответ в данном случае состоит в том, что возросла покупательная способность населения, вызвавшая дополнительный спрос на товары и, как следствие, на торговые помещения.