27. Лизинг недвижимости.

Лизинг – “сдавать и брать имущество внаем”.

Понятие лизинг как вид инвестиционной деятельности появилось в нач 1950 гг в США, 1960 в странах Зап Европы. В России лизинговые сделки стали осуществляться с 1990. Лизинговые отношения между сторонами оформляются договором финансовой аренды (лизингом).

Договор финн аренды (лизинг) – договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст 665 ГК РФ).

Отличием от обычной аренды является то, что:

• Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем,

• Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя (ст 665 ГК РФ),

• В аренду сдается имущество, приобретенное лизингодателем “под заказ”, по указанию лизингополучателя.

Юр квалификация договора: возмездный, взаимный, консенсуальный, договор в пользу третьего лица.

Источники правового регулирования:

• Международный лизинг – конвенция УНИДРУА “О международном финансовом лизинге” от 08.02.98

• Параграф 6 гл 34 ГК РФ

• Параграф 1 гл 34 ГК РФ

• ФЗ “О лизинге”

Субъектами лизинга являются:

• Лизингодатель – физ или юр лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на опрел условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга. Так как договор является исключит предпринимательским, лизингодателем могут быть граждане-индивидуальные предприниматели, для юр лиц заключение таких договоров должно соответствовать их правоспособности,

• Лизингополучатель – физ или юр лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за опред плату, на опред срок и на опред условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга,

• Продавец – физ или юр лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Участники лизинговых отношений могут быть банки, кредитующие лизингодателя, страховые компании,..

Существенное условие договора: предмет (лизинговое имущество).

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,

Транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты (ст 666 ГК РФ), а также имущество, которое фед законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Форма договора: письменная. В случае сдачи в лизинг недвижимости требуется гос регистрация, если иное не установлено законом.

К основным формам лизинга закон относит внутренний и международный.

Внутренний лизинг – лизинг, в котором лизингодателем и лизингополучателем выступают резиденты РФ. При международном лизинге лизингодателем или лизингополучателем выступают нерезиденты РФ.

Особенности договора лизинга:

• В качестве участника обязательств по лизингу наряду с арендодателем и арендатором выступает продавец имущества, являющийся собственником.

• Арендодатель не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. На него возлагается обязанность приобрести это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи в аренду.

• Передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. С момента передачи имущества к арендатору переходит риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества.

Таким образом, 3 субъекта связаны двумя договорами – купли-продажи и лизинга. Арендодатель заключает с продавцом имущества договор купли-продажи. В случае ненадлежащего исполнения продавцом имущества договора купли-продажи (нарушения условий о качестве, комплектности и т.д.) арендатор наделяется правами и обязанностями так, если бы он был покупателем. Однако расторгнуть договор он вправе только с согласия арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, то арендодатель не несет перед арендатором ответственности за ненадлежащее исполнение продавцом имущества договора купли-продажи, за исключением случаев, когда по условиям договора лизинга продавца выбирал арендодатель (п 2 ст 670 ГК РФ). В последнем случае арендодатель несет солидарную с продавцом имущества ответственность за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи. Арендодатель с арендатором заключают договор финн аренды.

Закон о лизинге исключил положение первоначальной редакции от 1998 г относительно критериев классификации лизинга на типы (по сроку договора) и на виды:

Финансовый, возвратный, оперативный, револьверный и т.д. тем самым прекратио многолетнюю дискуссию специалистов о такой классификации, однако на практике применяются разновидности лизинга, которые представляют интерес.

Фин лизинг – лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и передать его лизингополучателю. Срок должен быть соизмерим со сроком амортизации имущества или превышать его. Предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении этого срока или раньше, если лизингополучатель выплатит полную сумму, предусмотренную договором.

Возвратный лизинг – разновидность финансового лизинга. Он связывает отношения только двух субъектов – арендодателя и арендатора. Особенностью является то, что собственник оборудования продает его лизинговой компании, а затем сам берет его в аренду. Причины для применения такой операции разнятся, и, как правило, вызваны финансовыми, бухгалтерскими или налоговыми аспектами деятельности организации. Необходимость в такой операции часто бывает вызвана потребностью в ликвидных средствах; необходимость снять с баланса дорогой актив и т. п.

Оперативный лизинг – лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю на определенный срок и на определенных условиях. По истечении срока договора предмет лизинга возвращается лизингодателю и может быть передан им неоднократно по договору лизинга другим лицам по истечении срока амортизации. Лизингополучатель не может требовать перехода права собственности к нему на предмет лизинга.

Револьверный лизинг – когда арендатору технологически последовательно требуется различное оборудование.

Сублизинг – вид поднайма предмета лизинга.

Лизингополучатель с письменного согласия лизингодателя может переуступить права пользования предметом лизинга третьему лицу.

Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.