55. Договоры контрактации, продажи недвижимости, мены в предпринимательской деятельности: понятие, признаки, субъекты, порядок заключения, существенные условия, особенности исполнения, разновидности

Договор контрактации

Регулирование ГК

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

Предметом договора контрактации является с/х продукция, поэтому существует большое количество случайных факторов, которые могут повлиять на исполнение договора – существует экономическое неравенство.

Субъектный состав: производитель и заготовитель – только предприниматели

Цель – переработка / продажа товара

Предметом договора контрактации могут быть продукты растениеводства, животноводства, звероводства, которые выращены производителем.

Исправление экономического неравенства происходит за счет уменьшения ответственности производителя и увеличения ответственности заготовителя.

На заготовителя возлагаются дополнительные обязанности, например, вывоз с/х продукции.

Особенностью ответственности производителя является то, что он отвечает только за вину.

Продажа недвижимости

Регулирование - ГК

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуществ

Предметом может быть любое недвижимое имущество. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое выступает в качестве предмета договора. ФЗ “О гос.регистрации” – во всех документах, подаваемых на государственную регистрацию, должен указываться кадастровый номер. Существенные условия – предмет и цена (Цена является существенным условием практически во всех договорах, предметом которых является недвижимость, т.к. каждый объект недвижимости уникален, поэтому применение ст.424 невозможно, презумпция включения стоимости земельного участка в общую стоимость объекта недвижимости).

Форма: Обязательная письменная форма путем составления единого документа! Последствием несоблюдения является недействительность договора.

Установлено требование государственной регистрации договора продажи жилого помещения.

Во всех случаях закон требует государственной регистрации перехода права собственности!

Запись в ЕГРП является единственным доказательством существующего права!

Отсутствие регистрации не означает, что договор является недействительным или незаключенным – договор порождает права и обязанности.

- до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом;

- после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Договор мены

Регулирования – установлено ГК

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой

Согласно п.2 ст.567, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам Гл.31 и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Признаки: консенсуальный; возмездный; двусторонний (синаллагматический).

Предмет является существенным условием – должны быть согласованы наименование и количество обмениваемых товаров. Возможно косвенное определение.

Для отдельных видов мены могут быть установлены дополнительные существенные условия, например в договоре мены недвижимости – цена.

Цена – ценой договора мены является другой товар, передаваемый другой стороной, поэтому согласование предмета договора мены является согласованием цены, т.е. ее указание в денежном выражении необязательно.

Срок устанавливается договором, если не установлен – применяются правила ст.314 ГК. Взаимная передача товара должна производиться одновременно, если договором не установлено иное.

Форма – применяются общие правила о форме сделок, а также специальные правила о продаже отдельных видов имущества (согласно купле-продаже):

- недвижимость – письменная форма единым документом;

- жилые помещения – письменная форма и государственная регистрация.

Обязанности по принятию и передаче товара – определены в положениях ГК о купле-продажи

Содержание договора мены

Обязанности сторон являются одинаковыми – передать товар другой стороне, причем каждая из сторон самостоятельно несет расходы по передаче и приемке. Все условия о качестве, ассортименте, комплектности, таре и упаковке, предъявляемые к соответствующему товару, определяются в соответствии с правилами Гл.30, как и последствия их нарушения, если это не противоречит существу складывающихся отношений. Момент перехода права собственности – одновременно после исполнения обязанностей обеими сторонами, если договором / законом не установлено иное.

Если предметом договора является недвижимое имущество, то согласно п.11 Инф.Письма № 69, право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость, т.к. ст.223 по отношению к ст.570 является специальной. Риск случайной гибели – специальных правил в Гл.31 нет, поэтому применяются правила ст.459.

На одной из сторон также может лежать обязанность уплатить определенную денежную сумму, но это происходит только если товары неравноценны. Причем следует иметь в виду, что если из договора не вытекает иное, товары считаются равноценными – презумпция равноценности. Согласно п.7 ИнфПисьма № 69, обмениваемые товары признаются неравноценными, если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон. Содержащиеся в договоре мены или иных документах сведения о неодинаковой цене товаров сами по себе не свидетельствуют о неравноценности этих товаров – неравноценность должна быть прямо оговорена. Согласно п.2 ст.568, доплата должна быть произведена непосредственно до или после исполнения этой стороной обязанности передать товар. Если эта обязанность нарушена, взыскиваются % по ст.395. Причем, согласно п.14 ИнфПисьма № 69, начисление % за пользование чужими денежными средствами на неуплаченную сумму производится со второго дня после передачи товара.

56. Правовое регулирование предпринимательской деятельности по сдаче имуществ в аренду: источники, правовое положение субъектов, система арендных договоров, меры государственного регулирования и контроля

Деятельность по передаче имущества в пользование – вид предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от передачи имущества в пользование и использования переданного имущества.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование определенное имущество. Существенным условием договора аренды, по общему правилу, является условие о предмете (В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Объект дб четко определен – наименование, характеристика его качеств, место нахождения (для недвижимого имущества).

Форма договора – простая письменная, договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок более года

Источники

Законодательство, регулирующее деятельность по передаче имущества во временное пользваоние включает нормы ГК, федеральных законов (только ФЗ «О лизинге») и подзаконных актов – указы Президента, постановления Правительства. Для правильного и единообразного применения законодательства большое знаечние имеют акты ВАС, в частности Информационные письма, содержащие обощение практики применения законодательства.

Субъекты

Правовое положение субъектов: арендодателем является собственник имущества, это мб как ФЛ, так и ЮЛ.

Арендатор, являющийся предпринимателем, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если эти условия не определены – то в соответствии с назначением предмета аренды.

По общему правилу, как арендатором, так и арендодателем могут быть любые лица, однако в отдельных случаях (лизинг) закон устанавливает специальные требования (например, обязательный статус предпринимателя, наличие лицензии). ГК выделяет такие договоры аренды, в которых либо одной из сторон либо обеими мб только субъекты предпринимательской деятельности. Это: договор проката(публичный), договор лизинга, аренда предприятий. Любые лица - аренда ТС, зданий и сооружений.

Система арендных договоров

- прокат

- аренда транспортных средств

- аренда зданий и сооружений

- аренда предприятий

- финансовая аренда (лизинг)

Это не классификация, т.к. перечень не исчерпывающий и нет единого критерия разграничения.

Меры государственного регулирования и контроля

Государственное регулирование деятельности по передаче имущества в пользование осуществляется с целью создания благоприятных условия для развития деятельности по передачи имущества, а также для осуществления эффективного контроля за осуществлением этой деятельности. Формы государственного регулирования:

1. контроль за соблюдением законодательства о конкуренции – в частности, такая форма имеет значения для определения положения лизинговой компании на рынке, для установления ее доминирующего/недоминирующего положения

2. государственная регистрация договоров аренды в случаях, предусмотренных законодательством – заключение договоров аренды зданий, сооружений, предприятий, а также помещений н срок более 1 года. С момента государственной регистрации такие договоры считаются заключенными. Регистрация осуществляется специально созданными для этих целей органами.

3. государственная регистрация самих объектов, подлежащих передаче – это касаетс прежде всего ТС, которые в силу закона отнесены к недвижимости

4. государственная поддержка и стимулирование отдельных видов аренды – например, предоставление льгот по амортизации субъектам лизинговых отношений.