2. Статья 523. Односторонний отказ от исполнения договора поставки

1. Односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее его изменение допускаются в случае существенного нарушения договора одной из сторон (абзац четвертый пункта 2 статьи 450).

2. Нарушение договора поставки поставщиком предполагается существенным в случаях:поставки товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок;неоднократного нарушения сроков поставки товаров.

3. Нарушение договора поставки покупателем предполагается существенным в случаях:неоднократного нарушения сроков оплаты товаров; неоднократной невыборки товаров.

4. Договор поставки считается измененным или расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения или изменения договора не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон.

Права кредиторов при продаже предприятия

1. После подписания и государственной регистрации договора продажи предприятия, но до подписания сторонами передаточного акта кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены о продаже. В соответствии с п.1 коммент. ст. уведомление кредиторов может осуществить любая из сторон по договору, но соглашением сторон целесообразнее возложить эту обязанность на продавца, так как он уже известен кредиторам как должник по обязательствам. Форма письменного уведомления в коммент. ст. не определена, но во избежание последующих споров предпочтительно уведомлять о продаже каждого из кредиторов в отдельности, а не ограничиваться общей публикацией в печати.

2. В течение трех месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод долга либо заявить требования, указанные в п.2 коммент. ст. Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, он может заявить эти требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

В отличие от общих правил ч. 1 ст.391 ГК, в соответствии с которыми перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, правила коммент. ст. устанавливают менее жесткие требования к переводу долга, в ней говорится лишь об уведомлении кредиторов, а не о получении их согласия на продажу предприятия.

3. Если кредитор в течение установленного срока не сообщил письменно о своем согласии на перевод долга, но при этом не предъявил требование о признании договора продажи предприятия недействительным, продажа предприятия считается состоявшейся. Продавец и покупатель будут, однако, нести перед кредитором солидарную ответственность по долгам, включенным в состав предприятия без согласия кредитора. Кредитор может обратиться с требованием об исполнении как к покупателю и продавцу совместно, так и к любому из них в отдельности (ст.323 ГК). В случае, если покупатель сам исполнит обязательство, переведенное на него без согласия кредитора, то кредитор обязан это исполнение принять (ст.313 ГК).

По смыслу закона согласие кредитора на перевод долга может быть дано в любой момент и после передачи предприятия. С этого момента солидарная ответственность продавца и покупателя прекращается, и ответственным по обязательству остается только покупатель.

4. Предприятие может быть обременено не только обязательственными, но и вещными правами третьих лиц, напр. правом залога. Статья 37 Закона об ипотеке устанавливает обязанность залогодателя получить согласие залогодержателя на отчуждение предприятия, хотя изъятия из этого правила могут быть установлены договором об ипотеке. Кроме того, обременением предприятия может быть, напр., сервитут (право ограниченного пользования каким-либо имуществом в составе предприятия). В этом случае права соответствующих лиц сохраняются при переходе права собственности на предприятие в результате его продажи (п.3 ст.216 ГК), их согласие на продажу испрашивать не нужно, но покупатель должен быть уведомлен продавцом о наличии подобных обременений предприятия (п.1 ст.460 ГК).

. Права кредиторов при аренде предприятия

1. Нормы коммент. ст. конкретизируют правила п.1 ст.391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору (до составления передаточного акта) письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п.1 коммент. ст. не установлен, и потому для его определения должны применяться правила ст.314 ГК.

Кредиторы по обязательствам, остающимся у арендодателя, уведомляться о передаче предприятия в аренду не должны. Права подобных кредиторов в достаточной мере обеспечены тем, что арендодатель предприятия остается собственником своих активов, переданных в аренду, на которые может быть обращено взыскание.

2. Кредитор, который был надлежащим образом уведомлен о передаче предприятия в аренду, но письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор может выбирать, требовать ли ему прекращения или досрочного исполнения обязательства, право же на возмещение убытков у него есть всегда.

Указанный в п.2 ст.657 трехмесячный срок относится к пресекательным, поскольку рассчитан на совершение кредитором определенных действий в период его течения. Его пропуск влечет погашение права требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору, который с этого момента будет единолично отвечать перед кредитором.

3. Кредитор, который не был надлежащим образом уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п.1 ст.197 ГК).

Если кредитор уведомлен о передаче предприятия в аренду после того, как она фактически состоялась, течение годичного срока исковой давности начинается либо с момента уведомления кредитора о состоявшейся передаче, либо с того момента, когда кредитор должен был о передаче узнать. О том, что кредитор должен был узнать о передаче предприятия в аренду, свидетельствуют такие факты, как предложение исполнения со стороны арендатора, полученные кредитором письма и т.п.

4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;

не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.

Поскольку арендодатель (прежний должник), по сути, не выбывает из обязательства перед кредитором, который прямо или косвенно не дал согласия на перевод долга, общее правило п.1 ст.391 ГК не отменяется. Напротив, оно дополнительно обеспечивается тем, что наряду с арендодателем перед кредитором в данном случае солидарно отвечает арендатор.

Осуществляя строительство, подрядчик обязан соблюдать строитель­ные нормы и правила (СНиПы), другие технические нормы и правила, а также требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК).

На подрядчике лежит обязанность обеспечить стройку необходи­мыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда не предусмо­трено, что обеспечение строительства в целом или в определенной ча­сти осуществляет заказчик (ст. 745 ГК).

Обязанностью подрядчика является также возведение здания, со­оружения или иного объекта строительства либо выполнение иных строительных работ и сдача заказчику результата выполненных по до­говору строительного подряда работ в срок, установленный договором.

Закон предусматривает некоторые специфические обязанности заказчика по договору строительного подряда. Так, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны со-

ответствовать содержащимся в договоре условиям, а при отсутствии та­ких условий - обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходи­мые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транс­портировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабже­ния, водо- и паропровода, оказывать другие услуги.

Оплата вышеуказанных услуг производится в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда (ст. 747 ГК).

От заказчика требуется также передать подрядчику документы, под­тверждающие разрешение соответствующих органов на производство работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздуш­ных линий электропередачи и линий связи.

В соответствии со ст. 748 ГК заказчик вправе осуществлять кон­троль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подряд­чиком материалов, а также правильностью использования подрядчи­ком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хо­зяйственную деятельность подрядчика.

Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительно­го подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их не­достатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Характерной особенностью строительного подряда является со­трудничество сторон (ст. 750 ГК).

Ввиду специфического и сложного характера объекта договора строительного подряда особо регламентруется сдача и приемка работ, выполненных по данному договору (ст. 753 ГК). В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействитель­ным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возмож­ность его использования для указанной в договоре строительного под­ряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Приемку законченных строительством объектов производит за­казчик или уполномоченное инвестором другое лицо. Заказчик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую орга­низацию), разработчиков технической документации, специализиро­ванные организации и других юридических и физических лиц, созда­вая при необходимости приемную комиссию.

В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строи­тельного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предвари­тельные испытания. Соответственно приемка осуществляется только при положительном результате таких испытаний (п. 5 ст. 753 ГК).

Приемка законченного строительством объекта оформляется ак-том приемки.

Подрядчик обязан своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ. Срок устранения указанных недостатков специально оговаривается в акте приемки.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчи­ком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При от­сутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата ра­бот производится после окончательной сдачи результата работы (п. 1 ст. 711 ГК). Вместе с тем значительная стоимость и длительность капи­тального строительства требуют авансирования деятельности подряд­чика. Однако требовать выплаты аванса или задатка он вправе только в случаях и размере, указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 711 ГК).

Свою специфику имеет ответственность подрядчика за качество ра-бот. Согласно ст. 754 ГК подрядчик несет ответственность перед заказ­чиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

Если иное не предусмотрено договором строительного подряда, подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен со­глашением сторон (ст. 755 ГК).

При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим каче­ством работ, применяются правила п. 1-5 ст. 724 ГК. При этом пре­дельный срок обнаружения недостатков в соответствии с п. 2,4 указан­ной статьи составляет пять лет (ст. 756 ГК).

Если договором строительного подряда за его неисполнение или ненадлежащее исполнение предусмотрено взыскание неустойки (штра­фа, пени), убытки взыскиваются за ее вычетом {зачетная неустойка). Однако договором может быть предусмотрено иное: взыскание только неустойки, взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки, взы­скание либо неустойки, либо убытков.

Договор найма (как коммерческого, так и социального) жилого помещения — это соглашение сторон, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Стороны договора — наймодатель и наниматель. Объект договора найма — жилое помещение. Объектом договора социального найма может быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может только гражданин. Цель договора найма — обеспечение права гражданина на жилище.

Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора. Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Предпосылкой для заключения договора социального найма является выдача уполномоченным государственным или муниципальным органом ордера на жилое помещение. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного прозвания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмёздное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним. Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован, — не позднее семи дней со дня предъявления Соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, Постоянно с ним проживающим.

Законодатель достаточно четко прописал права и обязанности сторон по данному договору.

В обязанности наймодателя входят: передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии; осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма; предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг.

В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя.

Если постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем граждане не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус в результате их вселения в жилое помещение в установленном порядке. Такие граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако правовой статус сонанимателя они приобретают лишь в случае, если заключают с нанимателем договор о их солидарной с нанимателем ответственности перед наймодателем.

Условиями вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также соблюдение при вселении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, составляющей двенадцать квадратных метров.

По общему правилу, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после этого предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения проживающих в нем к моменту расторжения договора найма граждан допускается только в судебном порядке.