6.4. Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей:

1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога.

2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения (холдингового периода) за вычетом издержек от оформления сделки.

Определяющим шагом в методе капитализации является выбор соответствующих ставок капитализации. Этот процесс должен проводиться оценщиком на основе детального исследования рынка. При этом следует иметь ввиду такие моменты:

• точные значения ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи;

• при проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам;

• при проведении анализа оценщик должен учитывать возможность вложения капитала в альтернативные инструменты финансового рынка и, следовательно, тенденции и динамику их развития в прогнозный период;

• в процессе анализа оценщик должен получить определенный диапазон значений ставок капитализации для оцениваемого объекта, который находится в границах сопоставимых продаж;

• окончательный выбор ставок дохода целиком зависит от мнения оценщика, основанного на его опыте и проведенном анализе.

ПРИМЕР. Офисное здание выставлено на продажу за 7,5 млн. долл. Общая площадь помещений здания составляет 4000 м2. На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 200 долл. за 1м2 в год. Срок аренды заканчивается через 2 года, и арендатор планирует освободить здание.

Таблица 6.2

Расчет текущей стоимости офисного здания

№	Год	Валовой доход	Постоян-ные расходы	Операци-онные расходы	Расходы на реконст-рукцию	Периоди-ческий поток дохода		Ставка дисконта		Дисконти-рованный чистый доход
1	0	200*4000 = 800 000	0	0	0	800 000		10		800 000
2	1	200*4000 = 800 000	0	0	0	800 000		10		727 272
3	2	300*2000* 0,75 = 450 000	170 000	90 000	600 000	-310 000		12		-251 623
4	3	300*4000* 0,9 =1 080 000	178 500	216 000	0	685 500		12		496 796
5	4	300*4000* 0,9 =1 080 000	187 425	216 000	0	676 575		12		437 858
6	5	300*4000* 0,9 =1 080 000	196 796	216 000	0	667 204		13		383 061
7	6	250*4000* 0,9 = 900 000	206 636	237 600	0	455 764		13		230 960
8	7	250*4000* 0,9 = 900 000	216 968	261 360	0	421 672		13		189 100
						Итого				3 012 424
		Текущая стоимость реверсии					6 000 000		12		2 423 298
		Текущая стоимость недвижимости										5 435 722

Проведенный оценщиком анализ здания после освобождения показывает, что здание целесообразно реконструировать под четыре офисные секции по 1000 м2 каждая. В этом случае ожидается, что арендная плата может возрасти до 300 долл. за 1м2. На такую реконструкцию потребуется 600 000 долл. Она может быть осуществлена в течение трех месяцев. В оставшееся время третьего года арендаторами будет занято только две секции из четырех. При этом постоянные расходы на содержание здания составляют 170 000 долл., а операционные расходы – 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год сбор арендной платы составит 90%, постоянные расходы будут возрастать на 5% в год, арендная плата останется на прежнем уровне. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 10% в год, а ставка арендной платы уменьшится до 250 долл. за 1м2.

Ставка капитализации, определенная оценщиком, составляет: на первые два года – 10%, на последующие три – 12% и на оставшиеся – 13%.

Проведенный анализ рыночной среды показывает, что через 8 лет объект может быть продан за 6 млн. долл. Ставка дисконта – 12%.

Необходимо сформулировать рекомендации клиенту-инвестору по приобретению офисного здания Расчет по приведенным исходным данным приведен в табл. 6.2.

Из расчета видно. что текущая стоимость здания составляет примерно 5,4 млн. долл. Следовательно, необходимо рекомендовать клиенту воздержаться от покупки здания по предлагаемой цене.